“涨劲”十足 二三线城市歌舞升平楼市涨声一片
随着国家宏观调控政策的不断出台，诸多房地产企业在一线城市的投资面临土地资源日益稀缺，资本门槛不断提高，行业整合速度加快等重重困境。而二三线城市随着城市建设步伐的加快，利润空间逐渐凸显。调查显示，72%房地产开发商乐意进军二三线城市。
国家发改委网站11月14日发布的数据显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。宁波以19.1%的涨幅居于首位，其次是乌鲁木齐和北京，涨幅分别18.5%和17.8%。二三线城市的房地产市场劲力十足，大有后来居上之势。
在福建，二三线城市的房地产业也是风起云涌，不少中小型的开发商转战二三线城市，一些大型开发商在重重困境的围困下，也不同程度地将目光投向了二三线城市。早在四五年前，就有一些专业的房地产营销策划公司将市场扩展到二三线城市。
种种迹象显示，二三线城市已成为开发商的热土。但这块香饽饽的后面，是否隐藏着某种风险？歌舞升平下，前景又将如何？
歌舞升平，楼市“涨声”一片
在宁德福安，位于福新路的瑞景·名仕城售楼部如今相当安静，你可能无法想象，就在国庆期间，这里开盘时的火爆场景：一大早，市民们就在售楼部外排起长长的队伍，人流车流，涌动不息，将售楼部外几百平方米的空地挤得水泄不通。其销售经理黄绍武回忆起这些，依然津津乐道，“很难想象，在福安这样的小地方，也会出现这样的开盘盛景，比起福州有过之而无不及。”
据黄经理介绍，目前福安的在售楼盘并不多，但销售状况都非常好，电梯房的售价已达4000元/平方米，普通的楼梯房也达到了3500元/平方米左右的均价，如果楼盘有更高的品质或更好的配套设施，还有可能卖出更好的价格。现阶段，有不少楼盘正在紧锣密鼓的开工建设中，预计春节前将相继开盘。虽然更多的楼盘投入市场，但据业内人士估计，这些楼盘的开盘价都不会低于4000元。“在福安这样的三线城市，房地产虽然发展得较晚，但发展的势头却很快，可以说，现在的福安房地产市场就像两年前的福州市场。”
二三线城市的房地产市场，似乎在复制着许多一线城市的发展历程。
“在二三线城市，目前的购房者大多是自住性需求，投资性需求还很少。”九歌万派董事长、首席总监刘波在接受记者采访时说，“房地产市场发展依靠两要素：生产能力和发展能力，一线城市前者优越，二线城市后者优越，但目前对于市场而言，后者最为重要。在二三线城市，房地产的各种要素获得较为容易，也相对低廉，房地产商能在此获得更大的生存发展空间。”
从全国市场来看，经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等一线大城市，已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛。尽管目前国内的核心一线城市依然有大量的商机，但随着这些地区房地产价格的日益上涨、市场竞争的加剧，以及在这些高端市场经营难度相对提高，越来越多的企业和房地产开发商已开始考虑选择去那些房地产价格相对较低、并且潜在市场回报更为巨大的新兴市场发展。二三线城市房地产市场发展的“空白”和“滞后”带给开发商很多信心。
“目前二三线城市的房地产市场需求正在不断扩大，利润空间也相对较大，而且政策倾斜带来成本洼地，这也是许多房地产开发企业抢先进入二三线城市的重要因素。”刘波这样分析道。在一线城市，房地产业正逐渐退出主力型产业，而在二线城市大当其道，这种此消彼长的态势，正是未来区域经济发展模式的一种体现。
“不买不行啊，眼看着30万元的房子涨到40多万元，涨得心慌啊！”在福安，不少购房者这样感叹道。在很多人都还没回过神来的时候，房价已经在不经意间涨了一个档次，于是很多人慌了，买了房的人开始庆幸，没买房的人开始后悔。福安京都美景等几个在售楼盘均无一例外地表示：楼盘的销售状况非常好！
“在福安，房价只会越来越高，很重要的一个原因是，福安可供开发的土地资源已经不多，目前，只剩下秦溪洋这一块地。”京都美景销售经理谢瑞娇告诉记者，发达的民间资本所带来的强劲购买力、以及随着土地的稀少而带来的房产资源日渐稀缺，福安的房价将进一步水涨船高。
关于仅剩下的“秦溪洋”这块地，在福安也有众多的传言，有人说这块地将在年底公开拍卖，政府的底价就将达到两千多每平方米，比两年前高出3倍，直逼现在的在售楼盘单价；更有甚者，传说这块地将到福州国土资源局进行拍卖，以吸引更多的开发商参与竞拍。“种种迹象都在表明，福安的房价还是呈现明显的上涨趋势，而且周边城市房价的不断上涨，也起到了带动作用。”
有不少观点认为，二三线城市房价的上涨是一种“补涨”，也就是在一线城市市场价格大幅扬升的情况下出现的一种回补效应。但综合各方面因素来看，二三线城市房价的涨升也有其必然的内在和外在的原因，在这种情况下不少城市的“补涨”行情就有着较强的“生命力”，也预示着它们在未来还有不小的潜力。
资本盛宴，高处不胜寒
大开发商从一线市场转战二线，三线城市随之风生水起，中小开发商纷纷进入，并非无因而然。
随着各地“地王”记录频频刷新，土地问题也一再成为各方关注的焦点，对于开发商而言，在一线城市，日益昂贵的楼面地价，抬高了房地产开发的门槛，不少资金有压力、或资金约束比较大的开发商，竞争力日趋疲软。转战二三线城市，已成为此类开发商的战略之举。有业内人士分析，在一线城市土地资金已经占到整个开发资金的60%，但在二三线城市只占20%。
业内专家认为，二、三线城市正处于城市发展阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，是开发商起意“进军”的重要原因。“从地方政府的角度来说，通过与大开发商合作，一来改造基础建设环境，二来可以增加公建配套，提升地区价值，三来带动就业机会。因此，他们也会提供种种优惠条件吸引开发商进驻。”这些因素使得二线城市的发展极具空间，谁及早进入了这些二线城市，谁就拥有了更大的成长空间和未来发展潜力。
对于中小房地产企业来说，进驻二三线城市的优势更加明显：其一，资本门槛相对较低，地价与房价还有更多可操作的空间；其二，企业抗风险能力较强，在土地价格低位时进入，通过三至五年的运作，其盈利并不亚于一线城市。对于大型房地产商而言，可通过在二三线城市扩张规模、扩大影响，而且到二三线城市进行大规模开发，可发挥成本竞争的优势。
追逐利润向来是资本的本性。二、三线城市市场潜力大、房价上涨速度快、以及地价比一线城市便宜等优势，对“逐利而居”的资本有着巨大吸引力。而且，二三线城市基数较低，消费水平不高，近年来，其经济水平的不断提高，但是房价总体水平与经济增长速度之间还存在一定的差距。因此，业内人士预测，二、三线城市存在巨大的市场潜力和获利空间。
理性抢滩，转战二三线城市
城市化进程的加快，无疑给房地产商进军二三线城市创造了更好的机会。刘波在接受记者采访时指出：二三线城市正值旧城改造、商圈再造时期，此时的开发商进入，实际上是在再造一个城市，将关系到长久的将来。因此二三线开发的不只是一个住宅或是写字楼，更像是一个带有经济功能的城区的开发。
业内专家认为，以前区域经济发展模式被定义为：以大城市和大城市群带动中国城市化进程为主的模式，“十一五规划”以后将逐步从原来的区域发展模式中走出来，向以中小城市带动中国城镇化进程的模式转变。
这一点将对中国城市（镇）化进程和房地产的发展发生重大影响。 [下一页]
《东南置业》杂志 吴琛琛 林小丽
国家发改委网站11月14日发布的数据显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。宁波以19.1%的涨幅居于首位，其次是乌鲁木齐和北京，涨幅分别18.5%和17.8%。二三线城市的房地产市场劲力十足，大有后来居上之势。
在福建，二三线城市的房地产业也是风起云涌，不少中小型的开发商转战二三线城市，一些大型开发商在重重困境的围困下，也不同程度地将目光投向了二三线城市。早在四五年前，就有一些专业的房地产营销策划公司将市场扩展到二三线城市。
种种迹象显示，二三线城市已成为开发商的热土。但这块香饽饽的后面，是否隐藏着某种风险？歌舞升平下，前景又将如何？
歌舞升平，楼市“涨声”一片
在宁德福安，位于福新路的瑞景·名仕城售楼部如今相当安静，你可能无法想象，就在国庆期间，这里开盘时的火爆场景：一大早，市民们就在售楼部外排起长长的队伍，人流车流，涌动不息，将售楼部外几百平方米的空地挤得水泄不通。其销售经理黄绍武回忆起这些，依然津津乐道，“很难想象，在福安这样的小地方，也会出现这样的开盘盛景，比起福州有过之而无不及。”
据黄经理介绍，目前福安的在售楼盘并不多，但销售状况都非常好，电梯房的售价已达4000元/平方米，普通的楼梯房也达到了3500元/平方米左右的均价，如果楼盘有更高的品质或更好的配套设施，还有可能卖出更好的价格。现阶段，有不少楼盘正在紧锣密鼓的开工建设中，预计春节前将相继开盘。虽然更多的楼盘投入市场，但据业内人士估计，这些楼盘的开盘价都不会低于4000元。“在福安这样的三线城市，房地产虽然发展得较晚，但发展的势头却很快，可以说，现在的福安房地产市场就像两年前的福州市场。”
二三线城市的房地产市场，似乎在复制着许多一线城市的发展历程。
“在二三线城市，目前的购房者大多是自住性需求，投资性需求还很少。”九歌万派董事长、首席总监刘波在接受记者采访时说，“房地产市场发展依靠两要素：生产能力和发展能力，一线城市前者优越，二线城市后者优越，但目前对于市场而言，后者最为重要。在二三线城市，房地产的各种要素获得较为容易，也相对低廉，房地产商能在此获得更大的生存发展空间。”
从全国市场来看，经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等一线大城市，已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛。尽管目前国内的核心一线城市依然有大量的商机，但随着这些地区房地产价格的日益上涨、市场竞争的加剧，以及在这些高端市场经营难度相对提高，越来越多的企业和房地产开发商已开始考虑选择去那些房地产价格相对较低、并且潜在市场回报更为巨大的新兴市场发展。二三线城市房地产市场发展的“空白”和“滞后”带给开发商很多信心。
“目前二三线城市的房地产市场需求正在不断扩大，利润空间也相对较大，而且政策倾斜带来成本洼地，这也是许多房地产开发企业抢先进入二三线城市的重要因素。”刘波这样分析道。在一线城市，房地产业正逐渐退出主力型产业，而在二线城市大当其道，这种此消彼长的态势，正是未来区域经济发展模式的一种体现。
“不买不行啊，眼看着30万元的房子涨到40多万元，涨得心慌啊！”在福安，不少购房者这样感叹道。在很多人都还没回过神来的时候，房价已经在不经意间涨了一个档次，于是很多人慌了，买了房的人开始庆幸，没买房的人开始后悔。福安京都美景等几个在售楼盘均无一例外地表示：楼盘的销售状况非常好！
“在福安，房价只会越来越高，很重要的一个原因是，福安可供开发的土地资源已经不多，目前，只剩下秦溪洋这一块地。”京都美景销售经理谢瑞娇告诉记者，发达的民间资本所带来的强劲购买力、以及随着土地的稀少而带来的房产资源日渐稀缺，福安的房价将进一步水涨船高。
关于仅剩下的“秦溪洋”这块地，在福安也有众多的传言，有人说这块地将在年底公开拍卖，政府的底价就将达到两千多每平方米，比两年前高出3倍，直逼现在的在售楼盘单价；更有甚者，传说这块地将到福州国土资源局进行拍卖，以吸引更多的开发商参与竞拍。“种种迹象都在表明，福安的房价还是呈现明显的上涨趋势，而且周边城市房价的不断上涨，也起到了带动作用。”
有不少观点认为，二三线城市房价的上涨是一种“补涨”，也就是在一线城市市场价格大幅扬升的情况下出现的一种回补效应。但综合各方面因素来看，二三线城市房价的涨升也有其必然的内在和外在的原因，在这种情况下不少城市的“补涨”行情就有着较强的“生命力”，也预示着它们在未来还有不小的潜力。
资本盛宴，高处不胜寒
大开发商从一线市场转战二线，三线城市随之风生水起，中小开发商纷纷进入，并非无因而然。
随着各地“地王”记录频频刷新，土地问题也一再成为各方关注的焦点，对于开发商而言，在一线城市，日益昂贵的楼面地价，抬高了房地产开发的门槛，不少资金有压力、或资金约束比较大的开发商，竞争力日趋疲软。转战二三线城市，已成为此类开发商的战略之举。有业内人士分析，在一线城市土地资金已经占到整个开发资金的60%，但在二三线城市只占20%。
业内专家认为，二、三线城市正处于城市发展阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，是开发商起意“进军”的重要原因。“从地方政府的角度来说，通过与大开发商合作，一来改造基础建设环境，二来可以增加公建配套，提升地区价值，三来带动就业机会。因此，他们也会提供种种优惠条件吸引开发商进驻。”这些因素使得二线城市的发展极具空间，谁及早进入了这些二线城市，谁就拥有了更大的成长空间和未来发展潜力。
对于中小房地产企业来说，进驻二三线城市的优势更加明显：其一，资本门槛相对较低，地价与房价还有更多可操作的空间；其二，企业抗风险能力较强，在土地价格低位时进入，通过三至五年的运作，其盈利并不亚于一线城市。对于大型房地产商而言，可通过在二三线城市扩张规模、扩大影响，而且到二三线城市进行大规模开发，可发挥成本竞争的优势。
追逐利润向来是资本的本性。二、三线城市市场潜力大、房价上涨速度快、以及地价比一线城市便宜等优势，对“逐利而居”的资本有着巨大吸引力。而且，二三线城市基数较低，消费水平不高，近年来，其经济水平的不断提高，但是房价总体水平与经济增长速度之间还存在一定的差距。因此，业内人士预测，二、三线城市存在巨大的市场潜力和获利空间。
理性抢滩，转战二三线城市
城市化进程的加快，无疑给房地产商进军二三线城市创造了更好的机会。刘波在接受记者采访时指出：二三线城市正值旧城改造、商圈再造时期，此时的开发商进入，实际上是在再造一个城市，将关系到长久的将来。因此二三线开发的不只是一个住宅或是写字楼，更像是一个带有经济功能的城区的开发。
业内专家认为，以前区域经济发展模式被定义为：以大城市和大城市群带动中国城市化进程为主的模式，“十一五规划”以后将逐步从原来的区域发展模式中走出来，向以中小城市带动中国城镇化进程的模式转变。
这一点将对中国城市（镇）化进程和房地产的发展发生重大影响。 [下一页]
《东南置业》杂志 吴琛琛 林小丽
