地产股惊人大跌的背后：股价和地价联动深幅下挫！
12月6日，广州市土地拍卖市场出现惊人信息，部分地块拍卖价格下跌五成；与此同时，厦门集美地块的拍卖价格也出现了五成左右的下跌。本周以来，在地产行业新政的共同作用下，市场开始了较为剧烈的反应：万科A(29.47,0.07,0.24%)下跌12.29%，招商地产(55.46,0.67,1.22%)下跌15.71%，保利地产(61.60,1.81,3.03%)下跌16.47%，华侨城下跌17.72%，金地集团(40.89,0.14,0.34%)下跌17.71%，泛海建设(45.40,-0.60,-1.30%)下跌19.87%。地产股的下跌有没有其合理的逻辑性呢？
股价和地价
1998年开放商品房市场后，地价、房价一路走高，从未见过地价下跌的事情。别说我们普通投资者，就是基金经理、行业研究员、资深媒体人士对此也是一头雾水，于是我们在最近两周还频频见到推荐地产股的报告，还能看到在股票下跌前的机构买进大单。
事实上，我们在1981年的香港市场也见到过同样的事情。当时房地产市场、股票市场同时进入泡沫阶段，1981年8月，港府的两宗土地交易反映出地价大幅调整的信息，但股票市场直到9月份才开始反应，长江实业股价在9月下跌约30%，其他地产股也差不多。此后，在房价下跌的进一步推动下，10个月后，长江实业最终跌幅高达60%以上。
吸取这个教训后，此后的香港股票市场对地价的反应就相当快速：1997年，香港地产市场在泡沫中再度迎来了地价的首度大跌，当日长江实业大跌11.04%，而且在此后的58个交易日里，股价累计下跌65.06%。相比前面而言，第二次地价大跌引发的市场反应相当快速。
值得一提的是，尽管长江实业在房地产市场的周期峰谷中，每隔10年左右会有一次深幅调整、每隔三五年会有一次大幅调整，但长期看，长江实业还是给长期持有者带来了丰厚的回报。
反思地产业四大问题
首先，地价是核心中的核心。从香港经验来看，地价拐点往往会比股价拐点来得迟一些，但地价的阶段性拐点将对房价、房地产股的阶段性趋势起到确认作用。在1981年8月份香港地价下跌之前，长江实业已经自高点出现了15%左右的调整，而地价的下跌使得长江实业股价确认了阶段性下跌的趋势。1985年香港地价在多年下跌后终于出现向上的拐点，而此时长江实业已经从最低点上涨了137%。
其次，慎用销售竣工比。真正决定地产股、决定房价运行的根本因素在于房屋的供求关系，但目前投资界普遍运用销售竣工比来衡量市场供求关系，这在一定时候是管用的，但在一些重要时点会出大问题。人们是买涨不买跌的，在房价一路走高的过程中，一些打算明年、后年买房的人被迫会提前购房，这样会比较容易形成一个购房高峰。这个过程中，我们会看到发展商的销售收入上升非常快，会比竣工量高出很多，但一旦房价逆转后，买家会突然阶段性变得非常稀少，人们不愿意买跌。而另一方面，发展商却在原有预期上进一步扩大生产，于是在销售大幅缩减的同时，竣工量反而大幅提升，消极者可能马上会认为，房子供过于求了。其实，这时人们又在犯另一个错误。
第三，人口红利下，房地产股股价也会出现巨幅调整。上世纪80年代是香港人口红利的主要发放期，但就此认为房价将一直走高、地产股将一直走高就不一定正确。在人口红利发放过程中，地价的下跌同样会令房价出现阶段性走低。
第四，长期持有型的价值投资者一定要注意买进价格，尤其是投资周期性较强的行业股票。以长江实业为例，如果人们不小心在阶段性的价峰购入，如上所述，可能会遭受非常惨重的被套过程。
中国证券报
股价和地价
1998年开放商品房市场后，地价、房价一路走高，从未见过地价下跌的事情。别说我们普通投资者，就是基金经理、行业研究员、资深媒体人士对此也是一头雾水，于是我们在最近两周还频频见到推荐地产股的报告，还能看到在股票下跌前的机构买进大单。
事实上，我们在1981年的香港市场也见到过同样的事情。当时房地产市场、股票市场同时进入泡沫阶段，1981年8月，港府的两宗土地交易反映出地价大幅调整的信息，但股票市场直到9月份才开始反应，长江实业股价在9月下跌约30%，其他地产股也差不多。此后，在房价下跌的进一步推动下，10个月后，长江实业最终跌幅高达60%以上。
吸取这个教训后，此后的香港股票市场对地价的反应就相当快速：1997年，香港地产市场在泡沫中再度迎来了地价的首度大跌，当日长江实业大跌11.04%，而且在此后的58个交易日里，股价累计下跌65.06%。相比前面而言，第二次地价大跌引发的市场反应相当快速。
值得一提的是，尽管长江实业在房地产市场的周期峰谷中，每隔10年左右会有一次深幅调整、每隔三五年会有一次大幅调整，但长期看，长江实业还是给长期持有者带来了丰厚的回报。
反思地产业四大问题
首先，地价是核心中的核心。从香港经验来看，地价拐点往往会比股价拐点来得迟一些，但地价的阶段性拐点将对房价、房地产股的阶段性趋势起到确认作用。在1981年8月份香港地价下跌之前，长江实业已经自高点出现了15%左右的调整，而地价的下跌使得长江实业股价确认了阶段性下跌的趋势。1985年香港地价在多年下跌后终于出现向上的拐点，而此时长江实业已经从最低点上涨了137%。
其次，慎用销售竣工比。真正决定地产股、决定房价运行的根本因素在于房屋的供求关系，但目前投资界普遍运用销售竣工比来衡量市场供求关系，这在一定时候是管用的，但在一些重要时点会出大问题。人们是买涨不买跌的，在房价一路走高的过程中，一些打算明年、后年买房的人被迫会提前购房，这样会比较容易形成一个购房高峰。这个过程中，我们会看到发展商的销售收入上升非常快，会比竣工量高出很多，但一旦房价逆转后，买家会突然阶段性变得非常稀少，人们不愿意买跌。而另一方面，发展商却在原有预期上进一步扩大生产，于是在销售大幅缩减的同时，竣工量反而大幅提升，消极者可能马上会认为，房子供过于求了。其实，这时人们又在犯另一个错误。
第三，人口红利下，房地产股股价也会出现巨幅调整。上世纪80年代是香港人口红利的主要发放期，但就此认为房价将一直走高、地产股将一直走高就不一定正确。在人口红利发放过程中，地价的下跌同样会令房价出现阶段性走低。
第四，长期持有型的价值投资者一定要注意买进价格，尤其是投资周期性较强的行业股票。以长江实业为例，如果人们不小心在阶段性的价峰购入，如上所述，可能会遭受非常惨重的被套过程。
中国证券报
市南区市北区四方区崂山区李沧区城阳区黄岛区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市
多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ
多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ
