枯竹：现金为王—万科低价销售策略的思考
现金为王——万科低价销售策略的思考
枯竹先生 | 24 十二月, 2007 14:51
现在网上流传这样一个笑话：说王石和另外一位房地产大佬走在原始森林里，走着走着，都走不动了，坐在树下休息。脱了鞋子让打了泡的脚解脱一下，可就在此时，一只凶猛的非洲狮发现了他们，并朝他俩冲了过来。王石手忙脚乱地穿鞋。那位大佬说：别跑了，白费劲，你能跑得过它吗？王石说，我不需要跑过它，只要我跑过你就行了。
近段时间以来，关于房价回调的传闻一直不断，最引人注意的莫过于万科在广州、深圳、上海等地的项目相继以远远低于市场预计的价格开盘，并且在极短的时间内完成销售的事件。与这件事情相呼应的是，在出这个事件的前一个月左右，王石先生在媒体面前公然表态，认为房地产市场的拐点已经出现。这两件事一对照，不得不让人想到万科的这一步棋很有可能是对后期市场的一个战略调整。
在查看了万科目前几个项目的销售情况之后，发现这几个盘降价后，已经在短短一个月之内为万科创造了近十个亿的销售资金，加上万科其它项目的销售收入，预计在年底万科的账上将至少新增十几个亿的现金。而从目前金融市场的行情来看，股市已经不景气，而银行又在大的调控下缩紧银根，也就是说，明年再要找钱的话，将会十分困难，明年将是一个现金为王的市场。也就是说，万科的这一做法，也不仅仅是出于对销售市场的预期做出的，更重要的是希望保证账上现金流的充足，以应对各种不可预测的事情。
对于这一做法，有人会提出利润会下降，而对于万科这种上市场20多年还活在股市中的老牌来说，他们更明白利润的意义在哪里。事实上，做为上市公司来说，项目赚多少钱只是一个业绩支撑，其根本命脉在于现金流，只要能保证现金流不断，利润的多少都只不过是数字游戏。早些时候出现的许多上市公司高价拿地也是出于增加股市上业绩方面的考虑，并不单纯只为了项目的利润。也就是说，上市公司不靠项目赚钱，靠的是股市场赚钱；公司的生存不在于公司实际利润有多少，而在于公司能不能随时拿出钱来。
低价开盘的事情不光出现在万科，也不只出现在深圳、上海等一线城市，武汉目前也出现了这样的项目，比如说光谷的清江山水，鲁巷的保利华都，汉口江滩的时代豪庭等项目，也均以低于市场预期的价格开盘销售，且都取得了不错的业绩。低价销售取得不错的业绩表面看起来价格低是竞争优势，而实际上在这个全国人民都希望看到房地产市场拐点的情况下，这样的事情的出现就是对市场信心的极大伤害。事实也证明了这一点，目前在这些项目周边的项目，已经开盘的都出现了严重的滞销，而未开盘的则都调低了开盘价格，可以说，目前武汉光谷房地产市场已经提前进入了调整期。
对于低价开盘这样一件事情，想购房的人群是比较欢迎的，但对于开发商来说，却是有苦说不出，特别是对于一些项目已经开盘销售，并且把价格抬得很高的项目，更是致命的。这样的项目如今是处于进退两难的地步，即涨价是不可能的了，而降价也是困难重重，先不说担心降价后好不好销售，就是如何应对以前高价购房的客户也够这些开发商头疼的了。对于还没有开盘的稍微要好一此，大不了随行就市，少赚一点罢了。
说实话，万科敢冒着得罪广大同行的风险做这样一件事，也的确有魄力；但从另一方面来看，做为一个老牌的上市企业，企业生存永远是摆在第一位的，就算害的所有的房地产开发公司都损失惨重也在所不惜，毕竟商场就是战场。
现在网上流传这样一个笑话：说王石和另外一位房地产大佬走在原始森林里，走着走着，都走不动了，坐在树下休息。脱了鞋子让打了泡的脚解脱一下，可就在此时，一只凶猛的非洲狮发现了他们，并朝他俩冲了过来。王石手忙脚乱地穿鞋。那位大佬说：别跑了，白费劲，你能跑得过它吗？王石说，我不需要跑过它，只要我跑过你就行了。
也确实如此，在市场趋势已经无法逆转的时候，只要自己能活下来，也就不用再顾什么道义，不用再顾忌他人的死活了，这也是市场的规律。在现在的大趋势下，迅速将开发的物业变成现金，实现资金的解套，以保证充足现金流以备不时之需，这确实是明智的选择，也是将以往的攻势转为守势以应对市场风险的必要。谁跑的快，谁能在短时间内积累足够的现金，谁能就更从容的面对各种政策及市场的风险，在大浪淘沙之后成为行业的领袖，在下一次机会到来之时再次实现飞跃。
天行健投资策划工作室
枯竹先生 | 24 十二月, 2007 14:51
现在网上流传这样一个笑话：说王石和另外一位房地产大佬走在原始森林里，走着走着，都走不动了，坐在树下休息。脱了鞋子让打了泡的脚解脱一下，可就在此时，一只凶猛的非洲狮发现了他们，并朝他俩冲了过来。王石手忙脚乱地穿鞋。那位大佬说：别跑了，白费劲，你能跑得过它吗？王石说，我不需要跑过它，只要我跑过你就行了。
近段时间以来，关于房价回调的传闻一直不断，最引人注意的莫过于万科在广州、深圳、上海等地的项目相继以远远低于市场预计的价格开盘，并且在极短的时间内完成销售的事件。与这件事情相呼应的是，在出这个事件的前一个月左右，王石先生在媒体面前公然表态，认为房地产市场的拐点已经出现。这两件事一对照，不得不让人想到万科的这一步棋很有可能是对后期市场的一个战略调整。
在查看了万科目前几个项目的销售情况之后，发现这几个盘降价后，已经在短短一个月之内为万科创造了近十个亿的销售资金，加上万科其它项目的销售收入，预计在年底万科的账上将至少新增十几个亿的现金。而从目前金融市场的行情来看，股市已经不景气，而银行又在大的调控下缩紧银根，也就是说，明年再要找钱的话，将会十分困难，明年将是一个现金为王的市场。也就是说，万科的这一做法，也不仅仅是出于对销售市场的预期做出的，更重要的是希望保证账上现金流的充足，以应对各种不可预测的事情。
对于这一做法，有人会提出利润会下降，而对于万科这种上市场20多年还活在股市中的老牌来说，他们更明白利润的意义在哪里。事实上，做为上市公司来说，项目赚多少钱只是一个业绩支撑，其根本命脉在于现金流，只要能保证现金流不断，利润的多少都只不过是数字游戏。早些时候出现的许多上市公司高价拿地也是出于增加股市上业绩方面的考虑，并不单纯只为了项目的利润。也就是说，上市公司不靠项目赚钱，靠的是股市场赚钱；公司的生存不在于公司实际利润有多少，而在于公司能不能随时拿出钱来。
低价开盘的事情不光出现在万科，也不只出现在深圳、上海等一线城市，武汉目前也出现了这样的项目，比如说光谷的清江山水，鲁巷的保利华都，汉口江滩的时代豪庭等项目，也均以低于市场预期的价格开盘销售，且都取得了不错的业绩。低价销售取得不错的业绩表面看起来价格低是竞争优势，而实际上在这个全国人民都希望看到房地产市场拐点的情况下，这样的事情的出现就是对市场信心的极大伤害。事实也证明了这一点，目前在这些项目周边的项目，已经开盘的都出现了严重的滞销，而未开盘的则都调低了开盘价格，可以说，目前武汉光谷房地产市场已经提前进入了调整期。
对于低价开盘这样一件事情，想购房的人群是比较欢迎的，但对于开发商来说，却是有苦说不出，特别是对于一些项目已经开盘销售，并且把价格抬得很高的项目，更是致命的。这样的项目如今是处于进退两难的地步，即涨价是不可能的了，而降价也是困难重重，先不说担心降价后好不好销售，就是如何应对以前高价购房的客户也够这些开发商头疼的了。对于还没有开盘的稍微要好一此，大不了随行就市，少赚一点罢了。
说实话，万科敢冒着得罪广大同行的风险做这样一件事，也的确有魄力；但从另一方面来看，做为一个老牌的上市企业，企业生存永远是摆在第一位的，就算害的所有的房地产开发公司都损失惨重也在所不惜，毕竟商场就是战场。
现在网上流传这样一个笑话：说王石和另外一位房地产大佬走在原始森林里，走着走着，都走不动了，坐在树下休息。脱了鞋子让打了泡的脚解脱一下，可就在此时，一只凶猛的非洲狮发现了他们，并朝他俩冲了过来。王石手忙脚乱地穿鞋。那位大佬说：别跑了，白费劲，你能跑得过它吗？王石说，我不需要跑过它，只要我跑过你就行了。
也确实如此，在市场趋势已经无法逆转的时候，只要自己能活下来，也就不用再顾什么道义，不用再顾忌他人的死活了，这也是市场的规律。在现在的大趋势下，迅速将开发的物业变成现金，实现资金的解套，以保证充足现金流以备不时之需，这确实是明智的选择，也是将以往的攻势转为守势以应对市场风险的必要。谁跑的快，谁能在短时间内积累足够的现金，谁能就更从容的面对各种政策及市场的风险，在大浪淘沙之后成为行业的领袖，在下一次机会到来之时再次实现飞跃。
天行健投资策划工作室
市南区市北区四方区崂山区李沧区城阳区黄岛区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市
多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ
多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ
