第3章：房地产开发市场分析
第3章：房地产开发市场分析
3.1.开发市场概况
国家发改委日前发布的一份报告显示，2007年1-11月，全国房地产市场运行呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。
统计显示，2007年前11个月，全国商品住房竣工面积2.73亿平方米，同比增长8.5%，增幅比06年同期下降0.4个百分点；销售面积5.5亿平方米，同比增长32.3%，增幅比06年同期上升19.7个百分点。其中，现房销售面积1.48亿平方米，同比增长15.6%，增幅比06年同期上升24个百分点；期房销售面积4.01亿平方米，同比增长39.7%，增幅比06年同期上升14.2个百分点。与此同时，商品住房空置面积继续下降，11月末全国空置商品住房5766万平方米，同比下降14.2%，降幅较上月加快0.9个百分点。
与此同时，以住房为主的房地产开发投资增速继续加快。1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，同比增长31.8%，增速比06年同期提高7.8个百分点。其中，商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比06年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比06年同期提高1个百分点；经济适用住房完成投资693亿元，同比增长31.7%，增速比06年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。
11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和13.5%。
07年上半年，随着“国六条”的实施，我市房地产开发市场在贯彻国家宏观调控政策的同时，继续保持稳健的发展势头。房地产开发投资较快增长，新开工项目增多，投资规模进一步扩大，商品房市场销售活跃，房地产市场总体呈现良好稳步发展的态势。
3.1.1.房地产开发市场的总体情况
1、投资增长较快，施工规模进一步扩大
上半年，我市房地产开发投资增长较快，完成投资239.6亿元，同比增长55.8 %，比同期全社会固定资产投资增速高10.5个百分点。其中，商品住宅投资180.3 亿元，同比增长52.5%；商业营业用房投资33亿元，同比增长65.6 %；办公楼投资7.5亿元，同比增长69.7 %。在开发投资快速增长的同时，施工规模进一步扩大。今年上半年，我市商品房屋施工面积达2998 万平方米，同比增长12.8%。其中，商品住宅施工面积2291.4万平方米，同比增长13%；商业营业用房施工面积444.1万平方米，同比增长0.8%。
2、新开工面积增多，项目规模增大
我市“南拓北移”大规模城市扩展的推进，为房地产开发带来大发展。今年上半年，我市房地产开发新开工面积1173.2万平方米，同比增长62.2%。其中，住宅956.3万平方米，同比增长48.3%；商业营业用房149.3万平方米，同比增长1.4倍。房地产开发项目规模由中小开发逐步向大开发过渡，大项目数量明显增多，所占比重进一步加大。今年上半年在建项目中，施工面积超10万平方米的房地产开发项目由上年同期的94个增至105个，总施工面积达2041.4万平方米，同比增长18.3%，占全市施工面积68.1%，比上年同期提高了3.2个百分点。
3、商品房销售持续升温，市场需求旺盛
随着去年“国六条”等宏观调控政策的逐步实施，我市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进一步增加。同时，城市基础设施建设和旧城改造不断加快，又促进了城市居民住房的消费需求。据统计，上半年，全市销售各类商品房556.8万平方米，同比增长28.3%，实现销售额199.4 亿元，同比增长36.7 %。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为519.2万平方米和179.2 亿元，同比分别增长26.8%和35.7%。
4、开发资金充足，外资增势强劲
上半年，房地产开发企业本年到位资金323.2亿元，同比增长36.2%。在到位的各类资金中，定金及预付款、自筹资金、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的八成以上，居于房地产开发投资资金的绝对主导地位。其中，自筹资金178.3亿元，同比增长45.2%；国内贷款38.9亿元，同比增长14.8%。利用外资25.3亿元，同比增长近3倍。
3.1.2.房地产开发市场的主要特点
1、投资主体发生变化，外资地产增势强劲
随着国家宏观调控政策在各地的实施，沈阳房地产开发市场的“洼地效应”凸现。吸引了大批来自大连、温州、广东、上海、香港等地的大型开发企业来沈投资。外来资本在我市地产市场开始扮演突出角色。今年上半年，外资企业在我市投资达80亿元，同比增长一倍，占房地产开发投资的比重由上年的26.1%提高到33.7%。世茂家园（原五里河体育场）、沈阳万象城（原省体育馆）等大项目均被外来资本摘得。在全市超10亿元的地产项目（53个）中，外资23个，占43.4%。
2、经营方式转变，商业地产重拾升势
近年来，我市商业地产在大量开发后，部分商业地产出现了滞销的局面，商业地产市场开始放缓。今年，我市商业地产的盈利模式已开始悄然变化：由原来的“开发—销售”模式进入了“开发—持有—承租”新的运作模式，商业地产市场已经悄然进入了持有时代。大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。上半年我市商业营业用房完成投资33亿元，同比同期增长65.6%。铁西新玛特、华润沈阳万象城、东森商务广场的开发建设表明：商业和地产开始战略结盟，既缓解了开发企业的经营压力，又使项目不断增值。
3、经济适用房建设开始加速
贯彻落实“国六条”，其中非常重要的一项工作是加快政府廉租房、经济适用房的开发建设。上半年，我市经济适用房开发完成投资6.5亿元，同比增长1.5倍。施工面积182.6万平方米，增长近6倍。大东区继观泉苑竣工后又开发建设了地坛街、铁西区今年相继开发了工人新村等项目。低收入群体的住房难问题有所缓解。
3.1.3.现存问题及建议
从目前我市房地产开发市场情况看，全市房地产开发投资保持平稳快速发展，商品房销售持续升温的势头，但还存在着土地购置量大，项目开工晚或进展迟缓等问题。
1、加快成片开发项目的建设速度。据统计，上半年，我市房地产开发企业已购置土地722.5万平方米，同比增长 1.8倍，待开发土地面积490.3万平方米，同比增长2.5倍。面对土地购置量大而施工进展迟缓的项目，特别是对购地后尚未开工的项目，要利用好施工黄金季节，督促开发企业及早开工，加快施工进度。
2、调整住房供应结构，加强经济适用住房建设。要严格按照《经济适用住房管理办法》的规定，落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低成本、控制开发利润。
3、完善城镇廉租住房制度，满足低端住房需求。要把城镇廉租住房制度建设情况，纳入到各级政府工作的目标责任制范围。切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，着力扩大廉租住房制度覆盖面。
4、提高政府调控能力，科学引导投资方向。加强对土地供应的监督，完善土地供应计划，引导和调控房地产规模、结构。特别对旧城区危改和企业改制后闲置土地的置换开发，要加强统一规划，及时制定控制性详规，保证开发项目规模，避免开发建设的随意性和盲目性。
3.2.环境分析
房地产开发投资增幅上升，普通住房和经济适用房投资比重提高，开发投资结构有所改善。房地产开发投资增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，成为拉动经济增长的主要因素之一。
2007年1-10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。2007年1-10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6%，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。
3.2.1商品房供应
受房地产投资快速增长的拉动，商品房供应指标增长速度保持了稳定且略有反弹。
在加大房地产市场供应的政策导向下，土地供应有所加大，房地产开发投资快速增长，商品房供应保持了稳定的增长速度。2007年1-10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8%，增幅比2006年全年提高4.8个百分点；商品房新开工面积73393.3 7万平方米，同比增长22.6%，增幅比2006年全年提高5.7个百分点；商品房竣工面积28134.8万平方米，同比增长9.1%，增幅比2006年全年提高0.4个百分点。
3.2.2.商品房需求
商品房需求旺盛，销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾仍然较为突出。在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。
全国商品房需求旺盛，销售面积及销售额均实现了快速增长。2007年1-10月，全国商品房销售面积53565.0万平方米，同比增长31.3%，增幅比2006年全年提高了22.6个百分点；商品房销售额21287.0亿元，同比增长51.5%，增幅比2006年全年提高了38.1个百分点。2007年1-10月，商品房销售额增长率高于销售面积增长率15.5个百分点，而2006年两者差距仅为4.7个百分点。
根据北京市房地产交易网公布的数据显示，2005年期房住宅新增供应量在17万套左右，2006年新增供应量近14万套，2007年新增供应量为11万套左右。（1-11月新增供应102218套）新增供应量连续下降的情况依旧增加。 新增供应户平均面积在减少，2005年新增期房住宅供应户均面积为127平米左右，2006年降为122平米左右，2007年继续降至118平米左右。
市场这只看不见的手是帮助不了北京的80后们买房的。因为08年北京市场新增供应面积并不会增加很多，而择吉08年结婚带来的婚房压力，给期房供给巨大压力。
北京已经连续三年住宅新开工面积负增长。05年住宅新开工面积减少10.1%，06年新开工面积减少5.7%，07年前11个月新开工面积减少9.6%。
2004年，国家出台政策深入开展土地市场治理整顿，明确规定2004年8月31日后，仍以历史遗留问题协议出让土地的要从严查处，受国家对土地宏观调控政策影响，新开工面积增速跌至最低点。
2007年可算是京城楼市丰收的一年,全年开盘项目达到313个。其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。
2007年第四季度商品住宅签约量大幅下滑。第四季度日均成交量为418.67套，较第三季度减少55.94套/日，减幅为11.79%。
第四季度成交价格暴涨。从6月份开始，北京楼市呈现出一个量跌价涨的局面，月环比成交价格涨幅保持在1%以上。6、7、8、9三个月的签约量来看，第三季度表现出量停价涨的局面，日均成交量在450-498套/日之间。进入第四季度，日均签约量开始逐月下跌，跌势越来越猛。10月环比9月略跌1套/日，商品住宅成交均价环比上涨1.3%；11月环比10月下跌33套/日，商品住宅成交均价环比上涨1.7%l；12月环比11月下跌近96套/日。
3.3.区域分析
主要城市房价现状及走势
（1）北京---有效土地供应不足
据世界商业报道,专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。土地资源的有限性决定了供应上的紧张。而北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，也将面临购房问题。北京的房价很难下降。
（2）上海---世博效应房价上涨
上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受媒体采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说：“2010年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的身份，同时也推动了它的房价上涨。”
（3）杭州---外地富人购“万元房”
2007年，杭州普遍出现“万元房”，即每平方米都在万元以上。房产策划专家王志刚认为“杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。他们在杭州购房，既可作为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以作为投资，市场被大家看好。”
（4）南京---楼盘供给量未增加
南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格为3900/平方米，但到了下午就升到5100/平方米。多家媒体报道了这则新闻，并称其“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的纪录，谓之“传奇”。对于南京的“抢房”现象，某系统(南京)研究总监古尹认为，前两年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入2007年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。
（5）成都---“城市中心论”引来疯狂
自年初以来，成都市中心的新盘亮相，几乎都迎来了类似的疯狂，业内人士认为，这主要是城市中心论的价值投资理念让人们再次对城市中心区域房屋的投资价值看好，致使中心城区的楼盘开发量猛增，价格涨幅也最大。
（6）深圳---房价已是香港的45%
“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”目前，深圳房价已相当于香港的45%。
（7）广州---省会城市经济活跃
6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8000元以上，中心6区均价超过每平方米1.1万元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。对于广州的房价上涨，由于中国经济形势长期增长，房地产经济也成为热点，广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”
（8）北海---房价涨幅全国第一
在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续3个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。北海市市长连友农认为，北海的房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。北海作为中国十大宜居城市之一，自然资源丰富，同时又是知名的旅游城市，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。
3.4.价格分析
3.4.1.房地产市场景气周期与价格历史走势的经济学分析
（1）2007年房地产市场将处于下行周期
我国经济周期理论研究将1953-2001年的经济增长历程划分为9轮经济周期并认为2000-2010年将进入第10轮经济周期。
经济周期理论研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系，且房地产业周期小于宏观经济周期1-2年。国房景气指数的跟踪印证了这一点。回顾2001年至今，我国房地产业伴随着国民经济第10轮(2000-2010年)宏观周期，呈现出其自身的周期性(1998-2008年)，宏观经济周期的峰值年(2005)在房地产业周期的峰值年(2003)之后。
①2006年房地产进入下行周期
国房景气指数波动显示，近二十几年的房地产业发展与我国的宏观经济景气周期的确有较大吻合度。从长期来看，宏观经济基本上呈现出十年一个长周期的特征，而且这10年中，有5年上升周期，5年下降周期。而房地产业的长波周期恰好也是10年，其中每两年有一个小波动起伏，基本上与宏观经济周期相对应。宏观周期从1999年开始反弹进入上升周期。房地产国房景气指数恰恰是在5年后的2003年进入顶点。把各年度最高点连线发现，正好形成一个10年的周期，2003年是一个拐点，之前5年呈上升趋势，比宏观经济周期早1—2年。2003年以后各月的景气指数的最高点连线，恰好形成一个下降的趋势线，说明从2003年以后，房地产业进入了下行周期。
②2007年房地产仍旧处于下行周期，这种趋势将延续过2008年
从国房景气指数的各月波动跟踪看来，每个小波动周期大约是30个月左右(见表1)。
从几个周期的分析中可以看出，从2003年3月，房地产经济景气达到最高点，此前有60个月，即正好是5年的上升期。但从拐点开始，连续35个月呈下滑趋势。尽管中间也有季节性的高位景气指标出现，但都没有超过2003年3月的水平。如果结合房地产经济周期与宏观经济周期呈同向发展的性质考虑的话，可以判断房地产业目前已处于下行周期，只是没有达到谷底，而且此波周期性下滑的波度缓平，没有出现迅速下滑的局面。
分析景气波动可以发现，在房地产景气处于上行周期的阶段，每一个短周期表现为上升的月份多于下降的月份，呈缓升陡降状。而处于房地产景气下行周期时，每一个短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升缓降状。这说明短期反弹无法抵削大势的作用。从房地产景气波动的波型分析可以发现，它的波型基本上比较对称。这样看来，至少还要有一个30个月短波周期的起伏，它才能到达谷底。因此，可以认为房地产业的景气下行还会在2006年以后继续一段时间。国房景气指数2006年2月起有小幅反弹，7月份之后又开始下降，如果这种周期规律不被特别因素干扰的话，2007年初还会开始小幅上升，但预计不会超过2005年4月的峰点(如图1所示)。即便可能出现小幅反弹，甚至超过上一个拐点，这种缓慢下降的态势也还会延续至2008年以后。
（2）2007年北京房地产市场价格将上升
按照微观经济学的理论，价格上升，需求量下降，供给量上升。供需双方的力量对比最终决定一定时期和地区的市场行情，通过供需变化的分析亦可预计未来的行情和可能的价格。假设某年市场平衡点是H点的话，以H点为中心，划分为四个象限，供求作用的所有结果都会落在四个象限中的某一个位置上。在图2中①—⑧各点分别代表下一个平衡点可能的位置，每个位置均由不同的供求变化引起。通过分析影响供求的因素，可确定供求的变化是哪种类型，从而知道下一个平衡点的位置。
在第一象限，供给量与需求量均上升，表现为价格和成交数量均上升；在第二象限，供应量上升，需求量上升放缓，表现为价格下降；在第三象限供应量和需求量均下降，也表现为价格下降；在第四象限，供应量和需求量再次开始上升，价格上升。人们所说的活跃的市场状态是指第一象限所处的情况，从第二象限开始，市场进入下行阶段；若预计价格发展的趋势将进入第三象限，就意味着房地产市场有进入谷底的可能；若进入第四象限，表明房地产市场从有价无市的阶段进入下一个复苏周期开始阶段。
从以上所掌握的数据分析可以看出，2004-2005年房地产市场行情中的市场价格应该在第一象限第①点。2005年的市场属于需求增长而供给下降，需求增长幅度小于供给减少的幅度。如果以2005年的均衡价格为原点建立坐标系，那么2(M36年的价格仍处于第三象限的第⑧点位上。2006年的市场处于供求同减的状态，但需求减少幅度小于供给减少的幅度。如果以2006年的均衡价格为原点建立坐标系的话，2007年的价格应在第三象限第⑦点位上。由此可推断，2007年房地产价格不会下降。
供求决定价格的分析模型，可以解释价格的走势，但无法全面解析2005、2006年的北京房地产市场明显的价量背离矛盾现象。如果仅从价格不断上涨来判断房地产市场仍旧过热的话，那就进入了误区。
由表5可知，2005年和2006年房地产项目是缺乏需求价格弹性的。在这种情况下，理性的商家做出的反应是符合经济理论的，即当需求缺乏弹性时，涨价可以增加收益，而降价反而不增加收益。这就是2005、2006年为什么成交量下降价格仍在上升，价格上升却仍有人跟进的原因了。概括起来说“需求缺乏弹性+信息不对称=成交量下降+价格上升”。
成交量下降、价格上升对于有资金实力的房地产开发商来说不失为一轮好的行情，但对于百姓和整个房地产业来说，2006年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力(国内的宏观调控、国外的资金支持等因素)起作用，使一些未充分开发的产业和领域快速发展起来的时候，房地产业才能走出低迷。
3.4.2.房地产价格现状
房价涨幅仍然较高，房价继续高位运行。新建住宅价格上涨速度较为突出，涨幅高于二手住宅价格涨幅、住宅租赁价格涨幅以及非住宅物业价格涨幅。
由于房价持续快速上涨，目前房价继续高位运行。1-10月份，全国商品房累计销售均价为3974元/平方米，比去年同期增长了15.3%。
从房屋分类价格来看，住宅价格涨幅持续快速上扬，办公楼与商业价格涨幅波动上升，住宅价格涨幅继续高于非住宅物业价格涨幅。
住宅价格涨幅持续快速上扬。10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月提高0.6个百分点，比6月份提高3.2个百分点。办公楼及商业用房月度销售价格涨幅波动性较大，但总体处于上升趋势。10月份，办公楼价格同比上涨8.7%，涨幅比上月下降了1个百分点；商业用房价格同比上涨6.6%，涨幅比上月下滑了2.4个百分点。
从2007年1—8月房地产市场运行情况来看，房价涨幅呈逐月加快之势。今年4月、5月、6月、7月和8月， 70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1% 、7.5%和8.2%，其中，新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。分地区看，深圳、北京等城市房价高位上涨，近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上，其中，8月份同比分别上涨17.6%和13.5%，销售均价分别达到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三线城市房价涨幅也在加快，8月份北海、乌鲁木齐、蚌埠和常德等城市新建商品住房销售价格同比涨幅均在10%以上，其中，北海近5个月涨幅均在13%以上，8月份达到18.2%。与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头，其中，杭州、宁波新建商品住房销售价格8月份同比分别上涨10.2%和10.5%。
从目前市场运行情况看，一些地方对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性，“9070”调控目标没有如期完成，加之受结构调整周期影响，已供土地没有及时形成实质性开发，中低价位、中小户型普通商品住房有效供应不足。与此同时，信贷、税收政策对住房需求的调节作用不突出，加之近期股市的震荡刺激部分获利资金套现，重新进入房地产市场，导致住房需求持续旺盛。一些开发企业为获取超额利润，囤积土地、捂盘惜售的现象又有所抬头，加剧了住房供求矛盾，给稳定房价带来了较大压力。
3.5.宏观调控政策
2007年房地产10大焦点政策
（1）央行一年内5次加息
2007年是进入加息通道之后，央行加息最为密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上调存贷款利率，同时年内9次上调存款准备金率，现行13.5％的准备金率已经创历史新高。
5次加息对房地产行业来说是较有影响力的经济调控手段。流动性过剩、通货膨胀压力创历史新高背景下，央行频繁使用货币信贷手段调控市场，房地产作为重要的资本集散地，受到的影响巨大。
（2）土地增值税开征
2007年1月16日晚，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。
这一政策出台之后，立刻引发房地产股的集体暴跌。专家表示，作为政府2007年房地产调控政策的第一枪，土地增值税征收的意义在于，释放出对行业持续调控的信号。
（3）《物权法》终获通过
辗转5年，8次提交审议，2007年3月16日《物权法》终于在今年"两会"得以通过。《物权法》的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题，通俗一点来说就是PropertyLaw（不动产法）：现有财产属于谁，谁就是财产的所有人。
物权法既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止招致最多议论的民法草案。相对于其中关于70年后自动续期的规定，《物权法》确定物权的合法性更加意义深远。
（4）"24号文"令下保障房回归
国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即"24号文"。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善"市场房"的同时，将加大"保障房"的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。
24号文的发布被视为是房地产改革思路的根本转变：在对房改10年反思之后，"保障性住房"被提到了前所未有的高度，我们注意到，目前"重市场轻保障"的住房模式有望得到根本性转变。
（5）第二套房首付提至四成
央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
随后，十一黄金周楼市成交量锐减，媒体报道部分楼盘项目和区域出现"退房潮"--1998年房改的最大推动是可以利用银行按揭进行购买，从而把居民的购买力扩大十倍。调控房地产先从调控银行开始，此次提高首付虽然是从第二套住房开始，但其立竿见影的效果被业内评价为"抓住了需求的根子"。
（6）国土部39号令出
国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11月1日起正式实施。39号令直指土地开发市场，有评论指出这次调控的重点是大量储备土地，有土地囤积之嫌的众"地主"们。
无论如何，地产寡头浮出的2007年，对房地产市场的整合起着不小的推力，"地产寡头"现象已经引起有关方面的注意。
（7）物业税有望正式征收
物业税推进工作正在有序展开。10月11日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，目前已有十省市开始物业税"空转"运行。
有预测称，物业税正式征收可能在2008年，专家表示物业税一旦开征，对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求，特别是投资性需求，将在一定程度上起到抑制作用。
（8）限外政策升级
2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。7月《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。5月23日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。
早在去年7月六部委就已联合发布了“限外令”，只是之后外商投资国内房市的步伐不仅未被阻止，反而增长强劲。今年上半年全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9% 。新“限外令”不再为限房价而限外资，效果则是全面限制外资涉足房地产业的调控力度进一步升级。
（9）部门联合发布廉租住房保障办法
日前，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。
《廉租住房保障办法》的发布是对“24号文”的进一步深化，专家预测，政策如果很好地贯彻落实，将在很大程度上改变目前买房难、住房难的状况。
（10）央行今年第十次上调存款准备金率
央行宣布，从12月25日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点至14.5％，这也是今年第10次上调准备金率。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。
与今年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次上调1个百分点，力度明显加大。央行指出，此次上调旨在贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。
3.6.政策性住房概述
据国家统计局发布的信息，5月份“国房景气指数”为103.32，比4月份上升0.67点，同比上升1.45点。1—5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%。商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。
2007年的宏观调控效果尚未完全显现，原因之一是由于政策效力和影响存在滞后性，预计部分政策的明显效果将在2008年凸显。其中最值得关注的是调整住房供应结构、加大政策性住房力度方面———通过加强土地供应和资金保障，落实供应计划，预计2008年实现市场供应经济适用房3万余套；廉租房约0.2万套；两限房约1.5万套；共计政策性住房约5万套。住房结构调整初见成效，2008年政府必将继续加大政策性住房保障和建设力度。
3.7.房地产市场影响因素
1．物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升
物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。
相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。
2．从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市
为应对目前物价上涨过快的趋势，稳定通货膨胀预期，防范通货膨胀的发生，今后一段时期必将继续施行从紧的货币政策。央行将可能采取提高存款准备金率、继续小幅加息等宏观调控措施，保持流动性适度偏紧。我们分析，从紧的货币政策环境，对房地产市场将产生一定的影响：一方面，加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；另一方面，即使考虑到加息的因素，目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。
在目前的物价环境和货币政策环境下，房地产市场的需求结构将发生变化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制，同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能。因此，加息增加了购房成本，弱化了中低收入者满足自住需求的购房支付能力。
另一方面，高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低，随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。二是由于通胀的压力，使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值，这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。三是目前房价等资产价格提高很快，资金成本远远低于投资回报，导致投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大，严重推动了投资需求。
3．资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用
我国出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。国际收支较大顺差的状况短期内难有改变，这意味着，流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在。持续的流动性过剩导致了资本市场迅速膨胀，迅速推动了国内资产价格的攀升，资产价格处于高位震荡状态。由于我国的资本市场不发达，投资渠道有限，大量的资金追逐保值增值性良好的房地产，这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。因此，资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市，推高了房价。
4．外资投资国内房地产市场呈扩张趋势
近年来，美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，一是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作为获得套利收益的一个渠道。外资进入我国房地产主要有以下几种方式：一是直接收购房地产，以非住宅物业为主；二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地、房地产开发等环节；三是通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。
2007-2008年度房地产宏观形势研究报告
第1章：07年地产总体形势概述
第2章：土地市场分析
第3章：房地产开发市场分析
第4章：信贷市场分析
第5章：二手房市场分析
第6章：08年房地产发展趋势
中广信
3.1.开发市场概况
国家发改委日前发布的一份报告显示，2007年1-11月，全国房地产市场运行呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。
统计显示，2007年前11个月，全国商品住房竣工面积2.73亿平方米，同比增长8.5%，增幅比06年同期下降0.4个百分点；销售面积5.5亿平方米，同比增长32.3%，增幅比06年同期上升19.7个百分点。其中，现房销售面积1.48亿平方米，同比增长15.6%，增幅比06年同期上升24个百分点；期房销售面积4.01亿平方米，同比增长39.7%，增幅比06年同期上升14.2个百分点。与此同时，商品住房空置面积继续下降，11月末全国空置商品住房5766万平方米，同比下降14.2%，降幅较上月加快0.9个百分点。
与此同时，以住房为主的房地产开发投资增速继续加快。1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，同比增长31.8%，增速比06年同期提高7.8个百分点。其中，商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比06年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比06年同期提高1个百分点；经济适用住房完成投资693亿元，同比增长31.7%，增速比06年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。
11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和13.5%。
07年上半年，随着“国六条”的实施，我市房地产开发市场在贯彻国家宏观调控政策的同时，继续保持稳健的发展势头。房地产开发投资较快增长，新开工项目增多，投资规模进一步扩大，商品房市场销售活跃，房地产市场总体呈现良好稳步发展的态势。
3.1.1.房地产开发市场的总体情况
1、投资增长较快，施工规模进一步扩大
上半年，我市房地产开发投资增长较快，完成投资239.6亿元，同比增长55.8 %，比同期全社会固定资产投资增速高10.5个百分点。其中，商品住宅投资180.3 亿元，同比增长52.5%；商业营业用房投资33亿元，同比增长65.6 %；办公楼投资7.5亿元，同比增长69.7 %。在开发投资快速增长的同时，施工规模进一步扩大。今年上半年，我市商品房屋施工面积达2998 万平方米，同比增长12.8%。其中，商品住宅施工面积2291.4万平方米，同比增长13%；商业营业用房施工面积444.1万平方米，同比增长0.8%。
2、新开工面积增多，项目规模增大
我市“南拓北移”大规模城市扩展的推进，为房地产开发带来大发展。今年上半年，我市房地产开发新开工面积1173.2万平方米，同比增长62.2%。其中，住宅956.3万平方米，同比增长48.3%；商业营业用房149.3万平方米，同比增长1.4倍。房地产开发项目规模由中小开发逐步向大开发过渡，大项目数量明显增多，所占比重进一步加大。今年上半年在建项目中，施工面积超10万平方米的房地产开发项目由上年同期的94个增至105个，总施工面积达2041.4万平方米，同比增长18.3%，占全市施工面积68.1%，比上年同期提高了3.2个百分点。
3、商品房销售持续升温，市场需求旺盛
随着去年“国六条”等宏观调控政策的逐步实施，我市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进一步增加。同时，城市基础设施建设和旧城改造不断加快，又促进了城市居民住房的消费需求。据统计，上半年，全市销售各类商品房556.8万平方米，同比增长28.3%，实现销售额199.4 亿元，同比增长36.7 %。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为519.2万平方米和179.2 亿元，同比分别增长26.8%和35.7%。
4、开发资金充足，外资增势强劲
上半年，房地产开发企业本年到位资金323.2亿元，同比增长36.2%。在到位的各类资金中，定金及预付款、自筹资金、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的八成以上，居于房地产开发投资资金的绝对主导地位。其中，自筹资金178.3亿元，同比增长45.2%；国内贷款38.9亿元，同比增长14.8%。利用外资25.3亿元，同比增长近3倍。
3.1.2.房地产开发市场的主要特点
1、投资主体发生变化，外资地产增势强劲
随着国家宏观调控政策在各地的实施，沈阳房地产开发市场的“洼地效应”凸现。吸引了大批来自大连、温州、广东、上海、香港等地的大型开发企业来沈投资。外来资本在我市地产市场开始扮演突出角色。今年上半年，外资企业在我市投资达80亿元，同比增长一倍，占房地产开发投资的比重由上年的26.1%提高到33.7%。世茂家园（原五里河体育场）、沈阳万象城（原省体育馆）等大项目均被外来资本摘得。在全市超10亿元的地产项目（53个）中，外资23个，占43.4%。
2、经营方式转变，商业地产重拾升势
近年来，我市商业地产在大量开发后，部分商业地产出现了滞销的局面，商业地产市场开始放缓。今年，我市商业地产的盈利模式已开始悄然变化：由原来的“开发—销售”模式进入了“开发—持有—承租”新的运作模式，商业地产市场已经悄然进入了持有时代。大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。上半年我市商业营业用房完成投资33亿元，同比同期增长65.6%。铁西新玛特、华润沈阳万象城、东森商务广场的开发建设表明：商业和地产开始战略结盟，既缓解了开发企业的经营压力，又使项目不断增值。
3、经济适用房建设开始加速
贯彻落实“国六条”，其中非常重要的一项工作是加快政府廉租房、经济适用房的开发建设。上半年，我市经济适用房开发完成投资6.5亿元，同比增长1.5倍。施工面积182.6万平方米，增长近6倍。大东区继观泉苑竣工后又开发建设了地坛街、铁西区今年相继开发了工人新村等项目。低收入群体的住房难问题有所缓解。
3.1.3.现存问题及建议
从目前我市房地产开发市场情况看，全市房地产开发投资保持平稳快速发展，商品房销售持续升温的势头，但还存在着土地购置量大，项目开工晚或进展迟缓等问题。
1、加快成片开发项目的建设速度。据统计，上半年，我市房地产开发企业已购置土地722.5万平方米，同比增长 1.8倍，待开发土地面积490.3万平方米，同比增长2.5倍。面对土地购置量大而施工进展迟缓的项目，特别是对购地后尚未开工的项目，要利用好施工黄金季节，督促开发企业及早开工，加快施工进度。
2、调整住房供应结构，加强经济适用住房建设。要严格按照《经济适用住房管理办法》的规定，落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低成本、控制开发利润。
3、完善城镇廉租住房制度，满足低端住房需求。要把城镇廉租住房制度建设情况，纳入到各级政府工作的目标责任制范围。切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，着力扩大廉租住房制度覆盖面。
4、提高政府调控能力，科学引导投资方向。加强对土地供应的监督，完善土地供应计划，引导和调控房地产规模、结构。特别对旧城区危改和企业改制后闲置土地的置换开发，要加强统一规划，及时制定控制性详规，保证开发项目规模，避免开发建设的随意性和盲目性。
3.2.环境分析
房地产开发投资增幅上升，普通住房和经济适用房投资比重提高，开发投资结构有所改善。房地产开发投资增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，成为拉动经济增长的主要因素之一。
2007年1-10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。2007年1-10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6%，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。
3.2.1商品房供应
受房地产投资快速增长的拉动，商品房供应指标增长速度保持了稳定且略有反弹。
在加大房地产市场供应的政策导向下，土地供应有所加大，房地产开发投资快速增长，商品房供应保持了稳定的增长速度。2007年1-10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8%，增幅比2006年全年提高4.8个百分点；商品房新开工面积73393.3 7万平方米，同比增长22.6%，增幅比2006年全年提高5.7个百分点；商品房竣工面积28134.8万平方米，同比增长9.1%，增幅比2006年全年提高0.4个百分点。
3.2.2.商品房需求
商品房需求旺盛，销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾仍然较为突出。在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。
全国商品房需求旺盛，销售面积及销售额均实现了快速增长。2007年1-10月，全国商品房销售面积53565.0万平方米，同比增长31.3%，增幅比2006年全年提高了22.6个百分点；商品房销售额21287.0亿元，同比增长51.5%，增幅比2006年全年提高了38.1个百分点。2007年1-10月，商品房销售额增长率高于销售面积增长率15.5个百分点，而2006年两者差距仅为4.7个百分点。
根据北京市房地产交易网公布的数据显示，2005年期房住宅新增供应量在17万套左右，2006年新增供应量近14万套，2007年新增供应量为11万套左右。（1-11月新增供应102218套）新增供应量连续下降的情况依旧增加。 新增供应户平均面积在减少，2005年新增期房住宅供应户均面积为127平米左右，2006年降为122平米左右，2007年继续降至118平米左右。
市场这只看不见的手是帮助不了北京的80后们买房的。因为08年北京市场新增供应面积并不会增加很多，而择吉08年结婚带来的婚房压力，给期房供给巨大压力。
北京已经连续三年住宅新开工面积负增长。05年住宅新开工面积减少10.1%，06年新开工面积减少5.7%，07年前11个月新开工面积减少9.6%。
2004年，国家出台政策深入开展土地市场治理整顿，明确规定2004年8月31日后，仍以历史遗留问题协议出让土地的要从严查处，受国家对土地宏观调控政策影响，新开工面积增速跌至最低点。
2007年可算是京城楼市丰收的一年,全年开盘项目达到313个。其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。
2007年第四季度商品住宅签约量大幅下滑。第四季度日均成交量为418.67套，较第三季度减少55.94套/日，减幅为11.79%。
第四季度成交价格暴涨。从6月份开始，北京楼市呈现出一个量跌价涨的局面，月环比成交价格涨幅保持在1%以上。6、7、8、9三个月的签约量来看，第三季度表现出量停价涨的局面，日均成交量在450-498套/日之间。进入第四季度，日均签约量开始逐月下跌，跌势越来越猛。10月环比9月略跌1套/日，商品住宅成交均价环比上涨1.3%；11月环比10月下跌33套/日，商品住宅成交均价环比上涨1.7%l；12月环比11月下跌近96套/日。
3.3.区域分析
主要城市房价现状及走势
（1）北京---有效土地供应不足
据世界商业报道,专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。土地资源的有限性决定了供应上的紧张。而北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，也将面临购房问题。北京的房价很难下降。
（2）上海---世博效应房价上涨
上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受媒体采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说：“2010年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的身份，同时也推动了它的房价上涨。”
（3）杭州---外地富人购“万元房”
2007年，杭州普遍出现“万元房”，即每平方米都在万元以上。房产策划专家王志刚认为“杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。他们在杭州购房，既可作为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以作为投资，市场被大家看好。”
（4）南京---楼盘供给量未增加
南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格为3900/平方米，但到了下午就升到5100/平方米。多家媒体报道了这则新闻，并称其“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的纪录，谓之“传奇”。对于南京的“抢房”现象，某系统(南京)研究总监古尹认为，前两年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入2007年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。
（5）成都---“城市中心论”引来疯狂
自年初以来，成都市中心的新盘亮相，几乎都迎来了类似的疯狂，业内人士认为，这主要是城市中心论的价值投资理念让人们再次对城市中心区域房屋的投资价值看好，致使中心城区的楼盘开发量猛增，价格涨幅也最大。
（6）深圳---房价已是香港的45%
“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”目前，深圳房价已相当于香港的45%。
（7）广州---省会城市经济活跃
6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8000元以上，中心6区均价超过每平方米1.1万元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。对于广州的房价上涨，由于中国经济形势长期增长，房地产经济也成为热点，广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”
（8）北海---房价涨幅全国第一
在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续3个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。北海市市长连友农认为，北海的房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。北海作为中国十大宜居城市之一，自然资源丰富，同时又是知名的旅游城市，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。
3.4.价格分析
3.4.1.房地产市场景气周期与价格历史走势的经济学分析
（1）2007年房地产市场将处于下行周期
我国经济周期理论研究将1953-2001年的经济增长历程划分为9轮经济周期并认为2000-2010年将进入第10轮经济周期。
经济周期理论研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系，且房地产业周期小于宏观经济周期1-2年。国房景气指数的跟踪印证了这一点。回顾2001年至今，我国房地产业伴随着国民经济第10轮(2000-2010年)宏观周期，呈现出其自身的周期性(1998-2008年)，宏观经济周期的峰值年(2005)在房地产业周期的峰值年(2003)之后。
①2006年房地产进入下行周期
国房景气指数波动显示，近二十几年的房地产业发展与我国的宏观经济景气周期的确有较大吻合度。从长期来看，宏观经济基本上呈现出十年一个长周期的特征，而且这10年中，有5年上升周期，5年下降周期。而房地产业的长波周期恰好也是10年，其中每两年有一个小波动起伏，基本上与宏观经济周期相对应。宏观周期从1999年开始反弹进入上升周期。房地产国房景气指数恰恰是在5年后的2003年进入顶点。把各年度最高点连线发现，正好形成一个10年的周期，2003年是一个拐点，之前5年呈上升趋势，比宏观经济周期早1—2年。2003年以后各月的景气指数的最高点连线，恰好形成一个下降的趋势线，说明从2003年以后，房地产业进入了下行周期。
②2007年房地产仍旧处于下行周期，这种趋势将延续过2008年
从国房景气指数的各月波动跟踪看来，每个小波动周期大约是30个月左右(见表1)。
从几个周期的分析中可以看出，从2003年3月，房地产经济景气达到最高点，此前有60个月，即正好是5年的上升期。但从拐点开始，连续35个月呈下滑趋势。尽管中间也有季节性的高位景气指标出现，但都没有超过2003年3月的水平。如果结合房地产经济周期与宏观经济周期呈同向发展的性质考虑的话，可以判断房地产业目前已处于下行周期，只是没有达到谷底，而且此波周期性下滑的波度缓平，没有出现迅速下滑的局面。
分析景气波动可以发现，在房地产景气处于上行周期的阶段，每一个短周期表现为上升的月份多于下降的月份，呈缓升陡降状。而处于房地产景气下行周期时，每一个短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升缓降状。这说明短期反弹无法抵削大势的作用。从房地产景气波动的波型分析可以发现，它的波型基本上比较对称。这样看来，至少还要有一个30个月短波周期的起伏，它才能到达谷底。因此，可以认为房地产业的景气下行还会在2006年以后继续一段时间。国房景气指数2006年2月起有小幅反弹，7月份之后又开始下降，如果这种周期规律不被特别因素干扰的话，2007年初还会开始小幅上升，但预计不会超过2005年4月的峰点(如图1所示)。即便可能出现小幅反弹，甚至超过上一个拐点，这种缓慢下降的态势也还会延续至2008年以后。
（2）2007年北京房地产市场价格将上升
按照微观经济学的理论，价格上升，需求量下降，供给量上升。供需双方的力量对比最终决定一定时期和地区的市场行情，通过供需变化的分析亦可预计未来的行情和可能的价格。假设某年市场平衡点是H点的话，以H点为中心，划分为四个象限，供求作用的所有结果都会落在四个象限中的某一个位置上。在图2中①—⑧各点分别代表下一个平衡点可能的位置，每个位置均由不同的供求变化引起。通过分析影响供求的因素，可确定供求的变化是哪种类型，从而知道下一个平衡点的位置。
在第一象限，供给量与需求量均上升，表现为价格和成交数量均上升；在第二象限，供应量上升，需求量上升放缓，表现为价格下降；在第三象限供应量和需求量均下降，也表现为价格下降；在第四象限，供应量和需求量再次开始上升，价格上升。人们所说的活跃的市场状态是指第一象限所处的情况，从第二象限开始，市场进入下行阶段；若预计价格发展的趋势将进入第三象限，就意味着房地产市场有进入谷底的可能；若进入第四象限，表明房地产市场从有价无市的阶段进入下一个复苏周期开始阶段。
从以上所掌握的数据分析可以看出，2004-2005年房地产市场行情中的市场价格应该在第一象限第①点。2005年的市场属于需求增长而供给下降，需求增长幅度小于供给减少的幅度。如果以2005年的均衡价格为原点建立坐标系，那么2(M36年的价格仍处于第三象限的第⑧点位上。2006年的市场处于供求同减的状态，但需求减少幅度小于供给减少的幅度。如果以2006年的均衡价格为原点建立坐标系的话，2007年的价格应在第三象限第⑦点位上。由此可推断，2007年房地产价格不会下降。
供求决定价格的分析模型，可以解释价格的走势，但无法全面解析2005、2006年的北京房地产市场明显的价量背离矛盾现象。如果仅从价格不断上涨来判断房地产市场仍旧过热的话，那就进入了误区。
由表5可知，2005年和2006年房地产项目是缺乏需求价格弹性的。在这种情况下，理性的商家做出的反应是符合经济理论的，即当需求缺乏弹性时，涨价可以增加收益，而降价反而不增加收益。这就是2005、2006年为什么成交量下降价格仍在上升，价格上升却仍有人跟进的原因了。概括起来说“需求缺乏弹性+信息不对称=成交量下降+价格上升”。
成交量下降、价格上升对于有资金实力的房地产开发商来说不失为一轮好的行情，但对于百姓和整个房地产业来说，2006年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力(国内的宏观调控、国外的资金支持等因素)起作用，使一些未充分开发的产业和领域快速发展起来的时候，房地产业才能走出低迷。
3.4.2.房地产价格现状
房价涨幅仍然较高，房价继续高位运行。新建住宅价格上涨速度较为突出，涨幅高于二手住宅价格涨幅、住宅租赁价格涨幅以及非住宅物业价格涨幅。
由于房价持续快速上涨，目前房价继续高位运行。1-10月份，全国商品房累计销售均价为3974元/平方米，比去年同期增长了15.3%。
从房屋分类价格来看，住宅价格涨幅持续快速上扬，办公楼与商业价格涨幅波动上升，住宅价格涨幅继续高于非住宅物业价格涨幅。
住宅价格涨幅持续快速上扬。10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月提高0.6个百分点，比6月份提高3.2个百分点。办公楼及商业用房月度销售价格涨幅波动性较大，但总体处于上升趋势。10月份，办公楼价格同比上涨8.7%，涨幅比上月下降了1个百分点；商业用房价格同比上涨6.6%，涨幅比上月下滑了2.4个百分点。
从2007年1—8月房地产市场运行情况来看，房价涨幅呈逐月加快之势。今年4月、5月、6月、7月和8月， 70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1% 、7.5%和8.2%，其中，新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。分地区看，深圳、北京等城市房价高位上涨，近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上，其中，8月份同比分别上涨17.6%和13.5%，销售均价分别达到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三线城市房价涨幅也在加快，8月份北海、乌鲁木齐、蚌埠和常德等城市新建商品住房销售价格同比涨幅均在10%以上，其中，北海近5个月涨幅均在13%以上，8月份达到18.2%。与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头，其中，杭州、宁波新建商品住房销售价格8月份同比分别上涨10.2%和10.5%。
从目前市场运行情况看，一些地方对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性，“9070”调控目标没有如期完成，加之受结构调整周期影响，已供土地没有及时形成实质性开发，中低价位、中小户型普通商品住房有效供应不足。与此同时，信贷、税收政策对住房需求的调节作用不突出，加之近期股市的震荡刺激部分获利资金套现，重新进入房地产市场，导致住房需求持续旺盛。一些开发企业为获取超额利润，囤积土地、捂盘惜售的现象又有所抬头，加剧了住房供求矛盾，给稳定房价带来了较大压力。
3.5.宏观调控政策
2007年房地产10大焦点政策
（1）央行一年内5次加息
2007年是进入加息通道之后，央行加息最为密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上调存贷款利率，同时年内9次上调存款准备金率，现行13.5％的准备金率已经创历史新高。
5次加息对房地产行业来说是较有影响力的经济调控手段。流动性过剩、通货膨胀压力创历史新高背景下，央行频繁使用货币信贷手段调控市场，房地产作为重要的资本集散地，受到的影响巨大。
（2）土地增值税开征
2007年1月16日晚，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。
这一政策出台之后，立刻引发房地产股的集体暴跌。专家表示，作为政府2007年房地产调控政策的第一枪，土地增值税征收的意义在于，释放出对行业持续调控的信号。
（3）《物权法》终获通过
辗转5年，8次提交审议，2007年3月16日《物权法》终于在今年"两会"得以通过。《物权法》的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题，通俗一点来说就是PropertyLaw（不动产法）：现有财产属于谁，谁就是财产的所有人。
物权法既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止招致最多议论的民法草案。相对于其中关于70年后自动续期的规定，《物权法》确定物权的合法性更加意义深远。
（4）"24号文"令下保障房回归
国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即"24号文"。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善"市场房"的同时，将加大"保障房"的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。
24号文的发布被视为是房地产改革思路的根本转变：在对房改10年反思之后，"保障性住房"被提到了前所未有的高度，我们注意到，目前"重市场轻保障"的住房模式有望得到根本性转变。
（5）第二套房首付提至四成
央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
随后，十一黄金周楼市成交量锐减，媒体报道部分楼盘项目和区域出现"退房潮"--1998年房改的最大推动是可以利用银行按揭进行购买，从而把居民的购买力扩大十倍。调控房地产先从调控银行开始，此次提高首付虽然是从第二套住房开始，但其立竿见影的效果被业内评价为"抓住了需求的根子"。
（6）国土部39号令出
国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11月1日起正式实施。39号令直指土地开发市场，有评论指出这次调控的重点是大量储备土地，有土地囤积之嫌的众"地主"们。
无论如何，地产寡头浮出的2007年，对房地产市场的整合起着不小的推力，"地产寡头"现象已经引起有关方面的注意。
（7）物业税有望正式征收
物业税推进工作正在有序展开。10月11日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，目前已有十省市开始物业税"空转"运行。
有预测称，物业税正式征收可能在2008年，专家表示物业税一旦开征，对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求，特别是投资性需求，将在一定程度上起到抑制作用。
（8）限外政策升级
2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。7月《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。5月23日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。
早在去年7月六部委就已联合发布了“限外令”，只是之后外商投资国内房市的步伐不仅未被阻止，反而增长强劲。今年上半年全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9% 。新“限外令”不再为限房价而限外资，效果则是全面限制外资涉足房地产业的调控力度进一步升级。
（9）部门联合发布廉租住房保障办法
日前，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。
《廉租住房保障办法》的发布是对“24号文”的进一步深化，专家预测，政策如果很好地贯彻落实，将在很大程度上改变目前买房难、住房难的状况。
（10）央行今年第十次上调存款准备金率
央行宣布，从12月25日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点至14.5％，这也是今年第10次上调准备金率。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。
与今年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次上调1个百分点，力度明显加大。央行指出，此次上调旨在贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。
3.6.政策性住房概述
据国家统计局发布的信息，5月份“国房景气指数”为103.32，比4月份上升0.67点，同比上升1.45点。1—5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%。商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。
2007年的宏观调控效果尚未完全显现，原因之一是由于政策效力和影响存在滞后性，预计部分政策的明显效果将在2008年凸显。其中最值得关注的是调整住房供应结构、加大政策性住房力度方面———通过加强土地供应和资金保障，落实供应计划，预计2008年实现市场供应经济适用房3万余套；廉租房约0.2万套；两限房约1.5万套；共计政策性住房约5万套。住房结构调整初见成效，2008年政府必将继续加大政策性住房保障和建设力度。
3.7.房地产市场影响因素
1．物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升
物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。
相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。
2．从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市
为应对目前物价上涨过快的趋势，稳定通货膨胀预期，防范通货膨胀的发生，今后一段时期必将继续施行从紧的货币政策。央行将可能采取提高存款准备金率、继续小幅加息等宏观调控措施，保持流动性适度偏紧。我们分析，从紧的货币政策环境，对房地产市场将产生一定的影响：一方面，加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；另一方面，即使考虑到加息的因素，目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。
在目前的物价环境和货币政策环境下，房地产市场的需求结构将发生变化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制，同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能。因此，加息增加了购房成本，弱化了中低收入者满足自住需求的购房支付能力。
另一方面，高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低，随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。二是由于通胀的压力，使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值，这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。三是目前房价等资产价格提高很快，资金成本远远低于投资回报，导致投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大，严重推动了投资需求。
3．资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用
我国出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。国际收支较大顺差的状况短期内难有改变，这意味着，流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在。持续的流动性过剩导致了资本市场迅速膨胀，迅速推动了国内资产价格的攀升，资产价格处于高位震荡状态。由于我国的资本市场不发达，投资渠道有限，大量的资金追逐保值增值性良好的房地产，这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。因此，资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市，推高了房价。
4．外资投资国内房地产市场呈扩张趋势
近年来，美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，一是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作为获得套利收益的一个渠道。外资进入我国房地产主要有以下几种方式：一是直接收购房地产，以非住宅物业为主；二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地、房地产开发等环节；三是通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。
2007-2008年度房地产宏观形势研究报告
第1章：07年地产总体形势概述
第2章：土地市场分析
第3章：房地产开发市场分析
第4章：信贷市场分析
第5章：二手房市场分析
第6章：08年房地产发展趋势
中广信
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