2008年房地产业发展五大猜想 住房保障将大步前行
12月初召开的中央经济工作会议，全面分析了当前我国经济形势和国际经济环境，明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，深刻阐述了做好明年经济工作的大政方针、主要任务和重大问题，并就明年经济工作的主要目标、任务作了具体部署。
中央经济工作会议的一系列要求，为2008年中国房地产业发展指明了方向，是房地产人应该认真学习和研究的。经过学习，作者对2008年中国房地产业的发展初步作如下猜想。
1、对商品房开发用地出让的总规模，继续予以从严控制；但对于住宅用地可能网开一面，对于保障性住宅用地则更会优先考虑。
多年来，国家三令五申强调保护农地，守住18万亩耕地的底线。但是，实际情况并不乐观，一些地方变本加厉批地或变相卖地、租地，极大地威胁中央的宏观调控和基本国策。相信在今次中央经济工作会议以后，中央会继续抓紧对于农地的保护，同时配合控制固定资本投资规模，应该会控制城市土地的开发节奏。
鉴于近几年大部分地区房地产市场尤其是住宅市场呈现供不应求和价格急剧攀升的现象，为适度扩大住宅供应平抑供求，已经并继续在2008年适度扩大对于住宅用地的供应，应该是可期的。其中，对于住房保障用地将予以重点保证。
2、对房地产开发投资规模，将予以适度控制，但对于住宅开发投资尤其是中底价位住宅的开发投资控制，可能比较宽松。
多年来，中国经济的一个重大问题是固定资产投资规模偏大，一直没有得到较好解决，也是造成近几年经济增长偏快的重要原因。其中，房地产开发投资的增长较快，是其重要的组成部分。
今次中央经济工作会议，强调“防止经济增长由偏快转为过热”，继续加大对于固定资产投资规模的控制是必然的选择，要采取“严格控制新开工项目，防止投资反弹”的措施。所以，对于房地产开发投资规模的控制，也成为必然。
控制房地产开发投资规模的手段是多种多样的：前文所述通过控制批地的规模就是主要的一种；通过从紧的货币政策控制房地产开发的资金来源也是一种；也可以通过适度延缓开发中各种各样的审批时间，又是一种；等等。只要各级政府真心想控制固定资产投资和房地产投资规模，办法和手段多多。或许某些地方的政府不想如此做，但也不得不做一些。其最后的结果是，中央政府控制固定资产投资和房地产投资规模的政策意图，或多或少会有些效应。
当然，各地政府也会想到，为保证住宅市场交易和价格的平稳，对于住宅投资的控制力度是会适度的，或许会相对宽松。
3、房地产企业的传统融资渠道相对收紧，房地产开发和消费的信贷增长速度总体上受到控制；而新的融资方向、渠道、方式将继续成为房地产企业关注的热点，并重新引发产业重组的话题。
今次中央经济工作会议强调，2008年“要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，……严格控制货币信贷总量和投放节奏”。
多年来，中央政府一直实施“稳健的”货币政策，但是货币信贷总量和投放节奏仍不理想，流通中的货币量过大和前中期投放过于集中，干扰了国民经济的平稳发展。据各方面的估计，2008年中央不仅会控制货币信贷规模的增长，而且将控制货币信贷投放的时间节奏，使之全年均匀化。
以上，对于房地产业的影响有两个方面：一是，通过国内商业银行投放的房地产开发和消费贷款的增长速度将下降；二是，在一、二、三季度大量投放贷款的情况将会改观，四季度也将有所投放，有利于四季度房地产的市场交易。但主要的问题在于前一个方面，贷款投放的增长将不如人意，房地产开发企业的资金需求增长总体受挫。其中，从2007年9月宣布而到最近才明确的“二次房贷”政策，对于2008年的住宅交易和资金回笼有较大影响。
面对2008年传统渠道资金趋紧的形势，房地产企业将加大从近几年开始的、尤其是2007年有所发展的多元化融资力度。规模较大的房地产企业多元化融资可能有所成效，但是缺乏硬项目为依托的中小房地产企业的多元化融资成效是有问题的。所以，房地产业的局部重组问题将再次摆上议题。
4、新建住宅供不应求的状况有较大改善，市场交易趋于平稳，价格涨幅明显趋缓。
从2007年下半年起，中央政府对于住宅用地的控制已经有所放松，2008年会有所继续。相信这对于2008年住房供应的增长有实际的作用，有助于缓解市场供不应求的矛盾。把最近明确的“二次房贷”政策，联系到中央经济工作会议要求明年“实施从紧的货币政策”来看，明年对于住房消费的贷款增长将有所控制，加上种种政策措施导致对总体经济增长预期的下降，导致对工资和收入增长预期的下降，然后对房价上升心理预期的下降，住宅需求增长速度将有所下降，一增一减，住宅供不应求的局面将有较大改善，住宅价格的增长速度将大大减缓，个别地区还可能出现住宅价格绝对下降的局面。
顺便提一下，最近传闻万科集团要降低住房销售价格。以至于有文章称，“万科就是聪明”。我不禁要加一句话：万科到底是万科，好多事就是走在别人前面，不由你不服！但愿传闻不假。
5、住房保障将大步前行，保障性住房实物将大步前行，对房地产业提出了挑战也提供了机会，考验房地产企业的应对智慧。
多年来中央强调住房保障问题，2007年来达到新的高度，各地也有不少的计划和行动。
今次中央经济工作会议，再次强调“要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难。”相信，2008年各地会加快住房保障的计划尤其是行动。
应该估计到，明年全国的住房保障将产生较为明显的效应。涉及到房地产业，这种效应有两种角度的理解：一种角度的理解是，住房保障的不断完善是对住房市场的一种支持和策应，具有减轻住房市场压力的积极作用。另一种角度的理解是，住房保障供应的扩大是对住房市场的对冲，减少了市场的需求，减少了市场价格的上升动力。
我认为，对后一种理解及其可能，房地产业要平静地接受。因为，多年的实践证明，市场机制无力解决全部住房问题，现在已经到了需要较大幅度校正误解的时刻。所以，所谓住房保障对于市场的若干牵制作用，是迟早要发生的，是必然要发生的。至于，香港式的“住房保障计划一多，住房市场价格应声跌落”的历史误解，至少在眼下的中国不会发生，人们不必多虑。
其实倒可以考虑，住房保障的加快完善对于房地产企业有何机会？我以为机会是有的，主要是：作为住房保障主要形式之一的经济适用房建设，可能将较多地依靠房地产企业来投资开发和销售，企业主动地参与其中，不仅能得到微利，还可以得到政府和公众的信任，取得新的商誉，或许还成为取得其他新开发地块出让权的必备条件。这需要企业有超前的意识和布局。
今次中央经济工作会议的要求很多，对于房地产发展的影响也是综合性的，本文初步提出以上五点供业界共同思考。
张泓铭的博客 http://blog.focus.cn/~zhanghongming
中央经济工作会议的一系列要求，为2008年中国房地产业发展指明了方向，是房地产人应该认真学习和研究的。经过学习，作者对2008年中国房地产业的发展初步作如下猜想。
1、对商品房开发用地出让的总规模，继续予以从严控制；但对于住宅用地可能网开一面，对于保障性住宅用地则更会优先考虑。
多年来，国家三令五申强调保护农地，守住18万亩耕地的底线。但是，实际情况并不乐观，一些地方变本加厉批地或变相卖地、租地，极大地威胁中央的宏观调控和基本国策。相信在今次中央经济工作会议以后，中央会继续抓紧对于农地的保护，同时配合控制固定资本投资规模，应该会控制城市土地的开发节奏。
鉴于近几年大部分地区房地产市场尤其是住宅市场呈现供不应求和价格急剧攀升的现象，为适度扩大住宅供应平抑供求，已经并继续在2008年适度扩大对于住宅用地的供应，应该是可期的。其中，对于住房保障用地将予以重点保证。
2、对房地产开发投资规模，将予以适度控制，但对于住宅开发投资尤其是中底价位住宅的开发投资控制，可能比较宽松。
多年来，中国经济的一个重大问题是固定资产投资规模偏大，一直没有得到较好解决，也是造成近几年经济增长偏快的重要原因。其中，房地产开发投资的增长较快，是其重要的组成部分。
今次中央经济工作会议，强调“防止经济增长由偏快转为过热”，继续加大对于固定资产投资规模的控制是必然的选择，要采取“严格控制新开工项目，防止投资反弹”的措施。所以，对于房地产开发投资规模的控制，也成为必然。
控制房地产开发投资规模的手段是多种多样的：前文所述通过控制批地的规模就是主要的一种；通过从紧的货币政策控制房地产开发的资金来源也是一种；也可以通过适度延缓开发中各种各样的审批时间，又是一种；等等。只要各级政府真心想控制固定资产投资和房地产投资规模，办法和手段多多。或许某些地方的政府不想如此做，但也不得不做一些。其最后的结果是，中央政府控制固定资产投资和房地产投资规模的政策意图，或多或少会有些效应。
当然，各地政府也会想到，为保证住宅市场交易和价格的平稳，对于住宅投资的控制力度是会适度的，或许会相对宽松。
3、房地产企业的传统融资渠道相对收紧，房地产开发和消费的信贷增长速度总体上受到控制；而新的融资方向、渠道、方式将继续成为房地产企业关注的热点，并重新引发产业重组的话题。
今次中央经济工作会议强调，2008年“要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，……严格控制货币信贷总量和投放节奏”。
多年来，中央政府一直实施“稳健的”货币政策，但是货币信贷总量和投放节奏仍不理想，流通中的货币量过大和前中期投放过于集中，干扰了国民经济的平稳发展。据各方面的估计，2008年中央不仅会控制货币信贷规模的增长，而且将控制货币信贷投放的时间节奏，使之全年均匀化。
以上，对于房地产业的影响有两个方面：一是，通过国内商业银行投放的房地产开发和消费贷款的增长速度将下降；二是，在一、二、三季度大量投放贷款的情况将会改观，四季度也将有所投放，有利于四季度房地产的市场交易。但主要的问题在于前一个方面，贷款投放的增长将不如人意，房地产开发企业的资金需求增长总体受挫。其中，从2007年9月宣布而到最近才明确的“二次房贷”政策，对于2008年的住宅交易和资金回笼有较大影响。
面对2008年传统渠道资金趋紧的形势，房地产企业将加大从近几年开始的、尤其是2007年有所发展的多元化融资力度。规模较大的房地产企业多元化融资可能有所成效，但是缺乏硬项目为依托的中小房地产企业的多元化融资成效是有问题的。所以，房地产业的局部重组问题将再次摆上议题。
4、新建住宅供不应求的状况有较大改善，市场交易趋于平稳，价格涨幅明显趋缓。
从2007年下半年起，中央政府对于住宅用地的控制已经有所放松，2008年会有所继续。相信这对于2008年住房供应的增长有实际的作用，有助于缓解市场供不应求的矛盾。把最近明确的“二次房贷”政策，联系到中央经济工作会议要求明年“实施从紧的货币政策”来看，明年对于住房消费的贷款增长将有所控制，加上种种政策措施导致对总体经济增长预期的下降，导致对工资和收入增长预期的下降，然后对房价上升心理预期的下降，住宅需求增长速度将有所下降，一增一减，住宅供不应求的局面将有较大改善，住宅价格的增长速度将大大减缓，个别地区还可能出现住宅价格绝对下降的局面。
顺便提一下，最近传闻万科集团要降低住房销售价格。以至于有文章称，“万科就是聪明”。我不禁要加一句话：万科到底是万科，好多事就是走在别人前面，不由你不服！但愿传闻不假。
5、住房保障将大步前行，保障性住房实物将大步前行，对房地产业提出了挑战也提供了机会，考验房地产企业的应对智慧。
多年来中央强调住房保障问题，2007年来达到新的高度，各地也有不少的计划和行动。
今次中央经济工作会议，再次强调“要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难。”相信，2008年各地会加快住房保障的计划尤其是行动。
应该估计到，明年全国的住房保障将产生较为明显的效应。涉及到房地产业，这种效应有两种角度的理解：一种角度的理解是，住房保障的不断完善是对住房市场的一种支持和策应，具有减轻住房市场压力的积极作用。另一种角度的理解是，住房保障供应的扩大是对住房市场的对冲，减少了市场的需求，减少了市场价格的上升动力。
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多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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