三招可防卖家顽二手房价格变脸术
二手房“跳价风”，上家玩的是价格变脸术，引发的却是合同纠纷。业内人士提醒，二手房交易中只要价格发生变动，买卖双方就必须签订书面确认书，防止口头承诺变成“空心汤团”。
房价两次变脸
上家王某和下家李某以150万元成交一套房屋。在中介公司见证下，签订了三方买卖居间协议，且当天李某根据约定支付给王某定金20万元。三日后，王某跳价，表明除非房价变更到152万元，否则不签买卖合同。物业顾问在电话中得到下家李某接受价格变更的口头承诺。于是物业顾问便直接在原居间协议上修改了价格并敲了更正章。数天后，物业顾问通知上下家签订买卖合同。在签约时，下家李某推翻了之前的口头承诺，称从未同意变更价格。
类似的情况在“跳价风”盛行的二手房交易中很普遍。有的是下家推翻之前的承诺，有的是上家临到签约又再次跳价。房价反复变脸，二手房违约风险骤增。
两种违约风险
21世纪不动产法务人士指出，价格变脸最易在两个环节产生纠纷。
一个是在修改居间协议环节。协议或者合同必须经协议或合同各方签字盖章后才能生效。但是，对于内容的修改，人们经常会忽视，认为已经在协议上签字就是对协议或合同中所有内容的认可，其实不然。买卖居间协议中房屋价格的变化虽然得到双方的口头认可，并且中介公司也敲了更正章，但在上下家手中的买卖居间协议并未修改，且中介公司手中的居间协议修改后只有中介公司的更正章。下家只是口头同意，因而并不能对上下家产生更改居间协议的效力。
另一个是上家突然跳价的行为可能造成违约。比如，上下家协商一致以150万元达成交易，并与中介公司签订了三方买卖居间协议。如果上家坚持房价变更到152万元才同意与下家签订买卖合同，而下家不同意，在过了买卖居间协议约定的签约时间后仍然不履行约定的义务，即构成违约。根据定金罚则，下家可要求上家双倍返还定金。
遵循三个步骤
对于二手房交易半途中发生价格变动，必须按照三个步骤认真处置。
第一，对于修改合同或协议，合同各方必须在修改处签名盖章才能产生效力。无论是求购居间、出售居间、佣金确认书或者买卖居间合同甚至买卖合同，只要内容有所修改，必须由合同或协议各方在修改处进行签名盖章。
第二，关于定金。双方在签定合同或协议并按约定交付定金后，如果给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。定金是对上下家继续履行合同或协议的一种有效约束，而定金协议是实践性合同，因而要及时协助上下家支付定金。
第三，关于口头承诺。法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。对于上下家的主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来，并有主张者或承诺者签字。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据。
房地产时报 唐颖豪
房价两次变脸
上家王某和下家李某以150万元成交一套房屋。在中介公司见证下，签订了三方买卖居间协议，且当天李某根据约定支付给王某定金20万元。三日后，王某跳价，表明除非房价变更到152万元，否则不签买卖合同。物业顾问在电话中得到下家李某接受价格变更的口头承诺。于是物业顾问便直接在原居间协议上修改了价格并敲了更正章。数天后，物业顾问通知上下家签订买卖合同。在签约时，下家李某推翻了之前的口头承诺，称从未同意变更价格。
类似的情况在“跳价风”盛行的二手房交易中很普遍。有的是下家推翻之前的承诺，有的是上家临到签约又再次跳价。房价反复变脸，二手房违约风险骤增。
两种违约风险
21世纪不动产法务人士指出，价格变脸最易在两个环节产生纠纷。
一个是在修改居间协议环节。协议或者合同必须经协议或合同各方签字盖章后才能生效。但是，对于内容的修改，人们经常会忽视，认为已经在协议上签字就是对协议或合同中所有内容的认可，其实不然。买卖居间协议中房屋价格的变化虽然得到双方的口头认可，并且中介公司也敲了更正章，但在上下家手中的买卖居间协议并未修改，且中介公司手中的居间协议修改后只有中介公司的更正章。下家只是口头同意，因而并不能对上下家产生更改居间协议的效力。
另一个是上家突然跳价的行为可能造成违约。比如，上下家协商一致以150万元达成交易，并与中介公司签订了三方买卖居间协议。如果上家坚持房价变更到152万元才同意与下家签订买卖合同，而下家不同意，在过了买卖居间协议约定的签约时间后仍然不履行约定的义务，即构成违约。根据定金罚则，下家可要求上家双倍返还定金。
遵循三个步骤
对于二手房交易半途中发生价格变动，必须按照三个步骤认真处置。
第一，对于修改合同或协议，合同各方必须在修改处签名盖章才能产生效力。无论是求购居间、出售居间、佣金确认书或者买卖居间合同甚至买卖合同，只要内容有所修改，必须由合同或协议各方在修改处进行签名盖章。
第二，关于定金。双方在签定合同或协议并按约定交付定金后，如果给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。定金是对上下家继续履行合同或协议的一种有效约束，而定金协议是实践性合同，因而要及时协助上下家支付定金。
第三，关于口头承诺。法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。对于上下家的主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来，并有主张者或承诺者签字。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据。
房地产时报 唐颖豪
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多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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