徐滇庆炮轰政府不作为 反对乱打压房价
徐滇庆
今(8)日，搜狐网、焦点房地产网和搜狐财经频道主办的“2008中国地产新视角地产责任高峰论坛”在北京嘉里中心隆重开启，全国房地产行业精英聚集一堂，探讨行业发展现状，并展望对未来中国将产生重大影响的2008年。
█ 以下为实录
徐滇庆：今天非常高兴能够来到这个论坛，和大家一起讨论一下有关保障性住房政策与房产调控的问题。
最近各种媒体、报纸上不停地看到完全相反的报道，究竟房价是下降还是上升，讨论的似乎很热烈。讨论问题本来是一个好事，可是我们在讨论问题的时候，是不是要猜谜语的那样来参与，今天是这样，明天是那样，到底我们分析有没有理论做依托，如果说没有的话，那么这种猜测就没有意义了，而且凭一时的个别地区、个别案例来判断房价走势，这是完全靠不住的，股市天天在颤动，难道颤一下你就判断下去了，这不是绝对的。也就是说中国的房价之所以在2007年出现这样大幅度的上升，它的根源在于我们的金融结构的扭曲，而并不是怪房地产商如何，炒房的人如何，我们要看到根本的原因。如果这个问题没有解决，那么房价的走势，这必然不会改变。
简单地来说，这是我们现在出现的负利率，刚才龚宇的介绍里面已经说到了，我们现在通货膨胀率6.9%，而银行的基准利率只有4.14%，有3个多负百分点，在经济上叫负利率，负利率是一个很不好的东西，它会使得银行内的资金产生流动，而人们不愿意把钱投入到银行里面存起来，这些钱会往什么地方走？金融学里面告诉我们有五个市场，证券市场、债券市场、房地产市场、期货市场和外汇市场，我们中国缺三个，债券市场几乎没有，只有1200亿，美国债券市场等于它的净利率，如果中国债券有5万亿的规模，房价的压力就小多了，我们绝对要开放，但是绝对不是一朝一夕能够达到目标。期货市场也决定开放，但是现在还没有开始，外汇市场短期内不能做。这有两个市场来承担着这种高度流动性，必然有大量的资金会流入房市。
2006年卖2万亿的商品房，如果遭遇到3万亿的资金冲击，房价嫣能不涨，它是因为金融结构而增长，所以一定要在金融理论上把这个理清楚，不要追究责任无味的去争论。但是房价的问题，如果说房价一直涨，老百姓买不起房了怎么办？错误的方法是我打压房价。刚才报告介绍中间也讲到了，简单地去打压房价根本不解决问题，你除非彻底倒退回计划经济，否则你打压不了，你连敌人都找不着，你的政策是无效的，只会把事情越搞越乱，所以国务院24号文件找到了一个新的着力点，也就是说在房价继续上升的通道过程之中，我们来保障民生，下大力气来干一些廉租房、经济适用房、小户型房，保障民生这个就是我们当前应该下力气的地方。如果一个劲的追逐房价的波动，那么是不是就有了一点捡了芝麻丢了西瓜，迷失了自己的方向。
我们对于住房体系要怎么样呢？市场体系通常说成是看不见的手，只要是市场能够解决的事情就应该交给市场，除非市场失灵，那么政府在经济发展中的主要作用，就是要提供国家安全，法制基础，提供稳定的宏观环境，例如稳定的货币供给、物价、合理的利率和汇率，保护资源和环境，反对垄断，维护公平的市场竞争秩序，照顾弱势群体。这就是政府应该做的作用，但是理论上告诉我们政府不应该去打压房价。
现在的问题，我们要解决效率和公平这一对矛盾，一方面我们要鼓励竞争，提高效率，多劳多得；另外一方面我们一定要照顾好弱势群体，促进社会公平。那么房地产政策应该实现的目标，我把它归纳成为五句话，正确的房地产政策，应当让民众“买不起大的买小的，买不起新的买旧的，买不起贵的买便宜的，买不起租得起，租不起白给你”。
首先租不起白给你，这句话是我们政策的一个基点，现在我们应该通过廉租房来保证穷人的居住权利，照顾社会弱势群体。我们先看一下世界上各国都有照顾穷人的保障政策，在美国由于残疾、家庭暴力的原因需要政府救助的家庭占7%左右，廉租房覆盖面积除了特困户之外还扩大到相当一部分低收入家庭，占17%，为了照顾低收入家庭，法国政府规定在大城市中廉租房必须占总住房面积的15%—20%；在北欧和加拿大照顾更好，标准更高；芬兰全国共出租的住宅83万套，其中43万套具有廉租房性质，超过一半。在62—98年韩国建设94万套廉租房，占总共住房的9.96%；新加坡通过政府补助帮助人口8.5%的低收入购买60平方米的低价旧屋，给特困户提供42平方米的廉租房；香港公屋的数字几乎占了一半。
大家都看到世界各国都在做廉租房，廉租房包含政府的补贴在内，没有产权问题在内，只能住不能买卖，廉租房其建设和管理不以盈利为目标，很清楚廉租房就不属于市场范畴，应该交给政府去做。可中国做得怎么样？2005年全国财政支出33000亿，而廉租房投入只有47.7亿，占全国财政支出的0.14%。在全世界各国，政府开支基本上都用1%到3%来解决穷人住房问题，可是在我们中国2006年全国财政支出4万亿，廉租房投入70.8亿元，占全部财政支出的0.17亿，难怪民间怨声载道。
是没有建设资金吗？国务院已经规定从土地出让的净收益中拿5%来建造廉租房，可是2006年全国土地出让紧收益为2340亿元，如果按照国务院的规定提取其中5%，应该用117亿，可是实际上只用了47亿，请问剩下的那些钱到哪里去的？那么现在24号文件明确规定要用于廉租房的土地出让资金原来是5%上升到10%，这是正确的，同时中央还明确可以适当突破，这样才可以真正把住房政策的重点转移到穷人身上，转移到普通的人民的头上。现在有人说房价到了非降不可的时候，这个说法只不过是表达一个良好的愿望，却违背了经济发展的客观规律，说了也做不到，老百姓要是听信了这个判断，只会上当受骗，蒙受不必要的损失。我们应该把重点放在哪里？应该说廉租房到了非抓不可的时候了，只有这样，老百姓才能得实惠，才有利于实现社会的安定和谐。
第二买不起贵的就买便宜的，这是指的经济适用房。国家不要土地出让金，税费减半，自然房价就便宜。前几年实行了经济适用房，造成了很大的混乱，其原因就在于产权界定不清晰，既然国家让出了土地出让金这一部分的产权，这难免就有人追逐它。在北京黑市一个经济适用房的房号可以卖到15—20万元，这是大家都知道的事实，既然有利润就会追逐，谁会拿到这个额外的利润呢？只有两权，第一是权利，第二就是拳头，权利就是腐败，拳头就是黑社会。所以产权如果不清晰，经济适用房就会走到尽头，穷人住不到，而开着宝马的人可以住到天通苑去。经济房现在解决了，对于经济适用房的业主来讲你要明白你的房子有两个业主，一个是你，你付了钱，还有一个是国家，土地产权并没有转移，经济适用房的业主要出售房子，就必须要和另外一个业主打商量，另外一个业主可以优先回购。这样一做就理顺了经济适用房的理论。如果说一定要出售经济适用房，国家回购，还要打你的折扣，也就是折旧费，如果你愿意回到商品房，那么就按照现价补足地价，这个政策一出来以后，经济适用房黑市立刻就消失了，这就说明这个政策是正确的。
第三在土地政策上必须实行有效的市场区隔，坚持用70%以上的土地盖90平方米以下的小户型，为民众提供多种选择。如果没有市场区隔，任凭土地招拍挂，其结果就一定是只盖豪华型大住宅，这实际上就是让穷人和富人去争夺土地的使用权，穷人肯定是不能赢的。这个就是典型的市场失灵。所以我们必须要规定户型，所以我反对限房价，但是我坚决主张限户型，因为经济理论告诉我们要使得市场竞争有效率、公平，就一定要有边界，市场的边界是公平竞争的前提条件，所以必须划出一部分土地是小户型，让穷人来竞争，另外拿出一部分土地没有约束，让富人竞争，这样穷人才可以有立足之地，才可以不形成新的贫民窟。所以这就是说政府政策，应当让民众买不起大的买小的，如果听任100%的市场抉择，那么穷人没有土地，这就是市场失灵，政府必须在这一方面做出明确的规定。
第四要通过税制改革。通常我们要把住房市场搞好，要在租房上把租金补贴到房子身上，帮助刚刚毕业的、工作不久的年轻人，能够减少他租房的负担，并且迅速的建立租房的信息系统。这个时候房地产调控的重点，我们应当把它放到税制改革上来，特别是要对房地产税提出一个完整的方案。现在大家都知道，在北京、上海、深圳、广州，有钱的人买上三套、五套房子空在那里，晚上几乎没有什么灯火，这样的话浪费了土地资源还不算，还进一步扩大的贫富差距。现在在深圳等地炒房现象相当严重，这些都是不利于经济健康发展的事情，但是我们一定要依法治国，简单地去指责富人买房，有的人来炒房，这是没有用的。
我在一篇文章中讲，炒房无罪，但是逃税有罪，关键问题是我们的财税制度没有跟上，所以我们北京大学提出了一个房地产税的方案，简单地来说就是“普天之下莫非王图，见房就征税，包括军队在内”。首先由国土资源局按照住房的面积开出税单的第一步，假定有一栋楼从1楼至20楼挨层都开，然后不讨论房价，千万不要去陷入陷阱，如果一讨论你的房子是多少钱，这些政策就没有了，因为我们现在市场秩序非常混乱，找不到一个契合点，所以借鉴于国际经验，采用叫做“公告房价”，这一个区分甲乙丙三等，假如甲区1.2万，统统1.2万，乘上面积就按照邮政地址寄税单，绝对不打电话，绝对不按门铃，然后给每一个身份证30%的免税额，当拿到税单以后在指定的时间到指定的地点去办理，如果每户三个人就可以免到90%不交税，按照我们计算70%以上的人可以不交税，穷人完全豁免。还有中产阶级每个人再给20平方米的低税额，年利率0.5%，这样三口人就有150平方米，估计90%以上的人就可以不受到重大的冲击，至于说你买了超过这个范围的，对不起交2.5%的税。那么能不能把别的身份证借过来或者是把秘书的身份证拿过来交税，回答是可以的，你可以用任何人交税，但是一旦出现纠纷，法律保护纳税者的产权，这在世界各国都有先例，你没有纳税为什么说这个产权是你的，那么你要找别人来，现在可以替你顶税，将来一翻脸房子就是他的。能不能不交税，可以，绝对不找你，这是纳税人的责任去纳税，你不纳税到了指定的时间就开始向你征收利息，你欠国家的税按照18%信用卡的利息来交，三个月以后22%，一个月以后你不交就给你发一张传票，二个月以后给你第二张，再不去第三张传票到你手里，不过性质已经发生转变，前两张传票是经济问题，可以通过补交纳税而摸平，第三张传票是藐视法庭罪，最高判七年，法庭到时候就派法警来，可不可以逃掉，可以，你跑得了和尚跑不了庙，法警就把你家房子封掉。
为什么要采取这样一个建议？因为贪污腐败，属于采用简单的经济政策，上有政策下有对策，最后仍然把税负转移到老百姓身上。有的老百姓就问你们这个方案出来，会不会搞垮房地产，使得房地产业来一个大崩溃，我们做了定量的分析。如果说山西煤老板在北京买了五套房，他可以去纳税，拿他的身份证去纳税，交2.5%的税，如果他估计房价上升的速度有5%、10%甚至更高，那么肯定他会继续持有，因为现在不要相信有一些人在那没有根据的瞎说，说某某地方老百姓大量的抛房，请问你把房子抛售了之后，换到的钱你放到哪里去，放到银行负利率，换成美金美元贬值，放到股市，股市振荡，其他的地方没有，转一圈恐怕还得回房市，所以能够挤出来的房子不超过1000亿，如果能在2万亿的盘子上挤出1000亿来，恰恰缓解房子上，特别是高档住房的供需不足差距。什么人受最大的冲击呢？毫不客气我在这里点明是贪污腐败的官员。有一些官员莫名其妙一个人就有三套、五套房子，何处来的？他可以用各种办法办产权证、房产证，这样就逼得他不得不交税，这是对房不对人，根本不考虑谁住在房子里面。这些人如果拿自己的身份证来报，正好纪检委在等着，你凭什么拿五套房子，奉劝这些人还是极早把房子卖出去好。
总之我们提出的是方案，要征求大家的意见广泛讨论，现在已经到了健全我们法制的时间，必须不断通过努力，健全房地产的政策，把宏观调控真正落实到实处，在任何时候都要想到以民为本，为老百姓做一点实事，这就是我今天的报告，如有不当之处，欢迎大家批评指正，谢谢！
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