人口负增长逼房价下跌—揭房价上升趋势不变的谬论
现在看来，不把中国人口与住房的趋势搞清楚，不让民众彻底了解我们面对的是一个多么无耻的利益集团，则无法真正指出高房价的危害，更无法评估宏观调控的效应，以致房价不改上升的趋势的谬论仍然大行其道。
如果真正从人口上来说，中国房价从整体趋势上已经走进了一个长达九年的下降通道。我比较支持人口增长的波段理论，著名人口学家翟振武教授说：“我国从新中国成立以来已经先后出现过三个相当明显的生育高峰。上世纪50年代，刚刚建国，社会稳定，出现了第一个生育高峰，当时我国人口一下子从建国初期的不到5亿上升到接近7亿，这种人口的暴发性增长是世界上任何一个国家都没有过的。第二个生育高峰出现在1963年到1976年这10多年的时间里。当时国家的经济从总体上来说相对平稳，政府对于国家的人口总数并没有采取任何的控制措施，所以在相当长的一段时期内我国始终处于人口快速增长的时期。 第三个生育高峰主要出现在农村，时间是从1985年到1990年这几年。翟教授指出，这个生育高峰的成因比较有意思：“主要是农民富裕了，传宗接代的思想相对严重起来，重男轻女的思潮比较严重，才导致了第三次生育高峰的到来，但是好在政府当时积极采取了一些措施，才使得这次生育高峰并没有持续太长时间。”
前两个生育高峰，对我们现在的住房需求来说，已经不重要了，尽管还有一定的购买需求，但已比较少，因而在此忽略。从1976年到1985年，这九年是中国人口政策执行最严厉的时期，每年和上年相比，生育率呈大幅下降趋势。从大的趋势来说，从2000年开始，中国官方的人口统计为12.6亿至12.9亿，基本滞涨。从2005年开始负增长，也就是说，经过五年的滞涨期，中国人口出现拐点，开始负增长。当然，人口出现负增长，对中国社会是利是弊，不在本文探讨之列。我想说的是，当今22岁至31岁这个年龄段占总人口的比例，正呈现一个逐年下降的趋势，而且，下降的比例就是这个年龄段逐年下降的的生育率相吻合。从小学招生来讲，1987年为2095万人，最高上扬到1994年为2537万人，随后一路下跌，至2005年中国小学只能招到1672万人，至2007年已经跌破了1500万人。小学招生的数据应该是最准确的，未来人口的负增长趋势一目了然。
那么，问题开始出现，人口负增长和房价是一个什么样的对应关系呢？会不会维持房价的长期上涨的趋势？答案显然是否定的，原因是直接减少了刚性需求。我们至少看见了三种理论，一种是任志强先生的，中国房价还将大涨二十年；一种是王石最近提出的，未来十年中国房价总体上升趋势不变；还有一种是，只要不发生战争和经济崩溃，房价就不可能会降。当然，房价涨跌的因素很多，仅就人口来讲，房价已经走进了下降通道，而且，没有理由不降，因为人口下降太厉害了。不管十年后，中国人口政策有没有变化，起码这以后十年是在逐年下降，人口增长一旦产生了拐点，就和房价一样，不是短时期能够逆转的，就是不可能一夜之间叫大家都来生育和不可能一夜之间叫大家都来买房的道理是一样的。而且，当代年轻人的生育观念已经发生根本性的变化，就像住房观念在发生根本性的变化一样。
至于1985年至1990年的生育高峰，因为峰值不高，且维持时间较短，并没有影响整个人口的滞涨，也无法扭转后来开始的负增长，因而对住房需求没有产生大的作用和影响。至于已经开始的第四次生育高峰，数据预测显示，2008年前后，正是全中国要迎来第四次人口出生高峰的时候，去年的金狗娃和今年的金猪娃都只是这次生育高峰的拉幕者。在新一次的人口出生高峰中，平均年新生儿数量将达到1700万—1800万，峰值大概出现在2010年左右，那时，新生儿数量将达到每年2011万左右。至于这一次生育高峰，对房价的影响已经是20年以后的事了，同样不在本文探讨之列。
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如果真正从人口上来说，中国房价从整体趋势上已经走进了一个长达九年的下降通道。我比较支持人口增长的波段理论，著名人口学家翟振武教授说：“我国从新中国成立以来已经先后出现过三个相当明显的生育高峰。上世纪50年代，刚刚建国，社会稳定，出现了第一个生育高峰，当时我国人口一下子从建国初期的不到5亿上升到接近7亿，这种人口的暴发性增长是世界上任何一个国家都没有过的。第二个生育高峰出现在1963年到1976年这10多年的时间里。当时国家的经济从总体上来说相对平稳，政府对于国家的人口总数并没有采取任何的控制措施，所以在相当长的一段时期内我国始终处于人口快速增长的时期。 第三个生育高峰主要出现在农村，时间是从1985年到1990年这几年。翟教授指出，这个生育高峰的成因比较有意思：“主要是农民富裕了，传宗接代的思想相对严重起来，重男轻女的思潮比较严重，才导致了第三次生育高峰的到来，但是好在政府当时积极采取了一些措施，才使得这次生育高峰并没有持续太长时间。”
前两个生育高峰，对我们现在的住房需求来说，已经不重要了，尽管还有一定的购买需求，但已比较少，因而在此忽略。从1976年到1985年，这九年是中国人口政策执行最严厉的时期，每年和上年相比，生育率呈大幅下降趋势。从大的趋势来说，从2000年开始，中国官方的人口统计为12.6亿至12.9亿，基本滞涨。从2005年开始负增长，也就是说，经过五年的滞涨期，中国人口出现拐点，开始负增长。当然，人口出现负增长，对中国社会是利是弊，不在本文探讨之列。我想说的是，当今22岁至31岁这个年龄段占总人口的比例，正呈现一个逐年下降的趋势，而且，下降的比例就是这个年龄段逐年下降的的生育率相吻合。从小学招生来讲，1987年为2095万人，最高上扬到1994年为2537万人，随后一路下跌，至2005年中国小学只能招到1672万人，至2007年已经跌破了1500万人。小学招生的数据应该是最准确的，未来人口的负增长趋势一目了然。
那么，问题开始出现，人口负增长和房价是一个什么样的对应关系呢？会不会维持房价的长期上涨的趋势？答案显然是否定的，原因是直接减少了刚性需求。我们至少看见了三种理论，一种是任志强先生的，中国房价还将大涨二十年；一种是王石最近提出的，未来十年中国房价总体上升趋势不变；还有一种是，只要不发生战争和经济崩溃，房价就不可能会降。当然，房价涨跌的因素很多，仅就人口来讲，房价已经走进了下降通道，而且，没有理由不降，因为人口下降太厉害了。不管十年后，中国人口政策有没有变化，起码这以后十年是在逐年下降，人口增长一旦产生了拐点，就和房价一样，不是短时期能够逆转的，就是不可能一夜之间叫大家都来生育和不可能一夜之间叫大家都来买房的道理是一样的。而且，当代年轻人的生育观念已经发生根本性的变化，就像住房观念在发生根本性的变化一样。
至于1985年至1990年的生育高峰，因为峰值不高，且维持时间较短，并没有影响整个人口的滞涨，也无法扭转后来开始的负增长，因而对住房需求没有产生大的作用和影响。至于已经开始的第四次生育高峰，数据预测显示，2008年前后，正是全中国要迎来第四次人口出生高峰的时候，去年的金狗娃和今年的金猪娃都只是这次生育高峰的拉幕者。在新一次的人口出生高峰中，平均年新生儿数量将达到1700万—1800万，峰值大概出现在2010年左右，那时，新生儿数量将达到每年2011万左右。至于这一次生育高峰，对房价的影响已经是20年以后的事了，同样不在本文探讨之列。
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销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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