主调市场转向主调保障 青岛楼市迈入“双核时代”
1月3日，全市住房工作会议如期召开，会议明确了岛城2008年以后长时间的住房建设目标，即未来三年内，市内四区投入资金约16.4亿元用于廉租房保障，此外经济适用房和限价房等保障性住房也从四方、李沧地区扩大到市南区和市北区进行配建，解决了保障房长期存在的地段偏远、生活配套不足、“经济”但不“适用”等矛盾问题。本次工作会议还对保障性住房配建数量、套型面积、建设标准、回购等作为附加条件进行项目招拍挂。这标志着青岛进入了楼市“双核时代”，既一面用政策性住房满足低收入群体，一面继续鼓励商品房市场健康良性发育，两条轨道共同发展。
“主调市场”转向“主调保障”
细数我国的保障房发展历程正好经历了10年的沉浮，1998年国务院发布的23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（下称23号文）就将保障性住房作为发展重点，并且23号文涵盖了中低收入家庭，意为多数人提供住房保障。然而，23号文发布后的10年中，房产市场的发展远远超过了人们的预期，商品房一直处于主导地位，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的最初思路，在房价连连走高的现实中迅速走样，“市场和保障一条腿长一条腿短”的现象越来越明显，相继而来的是房价和住房问题成为社会的焦点问题。
10年后，保障房成为舞台的主角，去年8月份《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下称24号文）出台，保障范围由以前的中低收入缩小到低收入人群，相关人士表示，政府确定了通过不断加大保障性住房的供给来弥补现存的商品房单一发展。24号文的出台预示着政策从“主调市场”转向“主调保障”，中国楼市即将进入“政府管保障，商品房市场由受市场规律影响自然发展”的“正规状态”。
如果说中央给房产的发展确定了大方向，那么岛城密集性保障房的政策出台让近几年低收入家庭的安居梦想重新燃起了希望。岛城上个月中旬刚刚出台的《关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见》规定了各类保障住房的建设规模，不到一个月，今年年初，全市住房建设工作会议如期召开，提出2008年住房建设的“两改、两增、两扩、一改善”的新“2221”目标，再次确认了解决低收入家庭的保障性住房将成为近几年的房产改革重点。“该次会议将成为青岛保障房建设上的里程碑。”岛城一业内人士表示，可以预见的是，保障性住房将会在岛城未来市场大放异彩。
商品房高房价难撼？
如果低收入家庭的基本住房保障在“双核时代”得到解决，那么，商品房房价不断上涨的问题也将会回归其作为“商品”的性能而变得“纯粹”起来，从其长期以来背负的社会问题上解放出来，回归为一个行业发展的经济问题。
新的调控思路转变，保障房的大量加入是否会对商品房市场造成购房的分流而使商品房的需求得到冲击？针对这个开发商比较关注的问题，记者采访了岛城知名地产策划人龙江，“商品房虽然在住宅市场份额上会有所下降，但商品房的绝对量在目前和近几年来说还是没有多大的变化。”龙江先生谈到商品房的下一步发展时信心十足，“目前保障房和商品房是针对两个不同的群体，保障房的入市会给低收入家庭带来利好消息，而该部分购房者本身就区别于商品房的购房群体，所以，保障房的入市对商品房的销售影响较小。而尽管两限房可能会分流部分市场需求，但也决定于最终的供应量。”同时，龙江用一个生动的比喻形容了当前的商品房和保障房，“商品房就好像是星级酒店，而保障房好比是普通宾馆，这两部分的消费群体是不一样的，目前就是多建普通宾馆，让没有能力消费星级酒店的人住上普通宾馆，不至于因付不起星级酒店高昂的费用而露宿街头。”
“商品房市场的上升空间还是比较大。”岛城一开发商对记者说，“政策对商品房和保障房的明确分开是顺应了市场规律，在一些发达的国家，商品房和保障房早就分开来做，这对两个市场都有好处，商品房不用再背负沉重的社会负担和舆论压力，可以最大限度地发挥本身应有的价值空间。”
因此，不少人表示出对“双核”格局形成后商品房房价的担忧，“这会助推商品房在放松管制后走向新高，越来越稀缺的土地招拍挂出让会导致地价上涨，从而导致房价上涨。”不过，相关人士强调：“以保障房为主的民生政策并不排除以后仍会对商品房继续调控，房产的健康发展离不开保障房和商品房这两条腿走路，任何一条腿都不能瘸。”“对于商品房，以后还是靠‘金融和税收政策来调节’。”市建委副主任、市房地产开发管理局局长单强炜在谈到以后的商品房价格走向时强调。
“夹心层”该不该纳入保障？
陆续出台的政策让低收入人群看到了曙光，然而中等收入者的住房问题也逐渐凸显，即达不到保障房的条件又对高昂的商品房价格无可奈何，从而被赠予“夹心层”的称号。而“夹心层”作为楼市自住型需求的主体，他们对房价最为敏感，2007年11月，温家宝总理访问新加坡时曾说，“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，“夹心层”能否纳入住房保障体系成为目前的一个焦点问题，这句话也一度引起各方热议。
北京地产“大嘴”任志强曾明确表示不支持将中等收入家庭纳入保障范围，“如果经济适用房面向中产阶级，这实际上就带有一种财产分配的性质。而从经济学的角度说，财产分配不应该向中产阶级倾斜。”而更大部分的人则认为，随着住房保障力度的加大，以前更多地关注低收入群体，现在不但要保障低收入者的住房，还会扩大到中等收入者，目前调控的方向就是逐步将政府和市场的功能分开，高收入者由市场来调节，中低收入者由政府来“管”。“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，《意见》中是这样规定的，这说明本身政策的保障力度是包含中等收入者的，目前我们的保障力度刚刚开始。”龙江谈到这个话题时强调，“以后的保障群体甚至占到全体购房者的50%以上，这是政策的一个规划。”
而针对这一问题，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾经的回答似乎更符合现状：“‘被遗忘阶层’的住房问题，应该通过扩大诸如‘两限房’这类的‘半市场化’供给以及控制商品房价格，建立不同收入家庭所对应的不同供给方式来予以实现。”
现在买房或继续等待？
保障房政策的相继出台让不少购房者有了更多的选择，据记者观察，最近不少购房者陷入了马上买房还是等待保障房入市再购房的疑惑。
据此，龙江表示：“到底要不要现在买房，要根据自己的具体情况而定，如果自己的条件允许，又明确购买的是商品房则没有必要再等待保障房的入市再考虑，同样，对于中等收入水平的购房者如果急需买房，则也没有必要等到保障房的实施，但是如果不是马上要用房，则市场上即将入市的保障房是一个不错的选择。”“但毕竟大量的保障房目前刚刚进入政策阶段，从土地供给，到前期规划，再到实体建设，到最后的交房，这一阶段还需要较长的时间，并且相对于低收入家庭，保障房刚刚开始还是一个供小于求的阶段，能否满足市场的需要还是一个未知数。”买不买房看来还需要根据自己的实际情况而定。
青岛财经日报 记者 山晓燕
“主调市场”转向“主调保障”
细数我国的保障房发展历程正好经历了10年的沉浮，1998年国务院发布的23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（下称23号文）就将保障性住房作为发展重点，并且23号文涵盖了中低收入家庭，意为多数人提供住房保障。然而，23号文发布后的10年中，房产市场的发展远远超过了人们的预期，商品房一直处于主导地位，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的最初思路，在房价连连走高的现实中迅速走样，“市场和保障一条腿长一条腿短”的现象越来越明显，相继而来的是房价和住房问题成为社会的焦点问题。
10年后，保障房成为舞台的主角，去年8月份《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下称24号文）出台，保障范围由以前的中低收入缩小到低收入人群，相关人士表示，政府确定了通过不断加大保障性住房的供给来弥补现存的商品房单一发展。24号文的出台预示着政策从“主调市场”转向“主调保障”，中国楼市即将进入“政府管保障，商品房市场由受市场规律影响自然发展”的“正规状态”。
如果说中央给房产的发展确定了大方向，那么岛城密集性保障房的政策出台让近几年低收入家庭的安居梦想重新燃起了希望。岛城上个月中旬刚刚出台的《关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见》规定了各类保障住房的建设规模，不到一个月，今年年初，全市住房建设工作会议如期召开，提出2008年住房建设的“两改、两增、两扩、一改善”的新“2221”目标，再次确认了解决低收入家庭的保障性住房将成为近几年的房产改革重点。“该次会议将成为青岛保障房建设上的里程碑。”岛城一业内人士表示，可以预见的是，保障性住房将会在岛城未来市场大放异彩。
商品房高房价难撼？
如果低收入家庭的基本住房保障在“双核时代”得到解决，那么，商品房房价不断上涨的问题也将会回归其作为“商品”的性能而变得“纯粹”起来，从其长期以来背负的社会问题上解放出来，回归为一个行业发展的经济问题。
新的调控思路转变，保障房的大量加入是否会对商品房市场造成购房的分流而使商品房的需求得到冲击？针对这个开发商比较关注的问题，记者采访了岛城知名地产策划人龙江，“商品房虽然在住宅市场份额上会有所下降，但商品房的绝对量在目前和近几年来说还是没有多大的变化。”龙江先生谈到商品房的下一步发展时信心十足，“目前保障房和商品房是针对两个不同的群体，保障房的入市会给低收入家庭带来利好消息，而该部分购房者本身就区别于商品房的购房群体，所以，保障房的入市对商品房的销售影响较小。而尽管两限房可能会分流部分市场需求，但也决定于最终的供应量。”同时，龙江用一个生动的比喻形容了当前的商品房和保障房，“商品房就好像是星级酒店，而保障房好比是普通宾馆，这两部分的消费群体是不一样的，目前就是多建普通宾馆，让没有能力消费星级酒店的人住上普通宾馆，不至于因付不起星级酒店高昂的费用而露宿街头。”
“商品房市场的上升空间还是比较大。”岛城一开发商对记者说，“政策对商品房和保障房的明确分开是顺应了市场规律，在一些发达的国家，商品房和保障房早就分开来做，这对两个市场都有好处，商品房不用再背负沉重的社会负担和舆论压力，可以最大限度地发挥本身应有的价值空间。”
因此，不少人表示出对“双核”格局形成后商品房房价的担忧，“这会助推商品房在放松管制后走向新高，越来越稀缺的土地招拍挂出让会导致地价上涨，从而导致房价上涨。”不过，相关人士强调：“以保障房为主的民生政策并不排除以后仍会对商品房继续调控，房产的健康发展离不开保障房和商品房这两条腿走路，任何一条腿都不能瘸。”“对于商品房，以后还是靠‘金融和税收政策来调节’。”市建委副主任、市房地产开发管理局局长单强炜在谈到以后的商品房价格走向时强调。
“夹心层”该不该纳入保障？
陆续出台的政策让低收入人群看到了曙光，然而中等收入者的住房问题也逐渐凸显，即达不到保障房的条件又对高昂的商品房价格无可奈何，从而被赠予“夹心层”的称号。而“夹心层”作为楼市自住型需求的主体，他们对房价最为敏感，2007年11月，温家宝总理访问新加坡时曾说，“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，“夹心层”能否纳入住房保障体系成为目前的一个焦点问题，这句话也一度引起各方热议。
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多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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