年终岁末盘点2007青岛房地产十大政策
2007住房建设工作会议
“两改、两增、两低、一稳定”
时间：1月21日
关键词：政府必须有所作为
事件回放：2007年1月21日下午，市委、市政府召开全市住房建设工作会议。市委副书记、市长夏耕出席会议并作重要讲话，就今后本市住房建设工作提出新思路及新举措。
2007年，要通过增加中低价位、中小套型住房的供应和控制住房销售价格，努力实现“两改、两增、两低、一稳定”的目标——“两改”，加大旧城改造和城中村改造力度；“两增”，增加中低价位、中小套型住房供应，增加廉租房户数，扩大保障范围；“两低”，其一是确保2007年新建商品房价格涨幅不高于去年，其二是确保2007年新建普通商品房价格低于去年普通商品房价格；“一稳定”，今年要稳定经济适用房价格。
点评：经历了1998年房改以来的十年市场化之路后，反思房改，住房的“保障”功能被提到了一个前所未有的高度。此次会议，也定下了今后几年房地产市场发展的基调。
在这轮关注民生、加强保障性住房建设的浪潮中，青岛的旧城改造和政策性住房建设规模大、起点高，很多工作在全国都属领先。临近年末，再看住房工作会议，就更能体会到“两改、两增、两低、一稳定”这一调控之手的巨大威力，目前数万户中低收入家庭的住房问题在政府的扶持下正逐步得到解决，一度过快上涨的房价在2007年也实现了平稳增长。更重要的是，在可以预见的未来今年内，保障性住房的建设力度仍将不断加大。
2020年青岛人口突破1200万
将成半岛城市群核心
时间：7月4日
关键词：青岛人口突破1200万
事件回放：《山东半岛城市群总体规划（2006~2020年）》7月4日对外公布。按照这一规划，山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。规划提出，以青岛为龙头，以青岛、济南为区域发展的双中心，积极培育烟台的副中心城市地位，加快发展重要节点城市，弥补城市群薄弱环节和塌陷环节，形成6个等级的城市规模结构。到2020年，青岛全市总人口将达1200万。
点评：2006年年底，青岛全市户籍总人口为749.38万人，其中，市区271万人。与总人口1200万，市区人口500万人的目标相比，现在的青岛还是太小了。2020年，说起来很远，实际距今不过13年的时间，在这13年里，全市人口要增长450万人，平均每年增长34万人；市区人口要增长229万人，平均每年增长17.6万人。新增人口中，如果平均每3人占有一套住房的话，那全市每年就要增加11万套住房的需求，市区每年就要增加5.9万套住房。如果每套房子建筑面积90平方米的话，那全市每年需要新建住房1000万平方米，市区要新建住房528万平方米。这组数字让人兴奋，更让人倍感压力。
户籍新政助力“大房子”交易
时间：9月1日
关键词：户籍新政 100平方米；
事件回放：青岛户籍新政9月1日起正式实施，在购房落户方面，青岛市户籍新政规定“具有稳定经济收入或生活来源的外来人员，在市内四区和黄岛、城阳、崂山三区购买单套新建商品住宅建筑面积达到100平方米以上，取得《房地产权证》并实际居住的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女可一次性迁入购房所在地落户”。
点评：需求决定市场方向，对于这样的规定，不少准备成为“青岛人”的外地人士迅速调整了购房计划，将原来购买小户型的计划调整到了100平方米以上，因此从8月30日开始，青岛市不少售楼处又一次迎来了购房咨询的高潮，其中预购“大房子”的外地客户占到了相当的比例。
二套房贷首付比例不低于40%
时间：9月27日
关键词：二套房贷 提高首付
事件回放：中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
点评：提高首付的宏观调控通知，被视为本年度最具影响力的调控政策，它使得投资炒房客们三思而后行，在一定程度上抑制炒房、平抑房价过快的上涨势头。
土地市场“面粉”贵过“面包”
青岛340万平供地紧急入市
时间：9月
关键词：增加土地供应
事件回放：今年以来，外来地产商集中进入青岛寻地、买地，特别是上市公司的天价拍地，大大提高了青岛土地价格。继9月5日中海地产在山东路以8330元的楼面地价高价拿地之后，广西阳光股份在城阳流亭大胆出手，以3138元的楼面地价竞得一宗8万平方米的商住用地。
中海、阳光天价拿地的背后是大批上市公司对青岛土地市场的觊觎。伴随着股市上地产股的走牛，拥有充沛资金的上市公司开始在全国跑马圈地。深圳万科、济南银座等公司都已开始杀入青岛的土地拍卖会，另外来自北京、上海、香港等地的房产大鳄也一直在寻找进入青岛市场的机会。在此背景下，像全国众多热点城市一样，青岛房地产市场也出现了“面粉”比“面包”贵的怪现象，土地价格超过了同地段的新房价格。
点评：在股市异常火爆的背景下，有了上市公司的参与，今年的土地市场近乎疯狂。不断上涨的地价虽然增加了青岛的财政收入，为政策性住房建设提供了必要的资金，但同时也不可避免的拉升了青岛房价，为了稳定房价，全市340万平方米土地在一个多月的时间内集中入市，这一方面表明了政府稳控房价的决心，另一方面也显示，在调控房地产市场方面，除了税收、金融政策之外，政府还有很多牌可打。
严守18亿亩耕地红线
土地执法开始“百日行动”
时间：9月至12月
关键词：18亿亩耕地 红线
事件回放：今年的土地管理中，发生了一件让国土资源部非常难为情的事情，在国务院149次常务办公会上，该部提出的《全国土地利用总体规划纲要》被“暂缓批准”。有消息称，对耕地保护政策的不满，是国务院做出如是决定的主要原因。根据国家“十一五”规划纲要，“十一五”期末，即2010年耕地保有量保持在1.2亿公顷(合18亿亩)。但国务院这次提出，18亿亩这个数字要坚持到2020年，这导致《纲要》必须重新修改。出于同样的原因，国务院提出在“十一五”期间，基本农田不能再减少，而《纲要》草案中与年均减少280万亩耕地连带提出的年新增500万亩建设用地，也被认为没有体现集约、节约的原则，应该进行相应调整——这一切的根本，均在于对耕地保有总量不可突破的底线。
点评：这几年，从中央到地方，多次爆出耕地“上山下乡”的奇闻，所谓“上山下乡”，就是土地名册上名义上耕地还有若干亩，实际已被变相征用，若真到现场去看，名册上的耕地已在山上和海里了。假若果真是如此作为，那无异于断子孙后代的生路。
幸亏我们的经济已经繁荣到一定程度，不需要不计成本地拿着大片土地去招商引资，如果有人胆敢触犯18亿亩耕地的红线，那等待他的可能就是法律的宣判。土地作为不可再生资源，“开源”很难，但“节流”却要容易得多。据说目前青岛人均耕地0.96亩，这是口粮田，让每个青岛人都来珍惜这0.96亩吧。
1143套限价房找主人
时间：11月13日
关键词：限价房
事件回放：11月13日，我市推出的1143套普通商品房——瑞金家园、百通依山小居、青建国通家园公开申购登记，两千名市民赶到三处售楼处争相申购，三处房源每平方米房价最高4950元，最低3512元，平均房价比周边低20%以上。
点评：限价房可以有效满足中低收入家庭的居住需求，对遏制房价过快的上涨势头起到积极作用，是控制房价最有效的手段之一。限价房等保障性住房的快速入市将成为是政府手里的有效利器。
二手房市场再遭调控
时间：12月3日
关键词：二手房最低计税价格
事件回放：12月3日，青岛市《关于实施二手房交易最低计税价格的通知》开始对外公示。新的计税标准将于明年1月1日起执行。
公示中说，调整二手房交易最低计税价格，是为了加强二手房交易环节的税收征管，控制纳税人低报计税价格，防止偷逃国家税收，堵塞征管漏洞，全面贯彻落实国家房地产税收宏观调控政策。引人注目的是新的最低计税价格与此前标准有了很大提高。最低的一类提高了3倍多，而最高的一类提高了近2倍。此前，青岛市二手房交易最低计税价格标准分为七类，最高的一类区每平方米为4160元，最低的七类区每平方米为950元。按照新的标准，该市最低计税价格标准仍为七类，但最高的一类区提高到每平方米7505元，最低的七类区提高到每平方米3013元。
点评：从2005年提高营业税开始，二手房市场已经经历了三次大的考验，先是距上次交易期两年内的二手房买卖时须交5.5%的营业税，后是将“两年”的标准改成了“五年”，在后来，国税总局要求各地，须严格征收交易个人所得税，依此算来，大部分二手房交易时上缴的各种税费已接近房价的10%。虽然税率高，购房者还可以通过地价评估降低交易总额来避税，但此次“二手房交易最低计税价格”的调整，基本上封死了所有可以钻的空子，今后五年内二手房交易的税费动辄都要以数万元计算，如此重税，使得一度风光无限的“炒房族”彻底伤了元气。
400户居民喜领廉租房钥匙
时间：12月18日
关键词：入住廉租房
事件回放：12月18日，400户低收入家庭领到了廉租房的钥匙。这些廉租房交通便利、配套齐全，每平方米每月的租金只有0.75元。领到钥匙的家庭喜不自禁，没能摇中的也别着急。12月18日，本市出台《关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见》，将在未来三年内重点建设保障房、解困房。市内四区每年建廉租住房不少于3000套，每年建设小户型经济适用住房不少于5000套。
点评：今年温家宝总理访问新加坡期间就直言：“近年来房价上升很快，人民意见很大；如果提起人民生活，我最担心的就是住房问题；经济适用房的供应对象要扩大到城市的‘中产阶层’。”这一信号被各地政府迅速领会并引起了开发商的“担心”。万通集团董事局主席冯仑日前在广州某论坛表示，经过博弈，现在（政府）基本上达成了政策的走向，70%的城市资源和财政的资源，会集中在保障性住宅这方面，而30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数房地产企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。
加息调控之手频频舞动
时间：12月21日
关键词：加息 宏观调控
事件回放：12月21日,中国人民银行决定调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。与此同时，两个“意外”也接踵而至：5年半来首次降低活期利率，指向房贷的5年期以上长期贷款利率也保持不变。至此，本年度累积加息六次，调息频率创下历年之最。针对本年度加息调控之手频舞的情况，很多业内人士认为，在CPI一路走高的背景下，加息作为一种综合调控手段是意料之中的事情，目前似乎已经进入了一个漫长的加息通道。尽管此次对于5年期以上长期贷款利率保持不变，但从整体来看，前几次加息的累积效应让很多房贷者将提前还贷一事提上日程。
点评：从宏观调控的角度看，加息一方面稳定通胀预期，避免居民储蓄持续“搬家”，缓解商业银行可能出现的资金紧张状况；另一方面可以抑制投资过快，防止经济走向过热。而对于个体房贷者来说，是否有能力做温水中的青蛙可能是一个困惑的问题。
青岛财经日报
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