从捂盘不售到开盘成愁 开发商拿地“激情”不再
开发商拿地“激情”不再价格难定开盘成愁三扇融资大门紧闭
一个月之前，2007年北京“地王”的流标。2007年12月15日，北京土地整理储备中心有关负责人宣布，规划建筑面积为662219.813平方米的朝阳区来广营乡清河营村1号地投标开发商仅有两家，按照土地招标的相关规定，招标出让的土地必须达到3家以上的开发商投标，这就意味着当年公开招标出让体量最大的住宅性质用地流标。“地王流标确实有些意外。不过细想也是情理之中。”一位身处现场的开发商如此感叹。
一波未平一波又起。继住宅地王流标两天后，北京土地市场又爆冷门，位于顺义区的五块低价住宅用地当日推出竟无人竞价。北京市国土局土地市场部负责人表示，这种情况在以往的土地市场上确实非常少见。记者了解到，去年年末以来京城楼市的整体观望情绪也已经蔓延到了土地市场。过去甫一推出既遭“疯抢”的住宅用地如今却陷入了“少人问津”的尴尬境地，开发商拿地热情的降低似乎再次印证了“楼市”整体遇冷的基调。
“尽管北京的一些优质地块依然炙手可热，但是这并不能掩盖如今整个土地市场从疯狂向‘冷静’的快速转变。”资深业内人士分析认为，政府调控力度的加大、后市预期转差、利润空间压缩以及年内后续地块趋多等因素，是开发商时下轻易不敢拿地的主要原因。
土地市场也开始降温了？
昔日唯恐抢不着今天却怕甩不掉
开发商拿地“激情”不再
拿地成开发商“烫手山芋”资金是最窄“瓶颈”
2008年伊始，北京市土地出让的速度进一步加快。元旦刚过，在北京市土地整理储备中心的网站上即挂出了29宗土地，等待出让的土地规划总建筑面积达588万平方米，其中八成为住宅或含住宅性质的用地，同时20万平方米以上的大体量地块占了近五成。然而截止1月14日，记者查询土地整理储备中心网站发现，9宗已经进入“招、拍、挂”程序的地块却仅有3宗土地分别有开发商报价一次，根据“招标出让方式中投标人不能少于3人”的规定，这9块地实际上仍然都处于“无家可归”的境地。其中“丰台区王佐乡居住项目用地”和“石景山区石槽住宅、商业及配套用地”本应于1月11日开标，但截至目前依然无人应标，流标似乎成为定局。
9宗地块“遇冷”一定意义上为今年的信贷紧缩政策做出了注脚。针对近来开发商拿地热情降低、土地频繁流拍的现象，中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析认为，房地产行业投资周期长、数额大，属于资金密集型行业。开发商的资金来源渠道包括自有资金、银行贷款、房地产信托、建筑企业垫资等，2006年出台的“121”号文件规定了开发商自有资金比例最低为30%，其余70%的资金都需从其他资源募集，而据国家统计局统计数据显示，2005-2007年全国房地产开发投资中企业自筹资金比重平均仅为20%左右，融资能力极大程度的决定了开发商的生存能力和发展机会。
“从去年下半年至今，开发商的日子确实是越来越不好过。面对去年经济增速偏快、通胀压力增大的形势，央行出台了一系列以紧缩为目的调控政策，包括6次加息、10次提高了存款准备金率，2007年年底开发商还经历了新增贷款的”急刹车“。银行贷款被严格控制，项目销售速度却在放缓，极大的考验着开发商的资金链，如今很多实力相对有限的开发商都面临着资金短缺，”无米下锅“的艰难境地。维持现有项目的正常运转尚觉吃力，哪还有充裕的资金用来进行”土地扩张“？”某业内人士一语道破天机。
囤地导致房价高企土地市场整顿见效
2007年建行发布的研究报告指出，2001年初-2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。而北京师范大学金融研究中心年前撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测，截止到2007年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米。
10亿平方米，数字何其惊人。虽然业内目前对这一数据的准确程度还存在一定争议，但是开发商通过巨大的土地囤积，坐享土地升值之利，导致商品房建设进度缓慢，难以形成充足的有效供应，致使商品价格与实际价值严重脱节却是不争的事实。
“近年房价上涨太快，其中一个很重要的原因就在于人为因素导致的有效供给严重不足，大量土地被开发商等既得利益集团囤积闲置起来。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。”北师大金融研究中心主任钟伟表示。
在这样的严峻形势下，政府一系列严厉调控政策的出台直取开发商囤地“命门”。整顿土地市场的强硬的态度，表明了决策层平抑房价的坚定决心。
政策频出向囤地“开刀”
1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。”这一规定无异于在开发商的伤口上又洒了一把盐。
虽然对闲置土地征收土地闲置费早在1999年国土资源部出台的《闲置土地处置办法》中就明令“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费”，但本次加征“增值地价”的新举措令开发商益发感受到“雪上加霜”的痛楚。这一规定的出台意味着今后闲置土地的增值地价将被政府“征缴”，开发商囤积土地不仅面临着巨大的法律风险，还面临着巨大经济风险，坐享土地升值之利的美梦，很可能会竹篮打水一场空。
“在囤积土地后面，还跟着一个囤积住房的因素，倘若不是开发商大肆囤积土地造成有效供给的减少，炒房现象也不会如此活跃。”业内人士指出，土地调控政策将直接导致住房有效供应的增加，很大程度上将改变炒房者对未来房价一定上涨的预期，消弭畸形投资。
“从市场的角度讲，国务院的规定能够促进开发商加快开发进度，盘活囤积的土地，有利于加大商品房的供应量，缓解目前房地产市场存在的供需矛盾，平抑房价。对于一些规模小、资金实力弱的开发商或项目公司，土地闲置费、增值地价的征收带来的开发成本的上升令其本就紧张的资金链面临着更严峻的困境。现在看来，国家的一系列土地调控政策已经发挥作用，如果能严格执行，将会造成整个行业的重新洗牌。因此开发商们纷纷在土地市场上保持谨慎，三思后行。”赵晨明表示。
1月过半北京房地产市场交易量创新低
价格难定开盘成愁开发商苦等三月
这个冬天，楼市陷入了最为低迷的一段时间，这已经是路人皆知的秘密，就连许多从来不愿意承认自己正面临市场瓶颈的开发商也都开始在公开场合坦言目前的市场“寒意逼人”。确实，无论是交易数据还是市场前线都呈现出“比淡季更淡”的姿态，而开发商也在经历了从去年“捂盘不卖”到如今“卖不出去”的转变后，开始考虑是否要降低自己的市场预期。
楼市交易 “比淡季更淡”
根据北京市房地产交易管理网对京城楼市的每日监控，截至1月13日，北京楼市1月商品房住宅期房网开一面上签约213套，签约面积24006平方米，创下历史新低。而中大恒基不动产营销公司提供的历史数据显示，去年1月虽然同为
淡季，但日均住宅期房签约套数仍达到308套，签约面积达37304平方米。换句话说，除非从1月中旬开始交易量出现大幅上扬，否则很难改变日均销售量比去年同期减少将近100套的惨淡现实。不仅如此，由于去年1月的楼市受之前银行对未封顶楼盘放贷的严重影响，使期房的销售量被现房分流了一部分，因此在2007年1月，住宅现房的销售量大幅提高，达到日均网签74套，而这个数字在今年同期缩水一半，仅有38套———显然，京城楼市正面临比以往淡季还要惨淡的窘境。
一位不愿意透露姓名的开发商在接受记者采访时谈道，虽然从去年八九月份起市场就已经疲态初现，但从交易量上并没有受到太大反映，只是原先非常庞大的期待购房群体出现了一定缩水。“在那两三个月里，虽然离开盘还有段时间，但已经有很多购房者托关系找到我希望留一套房，因为当时其实房子还很好卖，人们都担心买不着。”
据他说，这种情况在接近年底时发现了转机，特别是央行“第二套房提高首付”的政策明确后，原先打算买房的置业者有相当一部分都决定放弃。在他看来，首付提高“消灭了至少三成购买力”，除此之外，“社会舆论的悲观情绪也起了很大影响。”
购房者观望 从“买不到房”到“不着急买房”
这位开发商所描述的市场变迁在购房者李小姐身上得到了明显的体现。李小姐告诉记者，自己在去年8月时看好某一楼盘，“当时需要排号，听说一期开盘有400多套房子，可我拿到的号已经排到了1000多，心想希望不大，最后当9月开盘摇号，自己果然没能成为幸运者。”
李小姐说，去年8月之所以着急买房，是因为那时该项目12000元/平方米的价格还在自己承受的范围之内，而当一期房子卖完之后，那个楼盘的均价一下子调高到14000元/平方米以上。“这个价格太高了，当时就想，算了，不买了。”
与李小姐差不多同一时间选择暂缓置业的人不在少数，从记者与许多购房者的交流可以发现，去年“一个月均价至少涨1000元”的价格异常跃升让很多人对楼市敬而远之，当价格已经突破了他们经济可承受能力的上限时，原先着急买不到房的人们便也平静下来，索性不着急买房了。但越来越理性的购房者在这中间也更多地考虑到了另外一层因素：政策。
从事金融工作的李小姐向记者坦言，自己虽然不是房地产业内人士，但去年底政府一系列政策对楼市的影响已经可以被多数人察觉：“政策给开发商带来了很大压力，而降价其实是他们减轻压力最直接的途径。”不仅如此，奥运会之后可能出现的市场波动和已经越来越多的两限房用地都给她带来了希望：“现在不是有开发商都认为三年内不应该买房吗，那就再等等吧。”
开发商观望从捂盘不售到开盘成愁
由于各种“楼市遇冷”的消息日嚣尘上,从去年年底开始,一些原本要开盘的项目纷纷“封口”,推迟了开盘的时间，即使最近开盘的项目,也从“开盘价就要20000元/平方米起”的声音中低调 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)了不少,比如,东四环一个新开盘高档住宅,在两个月前,放出话来,开盘价为20000元/平方米起,而在上周六的开盘情况看,虽然有的房子报价在21000元/平方米左右,但开发商承认,该项目均价为18500元/平方米。
而在长安街的西端,一个知名房企开发的楼盘早在2007年７月就开始内部认购，而且定价为12000元／平方米———13000元／平方米之间。但时至今日，该楼盘仍然迟迟未开。该项目负责人告诉记者，他们在全年年底的时候，客户排队已经达到1600多组，而房子一共也只有400套。但由于从去年年底开始的各种政策指向以及全国一些大城市的楼盘跳水，很多客户感觉北京也存在降价的可能，因此，很多客户推迟了订房。“这样一来，我们的开盘计划也受到了一些影响，我们本来预计到开盘时价格能攀升到16000元/平方 米左右，但现在情况看，这个价格很可能实现不了，反正我们的销售证还没有拿下来，等等看。”该负责人如是说。 [下一页]
北京青年报 邱旸 高彤 张舰
一个月之前，2007年北京“地王”的流标。2007年12月15日，北京土地整理储备中心有关负责人宣布，规划建筑面积为662219.813平方米的朝阳区来广营乡清河营村1号地投标开发商仅有两家，按照土地招标的相关规定，招标出让的土地必须达到3家以上的开发商投标，这就意味着当年公开招标出让体量最大的住宅性质用地流标。“地王流标确实有些意外。不过细想也是情理之中。”一位身处现场的开发商如此感叹。
一波未平一波又起。继住宅地王流标两天后，北京土地市场又爆冷门，位于顺义区的五块低价住宅用地当日推出竟无人竞价。北京市国土局土地市场部负责人表示，这种情况在以往的土地市场上确实非常少见。记者了解到，去年年末以来京城楼市的整体观望情绪也已经蔓延到了土地市场。过去甫一推出既遭“疯抢”的住宅用地如今却陷入了“少人问津”的尴尬境地，开发商拿地热情的降低似乎再次印证了“楼市”整体遇冷的基调。
“尽管北京的一些优质地块依然炙手可热，但是这并不能掩盖如今整个土地市场从疯狂向‘冷静’的快速转变。”资深业内人士分析认为，政府调控力度的加大、后市预期转差、利润空间压缩以及年内后续地块趋多等因素，是开发商时下轻易不敢拿地的主要原因。
土地市场也开始降温了？
昔日唯恐抢不着今天却怕甩不掉
开发商拿地“激情”不再
拿地成开发商“烫手山芋”资金是最窄“瓶颈”
2008年伊始，北京市土地出让的速度进一步加快。元旦刚过，在北京市土地整理储备中心的网站上即挂出了29宗土地，等待出让的土地规划总建筑面积达588万平方米，其中八成为住宅或含住宅性质的用地，同时20万平方米以上的大体量地块占了近五成。然而截止1月14日，记者查询土地整理储备中心网站发现，9宗已经进入“招、拍、挂”程序的地块却仅有3宗土地分别有开发商报价一次，根据“招标出让方式中投标人不能少于3人”的规定，这9块地实际上仍然都处于“无家可归”的境地。其中“丰台区王佐乡居住项目用地”和“石景山区石槽住宅、商业及配套用地”本应于1月11日开标，但截至目前依然无人应标，流标似乎成为定局。
9宗地块“遇冷”一定意义上为今年的信贷紧缩政策做出了注脚。针对近来开发商拿地热情降低、土地频繁流拍的现象，中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析认为，房地产行业投资周期长、数额大，属于资金密集型行业。开发商的资金来源渠道包括自有资金、银行贷款、房地产信托、建筑企业垫资等，2006年出台的“121”号文件规定了开发商自有资金比例最低为30%，其余70%的资金都需从其他资源募集，而据国家统计局统计数据显示，2005-2007年全国房地产开发投资中企业自筹资金比重平均仅为20%左右，融资能力极大程度的决定了开发商的生存能力和发展机会。
“从去年下半年至今，开发商的日子确实是越来越不好过。面对去年经济增速偏快、通胀压力增大的形势，央行出台了一系列以紧缩为目的调控政策，包括6次加息、10次提高了存款准备金率，2007年年底开发商还经历了新增贷款的”急刹车“。银行贷款被严格控制，项目销售速度却在放缓，极大的考验着开发商的资金链，如今很多实力相对有限的开发商都面临着资金短缺，”无米下锅“的艰难境地。维持现有项目的正常运转尚觉吃力，哪还有充裕的资金用来进行”土地扩张“？”某业内人士一语道破天机。
囤地导致房价高企土地市场整顿见效
2007年建行发布的研究报告指出，2001年初-2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。而北京师范大学金融研究中心年前撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测，截止到2007年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米。
10亿平方米，数字何其惊人。虽然业内目前对这一数据的准确程度还存在一定争议，但是开发商通过巨大的土地囤积，坐享土地升值之利，导致商品房建设进度缓慢，难以形成充足的有效供应，致使商品价格与实际价值严重脱节却是不争的事实。
“近年房价上涨太快，其中一个很重要的原因就在于人为因素导致的有效供给严重不足，大量土地被开发商等既得利益集团囤积闲置起来。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。”北师大金融研究中心主任钟伟表示。
在这样的严峻形势下，政府一系列严厉调控政策的出台直取开发商囤地“命门”。整顿土地市场的强硬的态度，表明了决策层平抑房价的坚定决心。
政策频出向囤地“开刀”
1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。”这一规定无异于在开发商的伤口上又洒了一把盐。
虽然对闲置土地征收土地闲置费早在1999年国土资源部出台的《闲置土地处置办法》中就明令“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费”，但本次加征“增值地价”的新举措令开发商益发感受到“雪上加霜”的痛楚。这一规定的出台意味着今后闲置土地的增值地价将被政府“征缴”，开发商囤积土地不仅面临着巨大的法律风险，还面临着巨大经济风险，坐享土地升值之利的美梦，很可能会竹篮打水一场空。
“在囤积土地后面，还跟着一个囤积住房的因素，倘若不是开发商大肆囤积土地造成有效供给的减少，炒房现象也不会如此活跃。”业内人士指出，土地调控政策将直接导致住房有效供应的增加，很大程度上将改变炒房者对未来房价一定上涨的预期，消弭畸形投资。
“从市场的角度讲，国务院的规定能够促进开发商加快开发进度，盘活囤积的土地，有利于加大商品房的供应量，缓解目前房地产市场存在的供需矛盾，平抑房价。对于一些规模小、资金实力弱的开发商或项目公司，土地闲置费、增值地价的征收带来的开发成本的上升令其本就紧张的资金链面临着更严峻的困境。现在看来，国家的一系列土地调控政策已经发挥作用，如果能严格执行，将会造成整个行业的重新洗牌。因此开发商们纷纷在土地市场上保持谨慎，三思后行。”赵晨明表示。
1月过半北京房地产市场交易量创新低
价格难定开盘成愁开发商苦等三月
这个冬天，楼市陷入了最为低迷的一段时间，这已经是路人皆知的秘密，就连许多从来不愿意承认自己正面临市场瓶颈的开发商也都开始在公开场合坦言目前的市场“寒意逼人”。确实，无论是交易数据还是市场前线都呈现出“比淡季更淡”的姿态，而开发商也在经历了从去年“捂盘不卖”到如今“卖不出去”的转变后，开始考虑是否要降低自己的市场预期。
楼市交易 “比淡季更淡”
根据北京市房地产交易管理网对京城楼市的每日监控，截至1月13日，北京楼市1月商品房住宅期房网开一面上签约213套，签约面积24006平方米，创下历史新低。而中大恒基不动产营销公司提供的历史数据显示，去年1月虽然同为
淡季，但日均住宅期房签约套数仍达到308套，签约面积达37304平方米。换句话说，除非从1月中旬开始交易量出现大幅上扬，否则很难改变日均销售量比去年同期减少将近100套的惨淡现实。不仅如此，由于去年1月的楼市受之前银行对未封顶楼盘放贷的严重影响，使期房的销售量被现房分流了一部分，因此在2007年1月，住宅现房的销售量大幅提高，达到日均网签74套，而这个数字在今年同期缩水一半，仅有38套———显然，京城楼市正面临比以往淡季还要惨淡的窘境。
一位不愿意透露姓名的开发商在接受记者采访时谈道，虽然从去年八九月份起市场就已经疲态初现，但从交易量上并没有受到太大反映，只是原先非常庞大的期待购房群体出现了一定缩水。“在那两三个月里，虽然离开盘还有段时间，但已经有很多购房者托关系找到我希望留一套房，因为当时其实房子还很好卖，人们都担心买不着。”
据他说，这种情况在接近年底时发现了转机，特别是央行“第二套房提高首付”的政策明确后，原先打算买房的置业者有相当一部分都决定放弃。在他看来，首付提高“消灭了至少三成购买力”，除此之外，“社会舆论的悲观情绪也起了很大影响。”
购房者观望 从“买不到房”到“不着急买房”
这位开发商所描述的市场变迁在购房者李小姐身上得到了明显的体现。李小姐告诉记者，自己在去年8月时看好某一楼盘，“当时需要排号，听说一期开盘有400多套房子，可我拿到的号已经排到了1000多，心想希望不大，最后当9月开盘摇号，自己果然没能成为幸运者。”
李小姐说，去年8月之所以着急买房，是因为那时该项目12000元/平方米的价格还在自己承受的范围之内，而当一期房子卖完之后，那个楼盘的均价一下子调高到14000元/平方米以上。“这个价格太高了，当时就想，算了，不买了。”
与李小姐差不多同一时间选择暂缓置业的人不在少数，从记者与许多购房者的交流可以发现，去年“一个月均价至少涨1000元”的价格异常跃升让很多人对楼市敬而远之，当价格已经突破了他们经济可承受能力的上限时，原先着急买不到房的人们便也平静下来，索性不着急买房了。但越来越理性的购房者在这中间也更多地考虑到了另外一层因素：政策。
从事金融工作的李小姐向记者坦言，自己虽然不是房地产业内人士，但去年底政府一系列政策对楼市的影响已经可以被多数人察觉：“政策给开发商带来了很大压力，而降价其实是他们减轻压力最直接的途径。”不仅如此，奥运会之后可能出现的市场波动和已经越来越多的两限房用地都给她带来了希望：“现在不是有开发商都认为三年内不应该买房吗，那就再等等吧。”
开发商观望从捂盘不售到开盘成愁
由于各种“楼市遇冷”的消息日嚣尘上,从去年年底开始,一些原本要开盘的项目纷纷“封口”,推迟了开盘的时间，即使最近开盘的项目,也从“开盘价就要20000元/平方米起”的声音中低调 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)了不少,比如,东四环一个新开盘高档住宅,在两个月前,放出话来,开盘价为20000元/平方米起,而在上周六的开盘情况看,虽然有的房子报价在21000元/平方米左右,但开发商承认,该项目均价为18500元/平方米。
而在长安街的西端,一个知名房企开发的楼盘早在2007年７月就开始内部认购，而且定价为12000元／平方米———13000元／平方米之间。但时至今日，该楼盘仍然迟迟未开。该项目负责人告诉记者，他们在全年年底的时候，客户排队已经达到1600多组，而房子一共也只有400套。但由于从去年年底开始的各种政策指向以及全国一些大城市的楼盘跳水，很多客户感觉北京也存在降价的可能，因此，很多客户推迟了订房。“这样一来，我们的开盘计划也受到了一些影响，我们本来预计到开盘时价格能攀升到16000元/平方 米左右，但现在情况看，这个价格很可能实现不了，反正我们的销售证还没有拿下来，等等看。”该负责人如是说。 [下一页]
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销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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