杨少锋：08年房价短期下跌后会重新上涨吗？
在中国，房地产资金主要来源于银行贷款、自有资金、销售回款和占有资金(包括建筑公司垫付建筑款、延迟缴纳土地出让金，房屋预售款等，这部分资金占据开发企业三分之一到二分之一)。中国房地产行业的平均负债率在78%，由此可见，中国房地产企业的资金链是非常脆弱的。所以，笔者一直认为，信贷紧缩对整个房地产行业影响都是任何其他调控手段无法比拟的。
目前大部分开发商还没有正确认识所面对的政策环境，他们大都认为银行的信贷紧缩只是年底周期性的资金不足，所以还指望一季度银行放贷开闸放水。但是，需要清醒的认识到，中央政府逐渐明白中国经济过热的根源在房地产。目前房地产正在软硬着陆的十字路口。资产泡沫要么软着陆，要么必须刺破，这取决于08年年房地产行业诸公能不能看清形势。如果还在跟政府对抗，一旦政府认为无法兼顾，房地产的表面繁荣将危及社会稳定，很有可能导致整个金融体系出现严重的安全隐患，那么严厉的措施一定会到来。因而笔者判断，针对房地产行业的银根紧缩会是一个长期的过程。而这点，从前不久刚结束的中央经济工作会议上已经得到明确，08年中央将执行适度从紧的货币政策，而笔者认为，由于人民币升值预期还比较强烈，海外热钱正加速进入国内，物价上涨压力依旧较大，这些宏观经济客观条件在未来两三年不会得到明显改善，所以紧缩货币的政策可能会持续至少三年。
所以，一些对宏观经济较为了解的开发商，纷纷采用降低售价的办法来应对信贷紧缩，这也是我们看到最近楼市领降的都是万科、富力、世贸这样的行业领军企业的缘故。而那些不太成熟的开发商，反而还在继续等待不会到来的“房贷开闸”，资金压力小的开发商在观望，而资金链紧张的开发商，则多半选择进行民间融资。目前福建、浙江民间拆解的资金利息都已经到3分至4分，意味着资金年回报率达到40％－50％，如此高的利息注定了此类拆解对象多半资金链都在断裂边缘。
信贷紧缩同时也使得普通非第一套住宅的需求大幅减少，从而极大的增加了开发商的销售压力。目前南方多个城市都出现了开发商采取垫付首付的销售手段，也就是购房者还是按三成交付首府，另外因为第二套房贷新政所提高的10％的首付，则由开发商垫付，购房者在约定时间内再支付给开发商。这种手段虽然降低了购房门槛，但也大幅增加了开发商的资金风险。
此前中央经济工作会议定的调子是货币政策从紧，整体额度控制已经是定局，尤其是针对房地产行业的贷款，预计会比今年整体额度减少一定比例。而控制投放节奏，央行按季度甚至于逐月审批各行额度，所以指望一季度“房贷开闸”是不太现实的事。由于07年底大量的正常房贷需求因为银行银根紧缩而被顺延到08年一季度，目前排队等申请贷款的开发商和购房者都非常多，一季度预计绝大部分信贷额度将只能满足这部分的需求，所以延迟到08年一季度开盘的项目可能将面对同样的问题。
可以预见，随着“控制贷款总规模的同时，控制贷款发放节奏”这一调控措施的执行，08年不会再出现上半年房贷开闸，最后一季度紧缩的现象，而是全年按季度平均投放，整体规模控制。所以，预期一季度房贷“开闸”的开发商最终将发现面对的形势可能远较意料的严峻，因而将逐步加入到降价销售的行列中来。因而如中房集团孟总“银根紧缩是暂时现象”，因而“房价会在短期下调之后报复性上涨”也不可能出现，笔者认为，08年房地产市场整体是走低，但房价回调的幅度，要看不同城市的房地产格局，投资比例越高、泡沫越大的城市，房价下降幅度会越大。
杨少锋的博客
目前大部分开发商还没有正确认识所面对的政策环境，他们大都认为银行的信贷紧缩只是年底周期性的资金不足，所以还指望一季度银行放贷开闸放水。但是，需要清醒的认识到，中央政府逐渐明白中国经济过热的根源在房地产。目前房地产正在软硬着陆的十字路口。资产泡沫要么软着陆，要么必须刺破，这取决于08年年房地产行业诸公能不能看清形势。如果还在跟政府对抗，一旦政府认为无法兼顾，房地产的表面繁荣将危及社会稳定，很有可能导致整个金融体系出现严重的安全隐患，那么严厉的措施一定会到来。因而笔者判断，针对房地产行业的银根紧缩会是一个长期的过程。而这点，从前不久刚结束的中央经济工作会议上已经得到明确，08年中央将执行适度从紧的货币政策，而笔者认为，由于人民币升值预期还比较强烈，海外热钱正加速进入国内，物价上涨压力依旧较大，这些宏观经济客观条件在未来两三年不会得到明显改善，所以紧缩货币的政策可能会持续至少三年。
所以，一些对宏观经济较为了解的开发商，纷纷采用降低售价的办法来应对信贷紧缩，这也是我们看到最近楼市领降的都是万科、富力、世贸这样的行业领军企业的缘故。而那些不太成熟的开发商，反而还在继续等待不会到来的“房贷开闸”，资金压力小的开发商在观望，而资金链紧张的开发商，则多半选择进行民间融资。目前福建、浙江民间拆解的资金利息都已经到3分至4分，意味着资金年回报率达到40％－50％，如此高的利息注定了此类拆解对象多半资金链都在断裂边缘。
信贷紧缩同时也使得普通非第一套住宅的需求大幅减少，从而极大的增加了开发商的销售压力。目前南方多个城市都出现了开发商采取垫付首付的销售手段，也就是购房者还是按三成交付首府，另外因为第二套房贷新政所提高的10％的首付，则由开发商垫付，购房者在约定时间内再支付给开发商。这种手段虽然降低了购房门槛，但也大幅增加了开发商的资金风险。
此前中央经济工作会议定的调子是货币政策从紧，整体额度控制已经是定局，尤其是针对房地产行业的贷款，预计会比今年整体额度减少一定比例。而控制投放节奏，央行按季度甚至于逐月审批各行额度，所以指望一季度“房贷开闸”是不太现实的事。由于07年底大量的正常房贷需求因为银行银根紧缩而被顺延到08年一季度，目前排队等申请贷款的开发商和购房者都非常多，一季度预计绝大部分信贷额度将只能满足这部分的需求，所以延迟到08年一季度开盘的项目可能将面对同样的问题。
可以预见，随着“控制贷款总规模的同时，控制贷款发放节奏”这一调控措施的执行，08年不会再出现上半年房贷开闸，最后一季度紧缩的现象，而是全年按季度平均投放，整体规模控制。所以，预期一季度房贷“开闸”的开发商最终将发现面对的形势可能远较意料的严峻，因而将逐步加入到降价销售的行列中来。因而如中房集团孟总“银根紧缩是暂时现象”，因而“房价会在短期下调之后报复性上涨”也不可能出现，笔者认为，08年房地产市场整体是走低，但房价回调的幅度，要看不同城市的房地产格局，投资比例越高、泡沫越大的城市，房价下降幅度会越大。
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多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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