物业税：它能承受调控之重吗？
3.物业税：它能承受调控之重吗？
在2007年的房市中，物业税是被谈论最多的话题之一，各方对物业税的特殊复杂。
有人寄希望于它能降低房价，有人寄希望于它能调控房市……物业税，真的能够承受如此多的重托吗？
长期以来，政府特别喜欢通过税收的方式调控房价。我在接受凤凰卫视和中央电视台记者采访时，都分析了这一原因：为什么政府喜欢通过税收调控房市呢，因为税收调解对政府是非常有好处的。不管房价能否调控下去，政府的收益都首先得到了保障。这本身就注定了税收调控房价的局限性。因为房市调控的目的在于压缩房价的构成成本，一方面是压缩开发商等既得利益集团的收益，一方面是压缩政府税的收益。如果政府的收益在提高，开发商收益也在提高，房价怎么可能不越调控越高呢？
事实上，我国目前所提到的物业税已经与起初的设计有着很大区别。我国当初提出征收物业税时，是想把开发环节过高的税收成本转移到持有环节。从而，通过降低开发成本，降低房价。但是，现在，相关官员在提到开征不动产税问题是，只提到我国持有环节税费偏轻的问题，而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这就意味着，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收的问题，即在开发环节税费不变的情况下，增加持有环节的税费。一旦开征物业税，公众的负担将进一步加重，房价成本也将提高。在这种情况下，房价不仅不可能降低，甚至有推动房价上涨的可能性。
退一步说，即使在开征物业税的同时，把开发环节的税减少了，那么，地方政府会不会出于自身利益的考虑，乘虚而入，增加各种费，从而，把开发环节减税的作用化为乌有，也是一个很大的未知数。
因此，寄希望于通过物业税去调控房价可能是徒劳的。因为，目前推动房价上涨的主要因素就是投机未受到抑制，倘若这种炒作行为受不到遏制，即使开征物业税也难以阻止房价快速上涨。道理很简单，物业税的多少是由房屋在炒房者手中停留的时间决定的，如果炒房者在良好的预期下，在半年或一年中就转卖成功，物业税与其炒房收益相比依然是可以忽略不计的，尤其是像深圳这样房价5个月与去年相比涨幅超过50%的城市，物业税可能不足炒房者收益的一个零头！（引自《推出物业税就能降低房价吗》）
物业税并非万能药。实际上，“我国现行的房产税、土地增值税从本质上说就等同于国外的物业税，只是需要在计税依据、征收范围、征收力度上加以完善”，这种观点恐怕会令一些专家吃惊，而这一观点并非笔者的创造，是我国高等院校房地产教材中明确提出的。物业税如果开征，有可能与现存的具有物业税特征的土地增值税、房产税一起构成重复增税。因此，开征物业税并不是孤立的，而是牵涉到目前房地产领域税种的改革问题，如果这些重要问题不能得到解决，物业税就不能说推出得“越早越好”（引自《开征物业税首先应避免重复征税》）
因此，开征物业税，对房屋价值的评估依然是一大难题。开征物业税，必须制定出一个明确的评估标准，然后，由专门的机构进行评估。世界上许多开征物业税的国家，都单独设立了不动产税基的评估部门。比如，在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，总评估师是由州议会任命，为物业税征收提供税基价值参照。但是，这种模式我们能够直接复制过来吗？需要成立一个多大规模的评估机构才能完成这一使命？
除此之外，还将面临着一系列非常复杂的现实问题：复杂评估的部门能够做到公平评估吗？如何防止评估人员利用权力寻租？倘若税务部门为了超额完成自身任务，会不会借评估之机增加民众的负担？在房产市场价值评估过程中，如果耗费的成本过高怎么办？公众如果对评估结果不认可怎么办？采取何种救济机制让这些人的利益诉求得到满足，使其渴望的公平得到保障？倘若物业税的税基评估失去公信力，民众拒不缴纳物业税怎么办？
还有，评估过程中的价格变化如何应对？以深圳为例，五个月前评估的房屋价值已经升值了50％以上，后期参与评估的显然要持续。如此等等，这一系列的问题都是我国不得不面对的，而且，有一部分问题在短时间内还很难解决。（引自《开征物业税面临评估难题》）
现在的问题是，如果物业税不能承受调控房价之重，下一个被寄予厚望的又将是谁？民众脆弱的心灵还能承受多少次这样的希望破灭？如果仔细权衡一下，有关部门或许真的应该有紧迫感了。
[1] [2] [3] [4] [5] [6] 楼市观察 时寒冰
在2007年的房市中，物业税是被谈论最多的话题之一，各方对物业税的特殊复杂。
有人寄希望于它能降低房价，有人寄希望于它能调控房市……物业税，真的能够承受如此多的重托吗？
长期以来，政府特别喜欢通过税收的方式调控房价。我在接受凤凰卫视和中央电视台记者采访时，都分析了这一原因：为什么政府喜欢通过税收调控房市呢，因为税收调解对政府是非常有好处的。不管房价能否调控下去，政府的收益都首先得到了保障。这本身就注定了税收调控房价的局限性。因为房市调控的目的在于压缩房价的构成成本，一方面是压缩开发商等既得利益集团的收益，一方面是压缩政府税的收益。如果政府的收益在提高，开发商收益也在提高，房价怎么可能不越调控越高呢？
事实上，我国目前所提到的物业税已经与起初的设计有着很大区别。我国当初提出征收物业税时，是想把开发环节过高的税收成本转移到持有环节。从而，通过降低开发成本，降低房价。但是，现在，相关官员在提到开征不动产税问题是，只提到我国持有环节税费偏轻的问题，而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这就意味着，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收的问题，即在开发环节税费不变的情况下，增加持有环节的税费。一旦开征物业税，公众的负担将进一步加重，房价成本也将提高。在这种情况下，房价不仅不可能降低，甚至有推动房价上涨的可能性。
退一步说，即使在开征物业税的同时，把开发环节的税减少了，那么，地方政府会不会出于自身利益的考虑，乘虚而入，增加各种费，从而，把开发环节减税的作用化为乌有，也是一个很大的未知数。
因此，寄希望于通过物业税去调控房价可能是徒劳的。因为，目前推动房价上涨的主要因素就是投机未受到抑制，倘若这种炒作行为受不到遏制，即使开征物业税也难以阻止房价快速上涨。道理很简单，物业税的多少是由房屋在炒房者手中停留的时间决定的，如果炒房者在良好的预期下，在半年或一年中就转卖成功，物业税与其炒房收益相比依然是可以忽略不计的，尤其是像深圳这样房价5个月与去年相比涨幅超过50%的城市，物业税可能不足炒房者收益的一个零头！（引自《推出物业税就能降低房价吗》）
物业税并非万能药。实际上，“我国现行的房产税、土地增值税从本质上说就等同于国外的物业税，只是需要在计税依据、征收范围、征收力度上加以完善”，这种观点恐怕会令一些专家吃惊，而这一观点并非笔者的创造，是我国高等院校房地产教材中明确提出的。物业税如果开征，有可能与现存的具有物业税特征的土地增值税、房产税一起构成重复增税。因此，开征物业税并不是孤立的，而是牵涉到目前房地产领域税种的改革问题，如果这些重要问题不能得到解决，物业税就不能说推出得“越早越好”（引自《开征物业税首先应避免重复征税》）
因此，开征物业税，对房屋价值的评估依然是一大难题。开征物业税，必须制定出一个明确的评估标准，然后，由专门的机构进行评估。世界上许多开征物业税的国家，都单独设立了不动产税基的评估部门。比如，在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，总评估师是由州议会任命，为物业税征收提供税基价值参照。但是，这种模式我们能够直接复制过来吗？需要成立一个多大规模的评估机构才能完成这一使命？
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现在的问题是，如果物业税不能承受调控房价之重，下一个被寄予厚望的又将是谁？民众脆弱的心灵还能承受多少次这样的希望破灭？如果仔细权衡一下，有关部门或许真的应该有紧迫感了。
[1] [2] [3] [4] [5] [6] 楼市观察 时寒冰
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