解读二手房计税新政 购买二手房要多缴税吗？
本报12月4日刊发《二手房交易定最低计税价》一文后，“最低计税价格”随即成为市民热议的话题。究竟计税新政能给二手房买卖双方带来什么？将对本市二手房市场乃至整个楼市带来什么影响？记者就此进行了采访。
>>>市民疑问 新政实施后房子是否贬值
“我们的房子降价了？”12月4日上午，市民李翔宇先生致电本报反映，几个月前，他在福州南路20号贵合花园以10000元/平方米的价格买了一套二手房，看到报纸登出该小区的最低计税价7777元/平方米，他怀疑自己买的房子贬值了。
据市房地产交易中心有关负责人介绍，目前公示的最低计税价格，是纳税申报低于同小区最低计税价格时，税费征收部门计征价格，主要用于买卖时防止少数人制作“阴阳合同”所给出的最低计税价，而并非房屋的实际身价。真正成交的价格，还要根据市场行情来判定。
不少房介负责人表示，虽然不是真实的楼房价格，但最低计税价格公示后，可成为楼市“菜鸟”买卖二手房时的一个简单参考。
>>>直接影响 购买二手房要多缴税
据市房地产交易中心有关负责人介绍，在目前本市二手房交易中，交易中心交易系统本身存在最低计税价格计算程序，简单可以看做基准地价加上建筑成本乘上相关系数得出的价格。该负责人介绍说，现在每一套二手房的交易都要受到最低计税价格的限制，这次只不过是将最低计税价格提高后，对社会进行公布。“首先受到影响的是买房者，明年买二手房将多缴税！”青房置换总经理秦彦告诉记者，在青岛的二手房交易中，通常实行的是净价交易，即交易所产生的所有税费都由买房者支付，卖方拿到的是双方协商后的净价。
秦彦举例说，如果用现金购买一套面积60平方米的二手房，现行的过户价格为4000元/平方米，总价为24万元；契税按1.5%计，营业税按5.5%计，个得税按2%计，需要缴纳的税费总额为2.16万元。而若按新的最低计税价格，单价为6375元/平方米，总价为38.25万元，需要缴纳的税费约为3.44万元。也就是说，计税新政实施后，买房人将要多缴1.28万元税费。
>>>专家预测 明年二手房市场仍低迷
“就像对转让购买不足5年的普通住房征收5.5%的营业税一样，政策实施前可能会引发二手房交易过户小高潮！”岛城房产专家龙江认为，计税新政正式实施前，不少持币待购的市民将会择机出手。
据广宇房地产公司董事长段涛介绍，本市二手房交易一直比较低迷，买卖双方一直处于“拉锯战”，计税新政公示消息将给二手房市场暂时打上“强心剂”，促进成交量的增加。
对于明年1月前岛城二手房将大面积低价抛售的说法，市房地产交易中心有关负责人提醒购房市民，对于炒房者、不正规的中介来说，最低计税价格对他们的冲击无疑是“致命”的，由于没有了“阴阳合同”的投机取巧，他们将无利可图，因此手中的二手房肯定会有部分流入市场，以求争取最后的利润。因此，购房者必须谨慎，一方面此时不正规的“阴阳合同”还会出现，而且许多不法商贩会趁此时利用购房者贪图便宜的心理进行欺诈行为，很容易引起法律纠纷。“总体来看，计税新政的出台又将再次抑制二手房交易！”青房置换总经理秦彦告诉记者，如果计税新政明年起实施，青岛的二手房市场将更加低迷。从前两年的宏观调控政策来看，都对二手房市场产生巨大的影响，他预计明年上半年二手房交易又将陷入低谷。
>>>税务部门 最低计税价封堵避税黑洞
“最低计税价格的出台真的能遏制‘阴阳合同’吗？”对于市民的提问，市地税局有关负责人表示，计税新政将严厉打击二手房市场存在的“阴阳合同”。
据介绍，目前岛城二手房市场买卖双方为了避免多缴税，经常使用“阴阳合同”，即高价评估低价成交。由于二手房交易相关税费都是根据买卖双方在协议上确定的价格来计算，因此买卖双方也就达到了避税目的。如此一来，一部分国家税款就流入了私人的腰包。
该负责人举例说，比如一套50万元的二手房，按照契税1.5%计算，营业税按5.5%计算，个人所得税按2%计算，则需要缴纳税款的总额为4.5万元；但其提交税务部门的协议过户价格却为30万元，如此一来，需要缴纳税款的总额便成了2.7万元，国家无形中流失税款1.8万元。计税新政实施后，有了最低的计税价格，税务、房管部门便可以根据其具体所在区片、小区、楼层、年代等计算出一个合理的最低价格，凡是纳税申报低于同小区最低计税价格的，一律按最低计税价格计征。这样，买卖双方很难通过“阴阳合同”偷逃税款。本报记者 王海强 周鹏 王爱科
■解读计税新政
最低计税价格将不定期调整
“如果明年的房屋价格上涨或下调，那最低计税价格该怎么办？”12月4日上午，不少市民拨打市地税和财政部门的热线电话进行咨询。
市财政局有关负责人表示，2008年1月1日开始实施的最低计税价格，将由市财政局、市地税局根据市房地产市场交易情况不定期进行调整，无论出现上涨还是下调，都将在第一时间对最低计税价格进行调整，并通过新闻媒体第一时间向社会公示。
其他区市正在拟定价格方案
“这次公示的只有市内四区的最低计税价格，我们居住在城阳区的居民如何定二手房最低计税价格呢？”12月4日，不少城阳、平度等区市的居民致电市财政局进行咨询。
市财政局有关负责人表示，目前市财政局、市地税局等部门拟定的是市内四区的最低计税价格，其他区市的最低计税价格，由当地财政、地税部门根据现在的房价拟定，“目前已经拿出了初步方案”。
半岛都市报
>>>市民疑问 新政实施后房子是否贬值
“我们的房子降价了？”12月4日上午，市民李翔宇先生致电本报反映，几个月前，他在福州南路20号贵合花园以10000元/平方米的价格买了一套二手房，看到报纸登出该小区的最低计税价7777元/平方米，他怀疑自己买的房子贬值了。
据市房地产交易中心有关负责人介绍，目前公示的最低计税价格，是纳税申报低于同小区最低计税价格时，税费征收部门计征价格，主要用于买卖时防止少数人制作“阴阳合同”所给出的最低计税价，而并非房屋的实际身价。真正成交的价格，还要根据市场行情来判定。
不少房介负责人表示，虽然不是真实的楼房价格，但最低计税价格公示后，可成为楼市“菜鸟”买卖二手房时的一个简单参考。
>>>直接影响 购买二手房要多缴税
据市房地产交易中心有关负责人介绍，在目前本市二手房交易中，交易中心交易系统本身存在最低计税价格计算程序，简单可以看做基准地价加上建筑成本乘上相关系数得出的价格。该负责人介绍说，现在每一套二手房的交易都要受到最低计税价格的限制，这次只不过是将最低计税价格提高后，对社会进行公布。“首先受到影响的是买房者，明年买二手房将多缴税！”青房置换总经理秦彦告诉记者，在青岛的二手房交易中，通常实行的是净价交易，即交易所产生的所有税费都由买房者支付，卖方拿到的是双方协商后的净价。
秦彦举例说，如果用现金购买一套面积60平方米的二手房，现行的过户价格为4000元/平方米，总价为24万元；契税按1.5%计，营业税按5.5%计，个得税按2%计，需要缴纳的税费总额为2.16万元。而若按新的最低计税价格，单价为6375元/平方米，总价为38.25万元，需要缴纳的税费约为3.44万元。也就是说，计税新政实施后，买房人将要多缴1.28万元税费。
>>>专家预测 明年二手房市场仍低迷
“就像对转让购买不足5年的普通住房征收5.5%的营业税一样，政策实施前可能会引发二手房交易过户小高潮！”岛城房产专家龙江认为，计税新政正式实施前，不少持币待购的市民将会择机出手。
据广宇房地产公司董事长段涛介绍，本市二手房交易一直比较低迷，买卖双方一直处于“拉锯战”，计税新政公示消息将给二手房市场暂时打上“强心剂”，促进成交量的增加。
对于明年1月前岛城二手房将大面积低价抛售的说法，市房地产交易中心有关负责人提醒购房市民，对于炒房者、不正规的中介来说，最低计税价格对他们的冲击无疑是“致命”的，由于没有了“阴阳合同”的投机取巧，他们将无利可图，因此手中的二手房肯定会有部分流入市场，以求争取最后的利润。因此，购房者必须谨慎，一方面此时不正规的“阴阳合同”还会出现，而且许多不法商贩会趁此时利用购房者贪图便宜的心理进行欺诈行为，很容易引起法律纠纷。“总体来看，计税新政的出台又将再次抑制二手房交易！”青房置换总经理秦彦告诉记者，如果计税新政明年起实施，青岛的二手房市场将更加低迷。从前两年的宏观调控政策来看，都对二手房市场产生巨大的影响，他预计明年上半年二手房交易又将陷入低谷。
>>>税务部门 最低计税价封堵避税黑洞
“最低计税价格的出台真的能遏制‘阴阳合同’吗？”对于市民的提问，市地税局有关负责人表示，计税新政将严厉打击二手房市场存在的“阴阳合同”。
据介绍，目前岛城二手房市场买卖双方为了避免多缴税，经常使用“阴阳合同”，即高价评估低价成交。由于二手房交易相关税费都是根据买卖双方在协议上确定的价格来计算，因此买卖双方也就达到了避税目的。如此一来，一部分国家税款就流入了私人的腰包。
该负责人举例说，比如一套50万元的二手房，按照契税1.5%计算，营业税按5.5%计算，个人所得税按2%计算，则需要缴纳税款的总额为4.5万元；但其提交税务部门的协议过户价格却为30万元，如此一来，需要缴纳税款的总额便成了2.7万元，国家无形中流失税款1.8万元。计税新政实施后，有了最低的计税价格，税务、房管部门便可以根据其具体所在区片、小区、楼层、年代等计算出一个合理的最低价格，凡是纳税申报低于同小区最低计税价格的，一律按最低计税价格计征。这样，买卖双方很难通过“阴阳合同”偷逃税款。本报记者 王海强 周鹏 王爱科
■解读计税新政
最低计税价格将不定期调整
“如果明年的房屋价格上涨或下调，那最低计税价格该怎么办？”12月4日上午，不少市民拨打市地税和财政部门的热线电话进行咨询。
市财政局有关负责人表示，2008年1月1日开始实施的最低计税价格，将由市财政局、市地税局根据市房地产市场交易情况不定期进行调整，无论出现上涨还是下调，都将在第一时间对最低计税价格进行调整，并通过新闻媒体第一时间向社会公示。
其他区市正在拟定价格方案
“这次公示的只有市内四区的最低计税价格，我们居住在城阳区的居民如何定二手房最低计税价格呢？”12月4日，不少城阳、平度等区市的居民致电市财政局进行咨询。
市财政局有关负责人表示，目前市财政局、市地税局等部门拟定的是市内四区的最低计税价格，其他区市的最低计税价格，由当地财政、地税部门根据现在的房价拟定，“目前已经拿出了初步方案”。
半岛都市报
