三扇大门紧闭 开发商面临资金难题
[上一页] 以上两个项目的情况只是目前北京众多未开盘项目的缩影．“一颗心两手准备”可能是目前开发商心态的真实写照。据记者了解，一些原本精装修的待开楼盘为了将价格降下来，改为毛坯房销售，目的就是为了能在区域内迅速被买房者认知，然后根据后续的情况及时涨价或降价。但仍有一些楼盘仍然高举高打，迟迟没有开盘的亚运村项目奥东１８即是一例，该项目负责人在接受记者采访时表示，由于项目紧邻奥运场馆，而且项目本身并不大，基本不会受到“降价风波”的影响。据了解，奥东18去年原本定价在18000元/平方米，但在春节后有可能攀升到25000元/平方米。
虽然有一些个体楼盘仍然在摸高房价，但总体说来，对于前景的忧虑已经让开发商进入了“观望期”
开发商苦等三月份可能到来的转机
在这种背景下，“三月”，已经成为了许多开发商对市场转机期待的一个时限。
开发商所期待的“三月”至少包含两方面的内容。一是交易量的回升。按市场规律来看，春节前后市场经历的淡季应该在三月得以结束，从中大恒基提供的历史数据来看，去年2月全市期房住宅网上签约量仅为169套，而3月份则立刻回升到258套；而如果考虑到去年春节在2月中下旬，因此3月市场尚未真正回暖的原因，那么在去年4月楼市真正回暖时达到的日均354套的签约量则足以说明3、4月份市场旺季的到来。由此预测，今年春节早于去年，那么楼市转暖也应早于去年，3月，正是可以看得到的一个期待。
二是金融政策的松动。去年年底，国家确定了今年将执行“从紧的金融政策”，这对于将资金视为两大生命线之一的开发企业无疑打击空前。如果不能从金融通道获得足够的资金支撑，那么现金流一旦出问题，企业的生存恐怕都会受到威胁。而3月作为每年政策陆续出台的开始，是否会对目前“过紧”的状态有所松动，包括已经上市的各大商业银行是否会因为业绩的需要而要求放贷适当“松口”，一定程度上决定了开发商是否会面临现金流紧张的难题。
换言之，如果到了3月，交易量并未出现明显回升，而金融方面仍然持续目前紧缩的状况，便会有开发商可能通过价格杠杆来缓解资金周转的燃眉之急。
银行难贷款外资陷观望股市受限制
三扇大门紧闭开发商面临资金难题
“资本”和“土地”并称房地产开发企业的两大生命线。随着国内房地产市场的不断发展和扩张，房地产开发已经越来越趋向于资本运作，而银行贷款、海外融资、股票上市则并称为开发企业三大资金来源。
然而从去年年末以来，上述三大资金渠道接连紧缩，房地产企业纷纷陷入资金方面的困境。对于众多资金吃紧的开发商来说，如果在未来几个月内不能获得有效的资金支持，那么大力推动住宅销售或将成为迫不得已的企业策略。
贷款紧缩使开发商身陷两难
对于多数开发企业来说，银行贷款是他们最为重要的融资渠道。然而去年12月初举行的中央经济工作会议，宣布今年将采取“从紧的货币政策”，让很多发展商感觉寒意突至。
立竿见影，会议结束的当周末，央行立即上调了存款准备金率1个百分点，瞬间冻结资金将近4000亿元。业界人士普遍认为，采取从紧金融政策，换言之便是严格控制贷款。一方面是总体流通货币量的进一步收缩，另一方面贷款本身就受到更为严格的限制。因此，随着准备金率上调，加之银行贷存比已经较高，企业从银行处获得贷款的门槛势必越来越高，对地产企业通过银行融资的限制与央行的计划不谋而合。
果然，政策层面的收口很快波及到开发企业，甚至有的发展商与银行几乎“瓜熟蒂落”的贷款协议在一夜之间便被无限期搁置，更不要提新增的开发贷款需求。戴德梁行华北区投资部主管叶建成向记者介绍说，银行贷款目前已经到了“空前紧缩”的地步，政策层面的压力很大，当然，对一些业绩良好的企业银行贷款还未完全封死，不过审批难度依然有了很大的提高。
而几乎与此同时，央行关于“第二套房”贷款的从严落实更使发展商在销售环节面临了空前挑战。中体奥林匹克花园副总裁陈顺此前在一次论坛中提到，贷款新政严重打击了市场需求。同时不少一线开发商也都表示，首付提高大大打击了人们的购房热情，而2008年持续的加息的预期更让市场雪上加霜。
海外融资难度不断加大
事实上，银行贷款紧缩的趋势在一年多以前就已经被许多发展商所预见，因此，跳出银行的束缚，试图通过其他渠道获取资金便成为了不少企业不约而同的打算，而境外融资、海外上市便成为了理想的方式之一。特别在去年，包括远洋地产、SOHO中国在内的多家内地房企在香港成功上市，更让海外成为了许多企业眼中与巨额资本连通的“热线”。
叶建成透露说，在今年，内地房地产企业香港上市的热情不减，仅就他所知便有超过10多家公司准备通过港股融资。但是从另一方面，国家对房地产企业的宏观调控已经波及香港，去年便有政策明令那些尚未将股权结构转移到海外的内地房企不准再从香港上市，这无疑堵死了不少发展商的海外上市之路。
除了上市之外，海外投行资金直接或间接地与内地房地产企业合作一度也成为了国内开发商获取外资的重要渠道，比如近一两年来，荷兰ING房地产基金分别与龙湖、金地集团等较有实力的开发商展开合作，其主要模式是单个项目合作，共同出资参与土地竞拍和后续开发。这样，一方面避免了外资直接涉足国内房地产行业必将受到的“限外”阻击，另一方面，单个项目动作更为方便，资外资本所面临的风险也更容易控制。
然而，全国工商联房地产商会会长聂梅生则指出，由于对中国房地产政策难以做出全面判断，特别是国内目前楼市悲观情绪严重，因而许多境外资本虽然总体看好中国楼市，但近期也都产生了犹豫和观望的情绪。同时，叶建成也表示，受政策层面影响，外资与内地房企合作的审批速度也大幅放缓，开发商海外融资的难度也大大提高。
国内上市脚步再度停滞
银行不放贷、海外融资难，而国内股市也让开发商感觉不乐观。中信证券资深分析师王德勇告诉记者，证监会近来也对房地产企业在内地证券市场上市、增发做出了限制。
有消息称，证监会已经暂停对房地产企业的IPO（首次公开发行股票）审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案，而其目的，在专业人士看来，显
然是为了防止开发商通过股市圈钱囤地，并转嫁楼市可能面临的巨大风险。而事实上，从去年开始，虽然包括万科、保利等大型房企实现 了股票增发，但同时也有不少开发商的增发打算吃了“闭门羹”。
王德勇指出，为降低银行信贷风险，在未来，通过资本市场融资将会成为房地产企业获取资金的主要方式，因此从长期来看，国家应该不会对房企上市和增发施加过多的“紧箍咒”，限制仅是特定时期为防止非理性增长而实行的政策调整。近来有信息显示，对于优质企业，证监会仍对其借壳上市予以放行，这也表现出留有余地的态度。“但从短期来看，开发商确实会面临资金严重紧张的时期，包括股市，也会保持一段时间的观望，对发展商是一个比较严峻的考验。”
楼盘“礼”多买房人彷徨
近一段时间买房人明显处于一种彷徨状态，从一些近期发布的统计数据中可以看出，房价已经出现了一丝松动的迹象。在房价松动的面前，买房人反而犹豫了。是应该趁着节前很多楼盘推出优惠措施及时出手，还是等到节后再做打算，成了近期买房人考虑最多的问题。
今年过节开发商忙送“礼”
春节将近，开发商也一改往年高姿态，开始给买房人送起“礼”来。送出今年春节前第一份大“礼”的莫过于位于东四环大效亭桥东的美利山了。13400元的价格，再加上板楼的产品，大社区的完善配套，足足比周边同档次楼盘每平方米低2000元。在这份大“礼”的诱惑下，开盘当天400多套房吸引了2700多组客户，看来送“礼”的效果还不错。
在本周，位于回龙观文化居住区东亚上北中心也送出了新春置业大礼包。高达8万元的大礼包引起了不小的轰动。据项目负责人介绍，凡在2008年1月12日至2月29日期间购买东亚上北中心7号楼、12号楼指定户型的业主均可享受新春大礼包，大礼包包括20年物业费（以双方所签订的购房合同为准）、契税、公共维修基金。此三项累加起来，直接折现冲抵购房款，最高达8万元。据了解，富力桃园也有送10年物业费的大礼等着买房人去拿。
除此之外，还有买房送车的，送车位的等等。总之，今年的开发商的送“礼”力度要大很多，花样也多了不少。有点让买房人眼花瞭乱。
节前买房还是节后买房
牛气冲天的楼市已经连着火了三年。在这三年当中别说是开发商给买房人送“礼”，恐怕是买房人要倒过来给开发商送礼才买得到房。当久别了的“优惠”，“促销”等字眼重新回到楼市时，很多买房人被压抑了很久的购买热情被激发了出来。有些本想再观望一段的买房人也禁不住这些大“礼”的诱惑，蠢蠢欲动起来。买房人张先生认为，春节前开发商集中送“礼”楼盘疲弱的表现。说明开发商已经开始借过节的理由变相降低。在这个时候不要被这些大“礼”所引诱，节后的市场价格会继续走低。但王女士却不这么认为：“节前趁楼市集中送”礼“该出手时就出手。过了春节房价还得往上涨。节前趁着有优惠买了，节后就会有一个显著的升值。”
对此，明天地产业务总监贾玉鹏认为，春节前后不应该被视为淡季而轻易放弃，相反是一个很好的销售时间段。开发商在这个时间段采取一些促销的措施，一方面是回馈买房人，另一方面也可以在春节这段时间提升销售业绩。毕竟在节前有很多人拿到年终奖金或者分红收益等，购买力比较充足。
但也有业内人士认为，从去年底到今年初，楼市成交量持续低糜，给一些资金链比较紧的开发商带来了较大资金压力。开发商趁春节送“礼”的行业不过是一种变相的打折。据了解，位于望京核心区的方恒国际中心目前并没有加入到送“礼”的行列中来。其开发商主要负责人表示，方恒国际中心作为望京核心区具有地标意义的大型建筑综合体来说，目前的性价比是比较优良的。另外，回馈业主的方式有很多，不一定非要在过节期间送“礼”。把项目的品质的做好，提高项目的性价比就是给业主送的最大的“礼”。
过节买房看清再收“礼”
天下没有白吃的午餐。道理人人都懂，但什么“礼”能收，什么“礼”不能收呢？
首先，以送“礼”为名推销一些残次商品。这种“礼”不要为好。一些开发商借过节把一些有缺陷的产品优惠促销，这个时候买房人得看清楚了。谨慎选择。
其次，收“礼”就收负责的大企业的“礼”。收“礼”的时候买房人最好选择那些资金实力比较雄厚的大企业的“礼”。毕竟大企业资金雄厚，拿出一部分利润来回馈买房人，不会对他们产生什么影响。
北京青年报 邱旸 高彤 张舰
虽然有一些个体楼盘仍然在摸高房价，但总体说来，对于前景的忧虑已经让开发商进入了“观望期”
开发商苦等三月份可能到来的转机
在这种背景下，“三月”，已经成为了许多开发商对市场转机期待的一个时限。
开发商所期待的“三月”至少包含两方面的内容。一是交易量的回升。按市场规律来看，春节前后市场经历的淡季应该在三月得以结束，从中大恒基提供的历史数据来看，去年2月全市期房住宅网上签约量仅为169套，而3月份则立刻回升到258套；而如果考虑到去年春节在2月中下旬，因此3月市场尚未真正回暖的原因，那么在去年4月楼市真正回暖时达到的日均354套的签约量则足以说明3、4月份市场旺季的到来。由此预测，今年春节早于去年，那么楼市转暖也应早于去年，3月，正是可以看得到的一个期待。
二是金融政策的松动。去年年底，国家确定了今年将执行“从紧的金融政策”，这对于将资金视为两大生命线之一的开发企业无疑打击空前。如果不能从金融通道获得足够的资金支撑，那么现金流一旦出问题，企业的生存恐怕都会受到威胁。而3月作为每年政策陆续出台的开始，是否会对目前“过紧”的状态有所松动，包括已经上市的各大商业银行是否会因为业绩的需要而要求放贷适当“松口”，一定程度上决定了开发商是否会面临现金流紧张的难题。
换言之，如果到了3月，交易量并未出现明显回升，而金融方面仍然持续目前紧缩的状况，便会有开发商可能通过价格杠杆来缓解资金周转的燃眉之急。
银行难贷款外资陷观望股市受限制
三扇大门紧闭开发商面临资金难题
“资本”和“土地”并称房地产开发企业的两大生命线。随着国内房地产市场的不断发展和扩张，房地产开发已经越来越趋向于资本运作，而银行贷款、海外融资、股票上市则并称为开发企业三大资金来源。
然而从去年年末以来，上述三大资金渠道接连紧缩，房地产企业纷纷陷入资金方面的困境。对于众多资金吃紧的开发商来说，如果在未来几个月内不能获得有效的资金支持，那么大力推动住宅销售或将成为迫不得已的企业策略。
贷款紧缩使开发商身陷两难
对于多数开发企业来说，银行贷款是他们最为重要的融资渠道。然而去年12月初举行的中央经济工作会议，宣布今年将采取“从紧的货币政策”，让很多发展商感觉寒意突至。
立竿见影，会议结束的当周末，央行立即上调了存款准备金率1个百分点，瞬间冻结资金将近4000亿元。业界人士普遍认为，采取从紧金融政策，换言之便是严格控制贷款。一方面是总体流通货币量的进一步收缩，另一方面贷款本身就受到更为严格的限制。因此，随着准备金率上调，加之银行贷存比已经较高，企业从银行处获得贷款的门槛势必越来越高，对地产企业通过银行融资的限制与央行的计划不谋而合。
果然，政策层面的收口很快波及到开发企业，甚至有的发展商与银行几乎“瓜熟蒂落”的贷款协议在一夜之间便被无限期搁置，更不要提新增的开发贷款需求。戴德梁行华北区投资部主管叶建成向记者介绍说，银行贷款目前已经到了“空前紧缩”的地步，政策层面的压力很大，当然，对一些业绩良好的企业银行贷款还未完全封死，不过审批难度依然有了很大的提高。
而几乎与此同时，央行关于“第二套房”贷款的从严落实更使发展商在销售环节面临了空前挑战。中体奥林匹克花园副总裁陈顺此前在一次论坛中提到，贷款新政严重打击了市场需求。同时不少一线开发商也都表示，首付提高大大打击了人们的购房热情，而2008年持续的加息的预期更让市场雪上加霜。
海外融资难度不断加大
事实上，银行贷款紧缩的趋势在一年多以前就已经被许多发展商所预见，因此，跳出银行的束缚，试图通过其他渠道获取资金便成为了不少企业不约而同的打算，而境外融资、海外上市便成为了理想的方式之一。特别在去年，包括远洋地产、SOHO中国在内的多家内地房企在香港成功上市，更让海外成为了许多企业眼中与巨额资本连通的“热线”。
叶建成透露说，在今年，内地房地产企业香港上市的热情不减，仅就他所知便有超过10多家公司准备通过港股融资。但是从另一方面，国家对房地产企业的宏观调控已经波及香港，去年便有政策明令那些尚未将股权结构转移到海外的内地房企不准再从香港上市，这无疑堵死了不少发展商的海外上市之路。
除了上市之外，海外投行资金直接或间接地与内地房地产企业合作一度也成为了国内开发商获取外资的重要渠道，比如近一两年来，荷兰ING房地产基金分别与龙湖、金地集团等较有实力的开发商展开合作，其主要模式是单个项目合作，共同出资参与土地竞拍和后续开发。这样，一方面避免了外资直接涉足国内房地产行业必将受到的“限外”阻击，另一方面，单个项目动作更为方便，资外资本所面临的风险也更容易控制。
然而，全国工商联房地产商会会长聂梅生则指出，由于对中国房地产政策难以做出全面判断，特别是国内目前楼市悲观情绪严重，因而许多境外资本虽然总体看好中国楼市，但近期也都产生了犹豫和观望的情绪。同时，叶建成也表示，受政策层面影响，外资与内地房企合作的审批速度也大幅放缓，开发商海外融资的难度也大大提高。
国内上市脚步再度停滞
银行不放贷、海外融资难，而国内股市也让开发商感觉不乐观。中信证券资深分析师王德勇告诉记者，证监会近来也对房地产企业在内地证券市场上市、增发做出了限制。
有消息称，证监会已经暂停对房地产企业的IPO（首次公开发行股票）审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案，而其目的，在专业人士看来，显
然是为了防止开发商通过股市圈钱囤地，并转嫁楼市可能面临的巨大风险。而事实上，从去年开始，虽然包括万科、保利等大型房企实现 了股票增发，但同时也有不少开发商的增发打算吃了“闭门羹”。
王德勇指出，为降低银行信贷风险，在未来，通过资本市场融资将会成为房地产企业获取资金的主要方式，因此从长期来看，国家应该不会对房企上市和增发施加过多的“紧箍咒”，限制仅是特定时期为防止非理性增长而实行的政策调整。近来有信息显示，对于优质企业，证监会仍对其借壳上市予以放行，这也表现出留有余地的态度。“但从短期来看，开发商确实会面临资金严重紧张的时期，包括股市，也会保持一段时间的观望，对发展商是一个比较严峻的考验。”
楼盘“礼”多买房人彷徨
近一段时间买房人明显处于一种彷徨状态，从一些近期发布的统计数据中可以看出，房价已经出现了一丝松动的迹象。在房价松动的面前，买房人反而犹豫了。是应该趁着节前很多楼盘推出优惠措施及时出手，还是等到节后再做打算，成了近期买房人考虑最多的问题。
今年过节开发商忙送“礼”
春节将近，开发商也一改往年高姿态，开始给买房人送起“礼”来。送出今年春节前第一份大“礼”的莫过于位于东四环大效亭桥东的美利山了。13400元的价格，再加上板楼的产品，大社区的完善配套，足足比周边同档次楼盘每平方米低2000元。在这份大“礼”的诱惑下，开盘当天400多套房吸引了2700多组客户，看来送“礼”的效果还不错。
在本周，位于回龙观文化居住区东亚上北中心也送出了新春置业大礼包。高达8万元的大礼包引起了不小的轰动。据项目负责人介绍，凡在2008年1月12日至2月29日期间购买东亚上北中心7号楼、12号楼指定户型的业主均可享受新春大礼包，大礼包包括20年物业费（以双方所签订的购房合同为准）、契税、公共维修基金。此三项累加起来，直接折现冲抵购房款，最高达8万元。据了解，富力桃园也有送10年物业费的大礼等着买房人去拿。
除此之外，还有买房送车的，送车位的等等。总之，今年的开发商的送“礼”力度要大很多，花样也多了不少。有点让买房人眼花瞭乱。
节前买房还是节后买房
牛气冲天的楼市已经连着火了三年。在这三年当中别说是开发商给买房人送“礼”，恐怕是买房人要倒过来给开发商送礼才买得到房。当久别了的“优惠”，“促销”等字眼重新回到楼市时，很多买房人被压抑了很久的购买热情被激发了出来。有些本想再观望一段的买房人也禁不住这些大“礼”的诱惑，蠢蠢欲动起来。买房人张先生认为，春节前开发商集中送“礼”楼盘疲弱的表现。说明开发商已经开始借过节的理由变相降低。在这个时候不要被这些大“礼”所引诱，节后的市场价格会继续走低。但王女士却不这么认为：“节前趁楼市集中送”礼“该出手时就出手。过了春节房价还得往上涨。节前趁着有优惠买了，节后就会有一个显著的升值。”
对此，明天地产业务总监贾玉鹏认为，春节前后不应该被视为淡季而轻易放弃，相反是一个很好的销售时间段。开发商在这个时间段采取一些促销的措施，一方面是回馈买房人，另一方面也可以在春节这段时间提升销售业绩。毕竟在节前有很多人拿到年终奖金或者分红收益等，购买力比较充足。
但也有业内人士认为，从去年底到今年初，楼市成交量持续低糜，给一些资金链比较紧的开发商带来了较大资金压力。开发商趁春节送“礼”的行业不过是一种变相的打折。据了解，位于望京核心区的方恒国际中心目前并没有加入到送“礼”的行列中来。其开发商主要负责人表示，方恒国际中心作为望京核心区具有地标意义的大型建筑综合体来说，目前的性价比是比较优良的。另外，回馈业主的方式有很多，不一定非要在过节期间送“礼”。把项目的品质的做好，提高项目的性价比就是给业主送的最大的“礼”。
过节买房看清再收“礼”
天下没有白吃的午餐。道理人人都懂，但什么“礼”能收，什么“礼”不能收呢？
首先，以送“礼”为名推销一些残次商品。这种“礼”不要为好。一些开发商借过节把一些有缺陷的产品优惠促销，这个时候买房人得看清楚了。谨慎选择。
其次，收“礼”就收负责的大企业的“礼”。收“礼”的时候买房人最好选择那些资金实力比较雄厚的大企业的“礼”。毕竟大企业资金雄厚，拿出一部分利润来回馈买房人，不会对他们产生什么影响。
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多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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