各家之言——龙江工作室总经理龙江
2.龙江工作室总经理 龙江
想说几个关键词，第一个是大青岛，现在我们讨论明年的房价，或者讨论城市发展，有一个大主题不能忽略，就是青岛这个城市如何发展？建立在什么框架范围内，应该从十六大提出中国要进行城市化进程之后，中国所有的城市开始新一轮的房地产开发，包括旧城改造，包括商品房，没有大的框架就没有今天的地产，什么都不能谈。
我们看城市化进程，中央给到了2020年，这是十六大提出来了，十六大之前，我们国家的人口结构比例是倒三七，七成的农村人口，三成的城镇人口，到2020年，我们国家力争做到正三七，七成的城镇人口，三成的农村人口。从目前很多权威机构包括城市协会统计，可能会达到5：5，这是比较理想的，我们以13亿人口来看，假如到2020年把庞大的数字倒过来，我们的大城市需要多么大，中城市如何发展，小城市如何发展？小乡镇可能变成小城市，中国正在经历其他西方国家100、200年以前经历过的城市化进程，这个周期有多长？房地产发展就有多长，我们要看清未来的趋势是什么？
青岛现在是800人口，未来的目标是1200万人口，住什么地方？什么地方是中心区？什么地方是城市的中心区？我认为，大青岛的构想是这样的框架，当然在政府的整体规划上，我们简单的总结一下，就是东西海岸相连，南北区域相同，青岛包括隧道、大桥，没有人感觉到我住西海岸很不方便，这种观念逐渐的淡化，东海岸到西海岸会很方便的在很短的时间内就会贯通的，都会很流畅的沟通。
我们南北一定会相通的，未来5年不管你住在什么地方，都会很方便的进入青岛的中心区，以前报纸上有一个公布，公布了青岛市三的中心区，青岛、红岛、开发区。现在又提出来了，中心区不可能是三个，可能是五个、八个。现在还有一个新城区，不可忽视的就是西海岸，可能会成为港口产业、大炼油产业带动的庞大的产业链，包括制造基地，有它这个产业基地很容易的辐射到胶南、胶州，未来5-10年开发区是一个繁华的都市区，相邻的胶南就是美丽的海滨小镇。城阳是什么？未来5-10年，可能会成为青岛市南北中心区，这个区域南离青岛很近，包括西边的平度，都非常的流畅，是中心区。可能会形成以城阳为龙头的青岛市的中部新区。我们从发展趋势上看应该是这样。
这么一个大青岛，我们还要干多少年地产？在2020年前，国家不会有大的行为来组织房地产的发展，来组织城市化进程
第二个关键词就是青岛2008年集中放量，一个企业发展，反映了什么？反映了行业的趋势，百通介绍了未来5年要做400万，这是一个百通，百通只是青岛本地前10名的开发商，我们现在来了这么多包括卓越、万科、中海、绿城等都来了，他们都做多少？08年开始是集中放量年，前几年我们一直没有放量，为什么？我们回顾一下，青岛真正开发建设改造周期最佳的起始年是2001年，那一年有两个大事，一个是申奥成功，给青岛城市改造提供了契机，那时的城市化改造严重的之后，现在发生的一切都应该发生在2001年而不是2007年，利用5年的时候，到了08年青岛就是一个新青岛，该有的都该有了。我们那一届政府没有做到，所以青岛发展滞后了，没有什么变化，现在只是多了几个楼，没有多了其他的东西。所以说，那个时候01年我们失去了机会，第二个机会，可能很多人不在意这个机会，就是加入WTO，2001年12月中国加入WTO，这一影响力一点不亚于奥运。对于区域经济，谁影响力大？就是WTO。几年内外资银行可以合资、独资，几年以后可以把老百姓的储蓄做起来。为什么外资银行没有放宽？因为有WTO的规定，WTO还带来外资商场的进入，现在看到沃尔玛、家乐福很厉害，现在不是很厉害的时候，未来几年会更厉害，他们会开便利店，到时候我们多少本土的店要倒闭？所以WTO对中国的经济影响非常大。
这两个机会，青岛都没有抓住，现在青岛07年开始改造，供应土地，从拿地、规划，入市需要2年的时间。还有土地早几年做的，我就是要留，我要把土地留到最佳的时候，留到什么时间？就是08年，要推楼盘，在歌舞升平的时候要跑盘，跑不跑得了,谁也不知道。
第三个关键词，拐点与假摔，南方11月份楼盘下降，12月份万科率先降价，拐点马上出来了，我刚刚说了，城市化进程，不可能出现拐点，可能吗？不可能。所以才有了反方说是假摔，拐点现象只能发生在广东，为什么？房地产开始热就是4、5月份挣钱了，5月30以后，大量的钱退出股市，去炒楼，广州地区市场存量房在消化，大量的资金一进入市场就没有房子了，我前两天随着青岛搜房网到深圳考察的时候，到什么地方去，楼盘没有开，就没了，为什么？全卖了，都在炒，所以07年是广州炒盘的一年，现在跌价很正常，涨两倍的楼盘跌一半，还是涨50%，所以人家跌价很正常。拐点说我认为很难成立。假摔我觉得很正常，每年到年底，调整一下也很正常。这是我个人的观点。
专题:“2008青岛房地产市场新机遇”天泰新年地产沙龙
“天泰新年地产沙龙”网络直播记录 （全部文字直播，全部图片直播）
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