信贷“双控” 焦虑的心情在房地产行业蔓延
“这个冬天比较冷。”在刚刚落幕的第九届中国住交会上，北京华远地产股份有限公司董事长任志强不止一次地说。在第一场雪飘过之后的北京，冷风劲吹。临近年关的一系列宏观调控措施给房地产行业带来的丝丝寒意，让这位地产硬汉不禁心生感慨。
揭开序幕的是在一周前刚刚结束的中央经济工作会议，会上发出一个清晰的信号：“明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。”这是中国最高决策层对已实施10年之久的“稳健的货币政策”的首次变调。
此后几天，一系列具有明确信号意义的金融信贷新政随之而至，内容涵盖提高存款准备金率、限制明年的贷款总额、进一步严格住房消费贷款管理等多项调控政策。“我们将不得不面临空前的压力。”一位前来参展的开发商感同身受。
紧缩序幕
“通胀的问题在2007年尤其严重，在这样的背景下，从紧要求应运而生。”对于货币政策从“稳健”到“从紧”的变奏，中国社会科学院金融研究所货币理论与货币政策室主任彭兴韵接受本报记者采访时表示，自今年3月份以来，CPI涨幅连续8个月超过3%的警戒线。国家统计局新出炉的11月份CPI同比上涨6.9%，这一统计数据再次刷新了近10年来的纪录，通胀压力在一步步放大。
在从紧的货币政策信号发出仅3天后，中国人民银行年内第10次宣布上调存款准备金率，上调幅度首次上升为1个百分点。而14.5%的存款准备金率，超过1993年的13.5%，创20年以来历史新高。
“货币当局在‘从紧的货币政策’指引下的第一次重大的政策行动有着重要的信号作用。”摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆在《财经》年会上指出。
在存款准备金率上调之后，更具体的调控细则也是蓄势待发。在此番调控下，房地产业首当其冲，扮演着尴尬的角色。
“从紧的货币政策的导火索是通胀压力，而对于经济过热，地产行业需要担负很大部分的责任。调控地产业也情有可原。”金地集团总经理张华纲对本报记者说。
从中央经济工作会议形成的决议本身来看，紧缩政策并未直接指向房地产业。然而，不管是“严格控制新开工项目，防止投资反弹”，还是“进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏”，字里行间，房地产行业都应该是一个认真的聆听者。
“其实2003年，打响宏观调控第一枪的也正是针对房地产的121号文件，只不过这个政策在开发商和商业银行的强大阻力下，没有被真正实施而已。”彭兴韵指出。
如今，货币紧缩政策再度袭向房地产。任志强认为，从紧的货币政策定调之后，一定会出台一系列的相关调控政策。当然，“有的是针对宏观经济，有的是和房地产有关系。”
信贷“双控”
新一轮的调控对于房地产的落子兵分两路：对个人住房信贷和企业开发贷款进行“双调控”。
从紧的货币政策首先催生的是房贷“补充新政”。12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理补充通知》(下称《补充通知》)。这是对《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称359号文)的补充。
两个多月前央行和银监会共同发布的359号文件要求“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理”，并提高第二套贷款购房的首付比例和贷款利率。
不过，此前第二套住房认定标准由银行自行把握，各银行多以个人为单位认定，已还清贷款的仍可算作第一套房，并且住房公积金贷款通常并不列入考察范围，这让359号文打了一些折扣。
新近出炉的《补充通知》在明确了以家庭为单位认定贷款人房贷次数，并且否决了公积金贷款成为逃避政策“挡箭牌”的做法，也同时强调了政策的严肃性。
“之前还一直以为央行和银监会会对第二套房贷款问题态度暧昧，没想到这么快就出台了补充通知，而且是用最严的标准。”一位房地产开发商颇为感慨。
在个人信贷之外，从紧的货币政策对银行的开发贷款也是一副严加看管的姿势。
一位建行人士向本报记者表示，2008年，央行对房地产市场的信贷调控不仅表现在控制总量、按季度审批方面，还可能上调开发贷款的利率。
在12月12日中国住交会论坛上，银行收缩信贷指标的说法也已广为流传。据一位商业银行人士透露，监管部门早在11月下旬就召开了一个商业银行窗口指导会议，要求商业银行今年的实际贷款总额不得超出此前核定的额度，超出部分将计入2008年的信贷指标。
据悉，多数商业银行的贷款总额已超出今年的限定额度。玫瑰石顾问公司董事谢国忠表示，很多银行明年一季度的贷款额度已用完，如何应对无款可贷的局面，对开发商而言是一个巨大考验。
开发商的忧虑
“新一轮的政策在供给和需求两方面对房地产形成合力。”张华纲坦言，一方面，从紧的货币政策导致银行对房地产开发贷的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。
在彭兴韵看来，对于房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。控制个人信贷会影响到企业的销售回款，对资金链稳定性的担扰会让开发商更加紧张。
事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能会形成一个恶性循环。在谢国忠看来，现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷。一旦开发信贷和个人信贷受限形成合力，这种压力传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。
“从紧的货币政策，对开发商影响很大，如果明年一年信贷都收紧，那很多房地产企业都会出现问题。”谢国忠表示。
这种担忧不无道理。据DTZ戴德梁行统计，11月，深圳商品住宅销售面积为15.03万平方米，相比10月下降了近8%；成交套数为1638套，环比下降7%；成交均价为15297元/平方米，环比上涨3%；新房供应量比10月上涨15%，达43.13万平方米。
一位北京的开发商告诉记者，近一段时间，北京的房价已经松动，部分项目已在悄悄打折。而在12月12日，王石在接受记者采访时首次表示，对“深圳楼市已经出现拐点的说法”予以认可。
焦虑的心情在房地产行业蔓延。
2008年地产走向
就像一个魔咒，从紧的货币政策使房地产信贷陷入困局。2008年，房地产业将走向何方?
北京万通股份有限公司董事长冯仑少有地表示了乐观：“2008年房地产行业还是增长。”乐观来自房地产行业过去几年的经历。他指出，实际很多现象都是并存的。对房地产行业而言，一方面是宏观调控政策对房地产行业信贷收缩、结构调整等络绎不绝，不过，另一方面，像万科、SOHO中国等企业却也在严峻的环境下越做越大，得到很好的成长。
不过，一直认为北京的房价会一涨再涨的任志强在中国住交会论坛上，却在展望2008年地产时将关键词归纳为“从紧”。这样的总结让人在温暖的会场感受到一丝冬天的寒意。
任志强对信贷收缩应是心有余悸。在9月底，华远集团向民生银行新增贷款额4亿元的申请最终卡在了最后的审批环节。原因正是在359号文之后，央行对商业银行的“窗口指导”，要求收紧对房地产行业的贷款。
不仅仅是信贷，彭兴韵指出，从紧的货币政策同样会压缩企业通过债券和股市的融资能力。2007年第四季度，银行限制发放贷款等紧缩措施也制造了诸多融资困境波及发债融资的案例：11月15日，碧桂园无限期推迟了向海外发行10亿美元优先票据的计划；雅居乐拟发行的4亿美元票据计划也面临搁浅。
作为房地产企业的代表，任志强并没有直接给出破解信贷新困局之道，而是形象地表述为，“从金融来说，明年肯定是紧的，是冬天，现在得先捂棉袄。”
中国房地产报
揭开序幕的是在一周前刚刚结束的中央经济工作会议，会上发出一个清晰的信号：“明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。”这是中国最高决策层对已实施10年之久的“稳健的货币政策”的首次变调。
此后几天，一系列具有明确信号意义的金融信贷新政随之而至，内容涵盖提高存款准备金率、限制明年的贷款总额、进一步严格住房消费贷款管理等多项调控政策。“我们将不得不面临空前的压力。”一位前来参展的开发商感同身受。
紧缩序幕
“通胀的问题在2007年尤其严重，在这样的背景下，从紧要求应运而生。”对于货币政策从“稳健”到“从紧”的变奏，中国社会科学院金融研究所货币理论与货币政策室主任彭兴韵接受本报记者采访时表示，自今年3月份以来，CPI涨幅连续8个月超过3%的警戒线。国家统计局新出炉的11月份CPI同比上涨6.9%，这一统计数据再次刷新了近10年来的纪录，通胀压力在一步步放大。
在从紧的货币政策信号发出仅3天后，中国人民银行年内第10次宣布上调存款准备金率，上调幅度首次上升为1个百分点。而14.5%的存款准备金率，超过1993年的13.5%，创20年以来历史新高。
“货币当局在‘从紧的货币政策’指引下的第一次重大的政策行动有着重要的信号作用。”摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆在《财经》年会上指出。
在存款准备金率上调之后，更具体的调控细则也是蓄势待发。在此番调控下，房地产业首当其冲，扮演着尴尬的角色。
“从紧的货币政策的导火索是通胀压力，而对于经济过热，地产行业需要担负很大部分的责任。调控地产业也情有可原。”金地集团总经理张华纲对本报记者说。
从中央经济工作会议形成的决议本身来看，紧缩政策并未直接指向房地产业。然而，不管是“严格控制新开工项目，防止投资反弹”，还是“进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏”，字里行间，房地产行业都应该是一个认真的聆听者。
“其实2003年，打响宏观调控第一枪的也正是针对房地产的121号文件，只不过这个政策在开发商和商业银行的强大阻力下，没有被真正实施而已。”彭兴韵指出。
如今，货币紧缩政策再度袭向房地产。任志强认为，从紧的货币政策定调之后，一定会出台一系列的相关调控政策。当然，“有的是针对宏观经济，有的是和房地产有关系。”
信贷“双控”
新一轮的调控对于房地产的落子兵分两路：对个人住房信贷和企业开发贷款进行“双调控”。
从紧的货币政策首先催生的是房贷“补充新政”。12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理补充通知》(下称《补充通知》)。这是对《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称359号文)的补充。
两个多月前央行和银监会共同发布的359号文件要求“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理”，并提高第二套贷款购房的首付比例和贷款利率。
不过，此前第二套住房认定标准由银行自行把握，各银行多以个人为单位认定，已还清贷款的仍可算作第一套房，并且住房公积金贷款通常并不列入考察范围，这让359号文打了一些折扣。
新近出炉的《补充通知》在明确了以家庭为单位认定贷款人房贷次数，并且否决了公积金贷款成为逃避政策“挡箭牌”的做法，也同时强调了政策的严肃性。
“之前还一直以为央行和银监会会对第二套房贷款问题态度暧昧，没想到这么快就出台了补充通知，而且是用最严的标准。”一位房地产开发商颇为感慨。
在个人信贷之外，从紧的货币政策对银行的开发贷款也是一副严加看管的姿势。
一位建行人士向本报记者表示，2008年，央行对房地产市场的信贷调控不仅表现在控制总量、按季度审批方面，还可能上调开发贷款的利率。
在12月12日中国住交会论坛上，银行收缩信贷指标的说法也已广为流传。据一位商业银行人士透露，监管部门早在11月下旬就召开了一个商业银行窗口指导会议，要求商业银行今年的实际贷款总额不得超出此前核定的额度，超出部分将计入2008年的信贷指标。
据悉，多数商业银行的贷款总额已超出今年的限定额度。玫瑰石顾问公司董事谢国忠表示，很多银行明年一季度的贷款额度已用完，如何应对无款可贷的局面，对开发商而言是一个巨大考验。
开发商的忧虑
“新一轮的政策在供给和需求两方面对房地产形成合力。”张华纲坦言，一方面，从紧的货币政策导致银行对房地产开发贷的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。
在彭兴韵看来，对于房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。控制个人信贷会影响到企业的销售回款，对资金链稳定性的担扰会让开发商更加紧张。
事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能会形成一个恶性循环。在谢国忠看来，现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷。一旦开发信贷和个人信贷受限形成合力，这种压力传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。
“从紧的货币政策，对开发商影响很大，如果明年一年信贷都收紧，那很多房地产企业都会出现问题。”谢国忠表示。
这种担忧不无道理。据DTZ戴德梁行统计，11月，深圳商品住宅销售面积为15.03万平方米，相比10月下降了近8%；成交套数为1638套，环比下降7%；成交均价为15297元/平方米，环比上涨3%；新房供应量比10月上涨15%，达43.13万平方米。
一位北京的开发商告诉记者，近一段时间，北京的房价已经松动，部分项目已在悄悄打折。而在12月12日，王石在接受记者采访时首次表示，对“深圳楼市已经出现拐点的说法”予以认可。
焦虑的心情在房地产行业蔓延。
2008年地产走向
就像一个魔咒，从紧的货币政策使房地产信贷陷入困局。2008年，房地产业将走向何方?
北京万通股份有限公司董事长冯仑少有地表示了乐观：“2008年房地产行业还是增长。”乐观来自房地产行业过去几年的经历。他指出，实际很多现象都是并存的。对房地产行业而言，一方面是宏观调控政策对房地产行业信贷收缩、结构调整等络绎不绝，不过，另一方面，像万科、SOHO中国等企业却也在严峻的环境下越做越大，得到很好的成长。
不过，一直认为北京的房价会一涨再涨的任志强在中国住交会论坛上，却在展望2008年地产时将关键词归纳为“从紧”。这样的总结让人在温暖的会场感受到一丝冬天的寒意。
任志强对信贷收缩应是心有余悸。在9月底，华远集团向民生银行新增贷款额4亿元的申请最终卡在了最后的审批环节。原因正是在359号文之后，央行对商业银行的“窗口指导”，要求收紧对房地产行业的贷款。
不仅仅是信贷，彭兴韵指出，从紧的货币政策同样会压缩企业通过债券和股市的融资能力。2007年第四季度，银行限制发放贷款等紧缩措施也制造了诸多融资困境波及发债融资的案例：11月15日，碧桂园无限期推迟了向海外发行10亿美元优先票据的计划；雅居乐拟发行的4亿美元票据计划也面临搁浅。
作为房地产企业的代表，任志强并没有直接给出破解信贷新困局之道，而是形象地表述为，“从金融来说，明年肯定是紧的，是冬天，现在得先捂棉袄。”
中国房地产报
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多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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