2008年青岛楼市八大猜想 到底会出现什么趋势？
2008年青岛楼市备受关注(资料图片 马艺峰 摄)
备受关注的2008年已经开启，过去的一年是青岛地产不平凡的一年，数字频频牵动着每个购房者和开发商的心，而调控政策在经历了几年的经验积累之后变得更加游刃有余，而2008年的楼市是否因为政策实施年而变得更加理性成熟还是会因奥运的到来而更加无法预测？相信大多数人都对2008年的青岛楼市充满了憧憬和期待，2008年青岛楼市到底会出现什么趋势？不妨让我们在2008年猜想一下。
猜想1：
政策性住房建设力度加大，保障性住房直接配建？
关键词:经济适用房 廉租房 旧村改造
猜想级别：★★★★★
2007年青岛市委、市政府在保障类房屋建设上下了巨大努力，一年内开展了18个旧城村的改造，拆迁居民2.1万户，市内四区拿出了8200万元保障资金用于廉租住房建设，启动了3000套租赁住房建设，经济适用住房建设和普通（限价）商品住房建设方面也是卓有成效。
记者从相关部门得知从2008年开始，我市加大旧城、城中村的改造力度。前不久本报记者在采访市建委副主任、市房地产开发管理局局长单强炜时，他明确表示，2008年我市将继续加大政策性住房建设力度，在旧城旧村改造中，按一定比例配建廉租房、限价房、经济适用房、租赁住房等保障性住房，争取在五年内基本解决本市中低收入家庭住房难的问题。记者获悉，青岛市计划今年投资5亿元，建设3333套实物配租的廉租房。新增廉租房将从市内四区旧城改造项目中配建，每套建筑面积不超过50平方米。
如果从开发力度上说，2007年是政策性住房的开发元年，那么2008年将是保障性住房实施深化的一年。从2007年的廉租房扩容开始，人们已看到政府实施保障住房的决心，政府对政策性住房的供应更加人性化和富有层次性，建立并逐步完善了向低收入家庭提供廉租住房、向低收入家庭提供经济适用住房、向中等收入家庭提供普通（限价）商品住房、向高收入家庭供应商品住房的多层次住房供应保障体系。对既买不起经济适用住房，又不符合廉租住房保障条件的家庭实行租赁住房这一新的住房保障方式。这样一来，社会上留存的“夹心层”将不再左右为难，实现“居者有其屋”、“保障性住房政府管，商品住宅市场管”的政府调控方向在2008年里将分外明晰。
猜想2：
外来大鳄，进城下乡，岛城住宅进入品质时代？
关键词:大鳄 地王 品质
猜想级别：★★★★★
2007年，地产大鳄吹响进攻的号角，从万科开盘、卓越奠基，到中海拿地、宝龙招商，再到远洋巨资收购颐中、阳光摘得北部地王、万达入主山东腹地，“大鳄”风采体现得淋漓尽致。
2007年的大鳄已不满足于近郊拿地，从中海拿地起，大鳄的触角已经伸向了城市腹地。大连万达如愿入主山东路板块，华远福州北路定址，卓越的四方之念、上实的啤酒城改造项目，经过2007年的积蓄和酝酿，2008年必将是一个群雄发力的时代。
大鳄的进青方式也在呈多样化发展，从初期的合作到后来的直接拍地、购买兼并，力度不断加大。同时，涉及面也越来越广泛，除了建设高档项目，如万科、宝龙、中海等，部分品牌地产商还参与旧城改造，如绿城的理想之城项目、和记黄埔的小港湾改造，这些项目的建设，体现的将不仅仅是开发商的实力，而是其品质及对城市的责任感。同时，品牌开发商的进入将对青岛市场起到一个促进的作用。对于购房者而言，大品牌开发商带来的是高品质的建筑和成熟的设计理念，给购房者提供了更多的选择，对于青岛城市建设而言，青岛也需要高品质的楼盘来提升城市的建设档次，进而提升整个行业的楼盘品质。蓄谋已久的大鳄将在2008年集中发力，高品质的楼盘也将在奥运来临之际相继面市。
猜想3：
物业税开征尚有难度？
关键词：物业税 房价
猜想级别：★★★★
2007年以来，关于物业税征收的传闻接连不断，并一直受到社会各界的关注。物业税之所以受到如此关注，不仅在于物业税改革的实施将彻底改变整个地产运营的格局，而且几乎涉及所有的家庭。在房地产领域，物业税有增加房产保有环节成本、抑制投资和投机性需求的作用。2007年12月17日，某媒体引述北京大学不动产研究中心主任冯长春的话，“物业税可能2008年试点。”由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。目前，全国已有十省市开始物业税“空转”运行，引起了业内关于物业税明年将进行“实转”的预测。2007年12月27日，市建委副主任、市房地产开发管理局局长单强炜也明确表示，国内如果实施物业税政策，就会对第二套住房或者一定平方米以上的大户型征税，那样房价肯定要跌。
究竟2008年是否将会开征物业税，从哪个领域入手来进行征收？相关法律人士认为，物业税征收是一件非常复杂的事情，根据惯例，物业税如果被当成了一种新的税种，开征等事宜需要由全国人大常委会立法来决定，即物业税进入立法计划，继而物业税相关准备工作也需要两年左右，这意味着，物业税不可能在2008年就开征。而业内资深人士也表示目前时机尚不成熟，除了法律难题，信息难题还有中央和地方的财政之间的关系如何协调等问题都需要一定的时间来慎重考虑。
猜想4：
2008年政策调控趋细则性？
关键词：加息 调控 细则
猜想级别：★★★★★
2007年的六度加息、十次调整存款准备金率，对2007房地产具有重要的影响，而第六次“非对称加息”运用利率杠杆之灵活，为近年所罕见。对大部分长期贷款用于自住的购房者而言，公积金贷款和5年以上贷款未作调整，第六次加息无疑是央行送上的圣诞礼物；而对于房地产开发商而言，由于五年以下各档次贷款利率的上调，高度依赖于中短期贷款的资金链更趋紧张，让本来就已经在宏观调控下出现资金链持续吃紧的现象雪上加霜，迫使房地产商加快开发周期；对于短期炒作的房产投机者来说，第六次加息无疑会对其形成较大的冲击。这种对政策工具的精确拿捏，以及出手时机的精准，足以看出决策层对落实“从紧的货币政策”的决心。
中央政府通过新华社曾发表声明称，2008年最主要的任务是防止经济过热和全面通胀。也就是说，如果2008年的CPI数据表明价格继续上涨，央行的利率杠杆将会毫不吝啬的运用继续加息的手段。落实在房产方面，目前国家调控的目的日渐明确，即打击过度的房产投机和抑制投资，从第二套房贷款政策和第六次加息便可以看出2008年的调控会朝着越来越细则性发展。
猜想5：
2008年四方区在沉默中爆发？
关键词：四方区 旧村改造
猜想级别：★★★★
近几年来，市内四区的房产进行得如火如荼，只有四方片区依然不温不火，沉寂已久的四方区在2007年下半年涌现出久违的活力，2008年的四方区即将在沉默中爆发。
依托大规模的“两改”项目，让四方区取得了大量的房源，从2007年开始四方区就规划了“东南西北中”发展新格局，2007年一年里四方区承担了8个拆迁改造项目，规划建设面积171万平方米，创下了历史纪录，而在2008年，该部分房源就会陆续上市，给整个岛城补充了大量的中档房源。2008年，四方两改项目又延续了大体量改造，瑞昌路片、人民路片等6片老城区和4个城中村将全部改造，规划的总建筑面积为163.38万平方米，使四方区房源后劲十足。
大量土地出让让四方区获得充足的土地资源，2007年出让的12宗地块中有6个项目是在四方区，土地出让面积超过了30万平方米。其中，海岸路2号的地块面积达到了173105.1平方米，建设住宅面积达到386220平方米，超过了目前四方区市场在售的全部住宅面积之和，2008年这些楼盘将陆续上市，而本市2008年七项重点区域的规划编制工作中明确了四方区将重点改造老城区的西部沿海一线，又为四方区的环境平添了利好因素。
据悉，万科、卓越也已经在四方拿到地块，加上“两改”项目中开发的鲁岳·梦境江南项目的浙江金龙集团也是外地品牌开发商，四方区的品质在2008年里也是非常让人期待，2008年，大规模、高品质的楼盘项目加上充足的两改项目，给各个层次的购房者提供了充足房源。
猜想6：
本地地产企业上市加剧上演？
猜想级别：★★★★
2007年是国内众多房地产波澜壮阔上市的一年，青岛作为一块不可多得的沃土自然不会免俗。中海、阳光股份相继高价拍地，到处彰显着上市公司财大气粗的优势，让囊中羞涩的本地企业眼红不已。亚星集团确定将通过借壳上市，中金借壳上市两次未果，海信地产、天泰集团、百通集团也在酝酿中将上市计划带到了2008年，本地房企欲拓宽融资渠道的信号已越来越强。
宏观上看大环境，于其他城市相比，入青的上市地产公司还并不多，而就目前来看，金地集团、河南鑫苑、香港新鸿基、恒大地产等地产大鳄正在寻找合适的项目入青已经成为成为一个不争的事实。这样看来，青岛的地块争夺战2007年只能算得上刚刚开始，而拿地已经演变成资本较量的现实面前，2008年，本地开发商的头等大事便是在更多的大鳄进入之前让自己也成为大鳄，而上市便是最佳途径。
猜想7：
大盘时代来临?
关键词:大盘 北部板块
猜想级别：★★★★
在土地日趋紧张的情况下，李沧和城阳的优势日渐突出，大盘成为北部楼盘特有的风景。在2007年之前大盘还是青岛本地企业的试水阶段，像天泰城、千禧国际村、盛世景园、100福国际山庄，这些项目体量较大但并没有形成规模效应，或者因为交通的原因一直远离“市内”人的视野。2007年，万科和宝龙分别以40万平方米和75万平方米的体量占据了城阳，也将“市内”人的购房视线北移。
如果说2007年刚入青的大鳄还在适应青岛的蓄势待发阶段，2008年，便是大盘的全面爆发阶段：209万平方米的绿城、160万平方米的卓越、李村308国道周边的百万大盘都将在2008年投入市场，这不仅仅是单纯建造一个项目，更是启动了一个造城计划，一个将城市北移的大型工程。
大盘将不仅仅限于李沧、城阳，崂山区的126万平方米的麦岛金岸和80万平方米的颐和星苑，四方的14万平方米的梦境江南和海岸路2号地块都将在2008年绽放，这样看来，2008年已经进入一个大兴土木的大盘时代。
猜想8：
迎奥大道在奥运年将继续“星光大道”？
关键词:山东路 CBD
猜想级别：★★★★
一次赚足眼球的拍卖让山东路“一夜成名”，山东路毫无疑问是2007年的“星光大道”，只要是跟山东路沾点边的项目纷纷上调价格。作为规划的CBD中的最重要的一条道路，山东路这些年确实在默默承担着自己贯穿南北的重任，而CBD的三个“探路者”——环宇康庭、良辰美景、嘉合新兴的初战告捷，让山东路前景更加明朗。
中海的山东路项目从诞生就带着“明星”气质，自然在2008年的每一个成长的脚印都受到世人的关注，大连万达作为一家商业地产，承担的是构造CBD的重任，理应成为山东路的重头戏。良辰美景三期、嘉和新兴二期的乘胜追击，加上三大楼盘前期在2008年陆续交房，阳光资讯大厦、热电新兴项目的投入市场，山东路的人气、商气将达到历史性恢复。
奥运年，山东路作为迎奥大道，单单其中的奥运商业价值的挖掘就会让其身价倍增，加上本身就拥有良好的交通环境，以及山东路沿线还有不少被众多大鳄紧盯的空地，必将形成其他主干线乃至沿海干线都不能比拟的附加价值。
青岛财经日报
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