经济增长周期与土地价格变动
附录1、 经济增长周期与土地价格变动
2004年以来，中国进入了一轮快速的经济增长周期，期间土地价格也不超上升。我们试图通过对相关发达国家土地价格和经济增长的研究，来解释经济增长状况与土地价格之间的相关性。
1、日本的经济增长和土地价格变动
从日本发展的现实来看，如下图，土地价格与GDP的增长率表现出了大致相同的走势。二十世纪八十年代后期，日本摆脱了“石油危机”的影响后，经济迅速回升，生产和需求十分旺盛，出现了历史上少有的繁荣，国民经济的持续发展对于土地产生了巨大的需求并且对于土地的投资活动也增加，地价出现了持续的上涨。而九十年代后日本经济泡沫开始破灭，1989年底日本股价与地价双双出现大幅下跌，从此日本进入了经济发展缓慢时期，GDP一度出现了负增长的现象，泡沫经济的破灭一方面使日本企业的新增投资锐减，另一方面对于土地投机性经营活动也大大减少，土地价格出现了明显回落。
数据来源：IMF网站 日本不动产经济研究所 （六大城市包括：东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户）
2、香港的经济增长周期和土地价格变动
香港的情况如下图所示。从图中可以看到土地价格和GDP有着很强的相关性，而实证的结果验证了这一结论，通过对这两组数据进行相关性分析得到两者的相关系数为0.846。1985年以前，香港的GDP与土地价格表现较为平稳，1985年以后由于中英联合声明的生效，香港经济发展得益于内地的支持，经济出现了高速稳定的上涨，土地价格也相应地出现快速上涨。图中较大的一次1984-1985波动是由于受到土地政策的影响造成，由于84年的土地批租制度的修改规定1985年5月27日以后新批出的土地，土地承租人除了要一次交清地价外，还要按年缴纳实际年租金，这导致了在政策实施前大量抢购土地而造成土地价格上涨的局面。总之，土地价格的波动主要的原因是个别有重大影响力的事件所造成的，但这种波动并不改变其随着经济增长状况变动的长期趋势。
数据来源：IMF网站及香港政府统计处（注：香港地价中仅包括统计中的市区地价，未包含香港新界的土地价格）
总而言之，从长期来看，平均土地价格的波动较大，受单个社会经济突发事件的影响也比较大，而经济增长则相对稳定，但其向上的趋势是一致的。特别是当经济增长较快时，良好的经济环境会推动土地价格以更快的速度增长。但是，一旦经济陷入衰退，土地价格还是会随着经济的萧条而下降，并且土地价格较之房价下跌更为猛烈，因此，，房地产市场是波动的，相关利益者的狂喜、贪婪和惨痛就往往发生在市场剧烈波动之际，如同用“画地为牢”的思路而得出“中国房地产土地稀缺”神话一样，所谓土地价格永远上涨的“土地银行”神话也并不理所当然的成立。
中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告
第一部分 房地产行业土地囤积的规模和结构
第二部分 房地产行业囤积土地的资金沉淀情况
第三部分 土地价格和商品房价格的关系
附录1、 经济增长周期与土地价格变动
焦点房地产网
2004年以来，中国进入了一轮快速的经济增长周期，期间土地价格也不超上升。我们试图通过对相关发达国家土地价格和经济增长的研究，来解释经济增长状况与土地价格之间的相关性。
1、日本的经济增长和土地价格变动
从日本发展的现实来看，如下图，土地价格与GDP的增长率表现出了大致相同的走势。二十世纪八十年代后期，日本摆脱了“石油危机”的影响后，经济迅速回升，生产和需求十分旺盛，出现了历史上少有的繁荣，国民经济的持续发展对于土地产生了巨大的需求并且对于土地的投资活动也增加，地价出现了持续的上涨。而九十年代后日本经济泡沫开始破灭，1989年底日本股价与地价双双出现大幅下跌，从此日本进入了经济发展缓慢时期，GDP一度出现了负增长的现象，泡沫经济的破灭一方面使日本企业的新增投资锐减，另一方面对于土地投机性经营活动也大大减少，土地价格出现了明显回落。
数据来源：IMF网站 日本不动产经济研究所 （六大城市包括：东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户）
2、香港的经济增长周期和土地价格变动
香港的情况如下图所示。从图中可以看到土地价格和GDP有着很强的相关性，而实证的结果验证了这一结论，通过对这两组数据进行相关性分析得到两者的相关系数为0.846。1985年以前，香港的GDP与土地价格表现较为平稳，1985年以后由于中英联合声明的生效，香港经济发展得益于内地的支持，经济出现了高速稳定的上涨，土地价格也相应地出现快速上涨。图中较大的一次1984-1985波动是由于受到土地政策的影响造成，由于84年的土地批租制度的修改规定1985年5月27日以后新批出的土地，土地承租人除了要一次交清地价外，还要按年缴纳实际年租金，这导致了在政策实施前大量抢购土地而造成土地价格上涨的局面。总之，土地价格的波动主要的原因是个别有重大影响力的事件所造成的，但这种波动并不改变其随着经济增长状况变动的长期趋势。
数据来源：IMF网站及香港政府统计处（注：香港地价中仅包括统计中的市区地价，未包含香港新界的土地价格）
总而言之，从长期来看，平均土地价格的波动较大，受单个社会经济突发事件的影响也比较大，而经济增长则相对稳定，但其向上的趋势是一致的。特别是当经济增长较快时，良好的经济环境会推动土地价格以更快的速度增长。但是，一旦经济陷入衰退，土地价格还是会随着经济的萧条而下降，并且土地价格较之房价下跌更为猛烈，因此，，房地产市场是波动的，相关利益者的狂喜、贪婪和惨痛就往往发生在市场剧烈波动之际，如同用“画地为牢”的思路而得出“中国房地产土地稀缺”神话一样，所谓土地价格永远上涨的“土地银行”神话也并不理所当然的成立。
中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告
第一部分 房地产行业土地囤积的规模和结构
第二部分 房地产行业囤积土地的资金沉淀情况
第三部分 土地价格和商品房价格的关系
附录1、 经济增长周期与土地价格变动
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