07是破局，08青岛地产迎来“嬗变时代”
2008，青岛地产迎来“嬗变时代”
嬗这个字本身是指更替,变迁,嬗变往往指演变,蜕变.
我认为07是破局，曾有一文。【盘点2007青岛房地产市场：谁动了我的“棋”局？】
展望08，我认为应该是“嬗变”。
从哪些方面评估出嬗变呢？又是怎么变的呢？
本质有三变。
1. “拥湾发展”不仅仅是城市规划方向的转变，更是土地供应格局的转变，进而影响整个地产发展格局的嬗变。此一大变。宏观的。青岛其实一直有土地紧张的氛围，而旧城改造的综合成本一直很高，所以很多大型实力企业难以发挥长袖善舞的优势，拥湾后这个是个根本的改观。继而触发连串地产反映。
2. 三国演义到战国争雄的嬗变。此二大变。中观的。本土品牌企业，已经进入的品牌企业，即将进入的企业三国演义的07地产市场异彩纷呈，但是都只是虚张声势，只有万科实际进场好像没有对手拼杀。在08将进场真刀真枪的厮杀了这才是最精彩的部分。万科，中海，首创，卓越，保利真打起来估计十分精彩。如果合生，恒大，天鸿等再加入厮杀，估计会白热化状态，购房者就偷着乐吧。而海信海尔百通也不会在家乡父老面前表现跌份，依靠前期充足的土地储备在成本上已经先胜一筹。
3. 房价回归阶梯格局的嬗变。此三大变。微观的。原本地域上从南到北房价在整体上是依次下降的，由于近两年的市场发展这个差距已经很小了。08年这个差距将会回归，转变回归本源是不可能，但是这个差距又会明显。
热点有三变。
1. 土地由热变温。宏观大使的调控和拥湾发展的规划将使青岛土地市场趋于理性。但是青岛的市场地位不会让土地市场冷却。表面上热变温和，实际将暗流涌动。
2.产品由弱变强。万科，绿城，卓越，中海的实质进入市场，其产品力将逐渐释放，此将改变以往青岛地产产品市场粗放的格局，给品质生活带来新生。
3. 房价由升变平。土地以及产品市场的改变不能立刻形成房价效应，但是能够延缓使房价走平。
企业有三变。
1.疯狂购地变为消化吸收。08市场是理性回归的市场，购地的风险不再只是市场风险。
2.大肆扩张变为深扎稳打。经过扩张后带来的人力资源跟进等问题将是头等大事。
3.资本为大变为合纵连横。万科与招商，万科与复地的合作证明，同行不再是冤家。
综上所述，以上三大变，小九变，决定青岛08地产市场的“嬗变”。
一言以蔽之，08青岛地产市场由热，粗，升变为温，细，平。
个人拙见，未及深述之处，敬请谅解。
http://blog.sina.com.cn/u/1269233577
嬗这个字本身是指更替,变迁,嬗变往往指演变,蜕变.
我认为07是破局，曾有一文。【盘点2007青岛房地产市场：谁动了我的“棋”局？】
展望08，我认为应该是“嬗变”。
从哪些方面评估出嬗变呢？又是怎么变的呢？
本质有三变。
1. “拥湾发展”不仅仅是城市规划方向的转变，更是土地供应格局的转变，进而影响整个地产发展格局的嬗变。此一大变。宏观的。青岛其实一直有土地紧张的氛围，而旧城改造的综合成本一直很高，所以很多大型实力企业难以发挥长袖善舞的优势，拥湾后这个是个根本的改观。继而触发连串地产反映。
2. 三国演义到战国争雄的嬗变。此二大变。中观的。本土品牌企业，已经进入的品牌企业，即将进入的企业三国演义的07地产市场异彩纷呈，但是都只是虚张声势，只有万科实际进场好像没有对手拼杀。在08将进场真刀真枪的厮杀了这才是最精彩的部分。万科，中海，首创，卓越，保利真打起来估计十分精彩。如果合生，恒大，天鸿等再加入厮杀，估计会白热化状态，购房者就偷着乐吧。而海信海尔百通也不会在家乡父老面前表现跌份，依靠前期充足的土地储备在成本上已经先胜一筹。
3. 房价回归阶梯格局的嬗变。此三大变。微观的。原本地域上从南到北房价在整体上是依次下降的，由于近两年的市场发展这个差距已经很小了。08年这个差距将会回归，转变回归本源是不可能，但是这个差距又会明显。
热点有三变。
1. 土地由热变温。宏观大使的调控和拥湾发展的规划将使青岛土地市场趋于理性。但是青岛的市场地位不会让土地市场冷却。表面上热变温和，实际将暗流涌动。
2.产品由弱变强。万科，绿城，卓越，中海的实质进入市场，其产品力将逐渐释放，此将改变以往青岛地产产品市场粗放的格局，给品质生活带来新生。
3. 房价由升变平。土地以及产品市场的改变不能立刻形成房价效应，但是能够延缓使房价走平。
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1.疯狂购地变为消化吸收。08市场是理性回归的市场，购地的风险不再只是市场风险。
2.大肆扩张变为深扎稳打。经过扩张后带来的人力资源跟进等问题将是头等大事。
3.资本为大变为合纵连横。万科与招商，万科与复地的合作证明，同行不再是冤家。
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