青岛北部大盘面临压力 南下“猎食”营销阵地南移
居住北上，到李沧、城阳置业，在青岛倡导了有些年头。环顾青岛北部，城阳、李沧大盘迭起，社区配套日渐成熟。
市南、市北的高层、高密度楼盘，与北部低密度社区之间的产品差异日趋明显，这种演变也是中国许多城市已经走过的路。
近期，绿城·理想之城在山东路的销售中心已经落成，市区是这一李沧大盘的“客场”。走入这个400多平方米的两层豪华销售中心，你会发现它把这里当成了“主场”。
主客之变，是否是北部大盘表露出的一种对产品的自信呢？
北部大盘崛起
2003年，天泰奥园打响了北部开发的“第一枪”。彼时，奥园的建筑形态与市区楼盘的差异不大，以多层住宅为主。这几年，从奥园起步，逐步形成了天泰城，一个生活配套自给的近郊大盘，成为韩国人的聚居区，具有独特的社区文化。
近几年，城阳已是大盘云集，千禧国际村、银盛泰盛世系列、100福国际山庄等均是多期开发，分期交付入住。这些近郊社区有着舒适的环境，提供自成一体的社区配套，人气、商业气氛正在成熟。
与北部低密度大盘开发相反，市区土地日见稀缺，地价、房价趋高。参照北京、上海、广州、深圳等中国一线城市，城市中心均以高层、高密度、超高配置的高档住宅为主，城市边缘地带以低密度住宅为主，这是城市化进程的必然趋势。选择哪种居住方式，取决于消费者的经济实力、生活取向。
去年，进入青岛的国内地产“大鳄”，万科、绿城、卓越、宝龙也均集中在城阳、李沧。今年上半年，万科魅力之城一期将交付，绿城·理想之城、卓越·蔚蓝群岛样板展示区将对外开放，并实现销售。
在内外地产强手的推动下，北部地产已经走强，无论是产品品质、开发总量、品牌影响力等方面，均足以与南部相抗衡。
“阵地”前移看法不一
绿城·理想之城在市区设立销售中心效果如何？各方说法不一。
此前西海岸几个楼盘，也曾在青岛设立销售中心，实际效果一般，有的已撤出。
大家还是希望到现场看看，据千禧置业咨询介绍，虽然千禧国际村的销售中心就设在东海路世纪大厦一层，但真正到访客户并不多。
与此相反，银盛泰副总经理黄志刚认为，效果很好。
黄志刚说，多数客户工作忙，设立市区销售中心会方便客户。
一位100福国际山庄的内部人员认为，要看产品特点，比如别墅项目，目标客户有私家车，出行方便，在市区设立销售中心的意义不大。
南下“猎食”的冲动
绿城销售部门介绍，从前期积累的客户分析，多集中在李沧与市南两个区，在市内设立销售中心，客户可先期感受到绿城的产品品质。
而且，绿城·理想之城一期以140平方米大户型为主，总价在80万元左右，进入市区也是价格定位使然。
万科·魅力之城也面临同样的压力，U5精装国际公寓已近7000元／平方米，面向市区寻找更多客群是必然。万科魅力之城一期交付后，产品会更有说服力。
据调查，千禧国际村绝大部分为市区客户，银盛泰盛世景园为60％，万科魅力之城为30％左右。
近几年，银盛泰客户结构转变明显。之前，盛世家园一期、二期，以当地居民与移居城阳的客群为主。盛世景园（三期）、盛世美域（四期）转而主改市区客户。2007年，先后落成大型社区运动会所、商业设施，开通社区班车，形成大社区配套。客户结构的转变，从根本上说与原有目标客户群缩小、产品升级、价位等因素有关。
暂时不打算进入市区，以城阳本地销售为主，卓越蔚蓝群岛营销部门向记者透露。
卓越蔚蓝群岛一期即将销售，预计价格在5000元／平方米，这个价位城阳本地客群能够接受。但可以想见，随着社区成熟，约140万平方米的大盘，肯定需要市区客户来消化一部分。
北部大盘面临压力
租金高，房价低，收益率高于市区，利于投资，是北部部分大盘去年在营销广告中给予消费者的暗示。2007年，连续加息，已使投资收益大大缩水，投资性需求受到压制。
从长远看，李沧东部的绿城·理想之城会截流部分市区客户，对其他城阳大盘带来新的销售压力。幸而，今年开盘的一期以大户型为主，与多数大盘产品有差异。从远期看，这种影响肯定存在。
安居觅道
在上周全市住房建设工作会议上传来的消息，我市将在三年内解决34000户低收入住房困难家庭住房问题。
确定一个静态目标，对快速、准确解决当前住房矛盾是一个有力的举措，也体现出政府在保障性住房上应有所作为这一思路。
我们也看到保障性住房制度建立的重要性。《青岛市住房保障规划（2008－2010）》有此表述，“建立和完善廉租住房制度和经济适用房制度”、“建立完善普通（限价）商品住房制度”。
由此看出，完善制度在当前一个阶段的重要性。完善的保障制度，当包括动态的管理，合理的进入与退出机制，操作的透明、公平、公开等一系列方面。
搜索各地网站，岁末年初，保障性住房政策层出不穷。在现阶段，新的住房矛盾会不断出现，各地有所差别，不能寄希望于一劳永逸，也不能寄希望于一种方法、一个制度能解决所有问题。
去年底，中国住交会喊出了“居在中国，安邦之道”的主题语，可见房地产业在当前社会中的重要地位，安居之道当是安邦之道的一个子系统。
保障性住房的建设不可能毕其功于一役，制度完善的根本必是以百姓的福祗为目标，以建设和谐社会为目的。
青岛房产网
市南、市北的高层、高密度楼盘，与北部低密度社区之间的产品差异日趋明显，这种演变也是中国许多城市已经走过的路。
近期，绿城·理想之城在山东路的销售中心已经落成，市区是这一李沧大盘的“客场”。走入这个400多平方米的两层豪华销售中心，你会发现它把这里当成了“主场”。
主客之变，是否是北部大盘表露出的一种对产品的自信呢？
北部大盘崛起
2003年，天泰奥园打响了北部开发的“第一枪”。彼时，奥园的建筑形态与市区楼盘的差异不大，以多层住宅为主。这几年，从奥园起步，逐步形成了天泰城，一个生活配套自给的近郊大盘，成为韩国人的聚居区，具有独特的社区文化。
近几年，城阳已是大盘云集，千禧国际村、银盛泰盛世系列、100福国际山庄等均是多期开发，分期交付入住。这些近郊社区有着舒适的环境，提供自成一体的社区配套，人气、商业气氛正在成熟。
与北部低密度大盘开发相反，市区土地日见稀缺，地价、房价趋高。参照北京、上海、广州、深圳等中国一线城市，城市中心均以高层、高密度、超高配置的高档住宅为主，城市边缘地带以低密度住宅为主，这是城市化进程的必然趋势。选择哪种居住方式，取决于消费者的经济实力、生活取向。
去年，进入青岛的国内地产“大鳄”，万科、绿城、卓越、宝龙也均集中在城阳、李沧。今年上半年，万科魅力之城一期将交付，绿城·理想之城、卓越·蔚蓝群岛样板展示区将对外开放，并实现销售。
在内外地产强手的推动下，北部地产已经走强，无论是产品品质、开发总量、品牌影响力等方面，均足以与南部相抗衡。
“阵地”前移看法不一
绿城·理想之城在市区设立销售中心效果如何？各方说法不一。
此前西海岸几个楼盘，也曾在青岛设立销售中心，实际效果一般，有的已撤出。
大家还是希望到现场看看，据千禧置业咨询介绍，虽然千禧国际村的销售中心就设在东海路世纪大厦一层，但真正到访客户并不多。
与此相反，银盛泰副总经理黄志刚认为，效果很好。
黄志刚说，多数客户工作忙，设立市区销售中心会方便客户。
一位100福国际山庄的内部人员认为，要看产品特点，比如别墅项目，目标客户有私家车，出行方便，在市区设立销售中心的意义不大。
南下“猎食”的冲动
绿城销售部门介绍，从前期积累的客户分析，多集中在李沧与市南两个区，在市内设立销售中心，客户可先期感受到绿城的产品品质。
而且，绿城·理想之城一期以140平方米大户型为主，总价在80万元左右，进入市区也是价格定位使然。
万科·魅力之城也面临同样的压力，U5精装国际公寓已近7000元／平方米，面向市区寻找更多客群是必然。万科魅力之城一期交付后，产品会更有说服力。
据调查，千禧国际村绝大部分为市区客户，银盛泰盛世景园为60％，万科魅力之城为30％左右。
近几年，银盛泰客户结构转变明显。之前，盛世家园一期、二期，以当地居民与移居城阳的客群为主。盛世景园（三期）、盛世美域（四期）转而主改市区客户。2007年，先后落成大型社区运动会所、商业设施，开通社区班车，形成大社区配套。客户结构的转变，从根本上说与原有目标客户群缩小、产品升级、价位等因素有关。
暂时不打算进入市区，以城阳本地销售为主，卓越蔚蓝群岛营销部门向记者透露。
卓越蔚蓝群岛一期即将销售，预计价格在5000元／平方米，这个价位城阳本地客群能够接受。但可以想见，随着社区成熟，约140万平方米的大盘，肯定需要市区客户来消化一部分。
北部大盘面临压力
租金高，房价低，收益率高于市区，利于投资，是北部部分大盘去年在营销广告中给予消费者的暗示。2007年，连续加息，已使投资收益大大缩水，投资性需求受到压制。
从长远看，李沧东部的绿城·理想之城会截流部分市区客户，对其他城阳大盘带来新的销售压力。幸而，今年开盘的一期以大户型为主，与多数大盘产品有差异。从远期看，这种影响肯定存在。
安居觅道
在上周全市住房建设工作会议上传来的消息，我市将在三年内解决34000户低收入住房困难家庭住房问题。
确定一个静态目标，对快速、准确解决当前住房矛盾是一个有力的举措，也体现出政府在保障性住房上应有所作为这一思路。
我们也看到保障性住房制度建立的重要性。《青岛市住房保障规划（2008－2010）》有此表述，“建立和完善廉租住房制度和经济适用房制度”、“建立完善普通（限价）商品住房制度”。
由此看出，完善制度在当前一个阶段的重要性。完善的保障制度，当包括动态的管理，合理的进入与退出机制，操作的透明、公平、公开等一系列方面。
搜索各地网站，岁末年初，保障性住房政策层出不穷。在现阶段，新的住房矛盾会不断出现，各地有所差别，不能寄希望于一劳永逸，也不能寄希望于一种方法、一个制度能解决所有问题。
去年底，中国住交会喊出了“居在中国，安邦之道”的主题语，可见房地产业在当前社会中的重要地位，安居之道当是安邦之道的一个子系统。
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多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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