奥运猜想题：奥运会到底能不能成为楼市分水岭？
设计/李光鹏
奥运猜想题
奥运会是举世瞩目的运动盛会，也是让全世界垂涎的经济蛋糕。奥运对于举办国、举办城市经济发展的提携，从1984年洛杉矶奥运会开始就被世界所共识，而历史证明，地产行业是奥运经济最直接和最重要的受益者之一。2001年7月13日，北京成功申办2008年夏季奥运会，而青岛作为北京奥运的协办城市，青岛楼市开始被美好的憧憬所包围。
我们能够看到的奥运对楼市的直接刺激，就是青岛的海滨一线。尤其是奥帆中心周边的海景房，更是在7年里经历了前所未有的腾飞。最初每平方米四五千元，飙升至现在的每平方米两三万元。滨海房因奥运而身价跳高，也成为带动青岛房价爬坡的车头。从李沧区到城阳区、即墨，从开发区到胶南甚至胶州、莱西与平度，价格的奇迹无不隐含了奥运因素或明或暗的推动。
然而，再高的山也总有海拔的极限，楼价无限攀升毕竟只是部分人的美好愿景，即便有奥运这样的强力牵引，人们还是早早就开始了奥运楼价牛市的倒计时。2004年，青岛楼价集体提升，奥运利好全面兑现的时候，就有人提出2006年将是利好结束的分水岭，之后会出现房价下跌的情况，同时也有人认为2008年，随着奥运会的结束才是真正的楼市分水岭时间。
2006年的分水岭并未如约到来。但是2007年年末至2008年，楼市整体进入“过冬期”。现如今，已到眼前的奥运似乎也难以刺激楼市迟钝的神经。此时，8月份再次成为分水岭的临界点，那么奥运会到底能不能成为所谓的分水岭，奥运会之后的楼市又会呈现一幅怎样的画面呢？这将是一道众说纷纭的猜想题。
8月7日，入秋。过去的七年，我们见识了奥运对于楼市能量巨大的价值提升，然而，随着奥运临近，其注入楼市的活力针剂却似乎药力消解，市场的体温降下来了，地产人伴随着价格处于高位的楼盘，一起“高处不胜寒”，奥运之后。分水岭会否如期而至，这已经是时下楼市中最折磨人的命题。我们请来相关人士，重温七年来的奥运地产热度，也请专家对后奥运地产的走向做一判断。本专题撰稿本报记者 魏建华
2001年7月～2001年底
申奥成功楼市感受奥运脉搏
2001年7月13日，是个值得全体中国人永远铭记的日子。奥运首次来到中国，十多亿人民的激情与眼泪齐飞。青岛作为唯一申奥伙伴城市，楼市也随之迎来了一次飞跃。“申奥成功前后，开发商和购房者的心态都是两重天！”一位地产人士在申奥前几个月，曾经承办过一次全国性“助申”的青岛站活动，“当时我去找一些开发商，请他们赞助一点钱，也算为奥运出点力！结果应者寥寥！”那时青岛前海一线，4000元/平方米以上的房子就已经很高档，而现在它们都已是“万元房”。
2001年7月13日以后，情况就不一样了，海边的房子80%开始了每平方米四五百元的提价幅度。消费者的热情也被调动起来，据说香港东路某楼盘，申奥前每月只卖出十几套，申奥之后，房子骤然大热，价格到2007年底已经从每平方米3000多元涨到4000多元，一期的房子三四个月就售磬。
市场点评：龙江，龙江工作室总经理，那是青岛地产第一年感受到奥运的脉搏的跳动。尤其是受到直接带动的前海一线楼盘，开发商似乎一夜之间明白了，奥运是个好东西，它能让我们赚钱。但那时候，奥运还只是撬动了楼市升温的一角，奥运的利好还没有被楼市的各个区域分享，它的辐射，还需要东部沿海区域这个龙头的传导。
2002年～2003年
青春之歌利好默默地呈现
奥运在一夜之间催热了前海楼盘，东部沿海这一方寸之地，已经盖不住奥运的热量。青岛楼市开始频出“头条”，出身北部的广业拿下湛山地王；快速路加强了市区各板块的交通联系，浮山后成为重要的二手房采购基地；郊区地产开始起步，天泰荣昌等大公司杀入西海岸……
2003年9月7日，青岛房价史上一个标志性事件出现，千人冒雨“哄抢”了海泊人家，市北区、四方区交界处近5000元的价格让人们对青岛的楼价有了再认识。青岛楼价还有多少空间？成了那年下半年业内的普遍思考，这也是奥运推动楼市的过程中，首次表现出波折上升的特征。或许正是因为这种思考带来的犹豫，当浮山后划时代大盘——— 湖光山色以5000多元/平方米的价格面市后，在前半年的销售期中遭遇了尴尬的疑问期。
市场点评：常军，华侨地产客户服务部经理，2001年以后，青岛的房子好像一片大好，这基本上都是奥运带来的福音，但每个人对于奥运刺激到底有多强也都没有底。后来城建在浮山后卖当时看来那么贵的房子，大家就接受不了。市场冷了几个月，加上那一段时间，市场上的房子并不是很多，城建那么有标志性的公司停在那里就显得很扎眼。后来证明，这段只是楼市的暂停，更大的爆发还在后头。
2004年～2005年
激情四射奥运利好集中兑现
时间进入了2004年，青岛楼市就在奥运利好的释放下，开始升温、升温、再升温。不考虑房价的惯性增长，这两年，是青岛楼市最受用的一段时光。湖光山色以惊人的速度消化完毕，浮山后的价格稳稳地站上了5000元/平方米。玺景园以过万元的单价开盘，香港路从中到东火成一片，石老人周边也蹭蹭卖到了每平方米七八千元。李沧区也获得认可，包括百通、广业在内的企业做强做大，一些楼盘项目受到追捧，价格已经接近了5000元/平方米关口。更令人吃惊的是郊区地产，即墨的别墅让青岛购房者着迷，胶州也请来了当时势头正旺的大鳄顺驰。
市场点评：张先生，某事业单位员工，2005年3月购房。他说，那时候买房子真的跟有个鞭子抽着似的，而且那时候吃饭的时候都在谈房子，上网也免不了去看看房子。我当时经济不怎么宽裕，只好跟着朋友去即墨买房子，也不便宜，4000多元每平方米，后来涨到5000多元每平方米，再后来就调整了，现在还套着，当时最打动我的话还是一个售楼小姐说的：奥运会了，青岛市区没多少房子，青岛与即墨距离那么近，这地方的房子肯定升值。
2006年～2007年秋
临近奥运海边楼盘集体“借火”
2005年，楼市首轮调整的威力很轻易地被楼市消化掉，楼市在2006年前5个月继续向上，而且在这一年里，楼市发生了许多影响深远的大事。万科、绿城、宝龙、卓越等国内大地产公司纷纷来到青岛，一夜之间，青岛地产迎来了大鳄时代。而这个时代的开创，我们也不能不把部分原因归功于奥运因素的带动。
尽管2006年6月，调控再次光临楼市，但这次调控的影响如同之前一次，只是制造了几个月的紧张，而从2006年开始到2007年10月份，青岛楼市也开始了奥运前最后的疯狂。房价的高升再次到了新的海拔，与奥运有着千丝万缕关系的滨海高档盘在2007年站上了3万元的新价格基准线，由于大鳄的带动，北部城阳区的地产市场开始爆炸性增长，价格也一次次在每平方米七八千元的标尺前摸高。
2007年楼市达到顶峰的另一个标志是，中海地产等大企业引发的拍地潮，地王接二连三地涌现，反映了青岛这个奥运城市对地产行业的吸引力也达到了顶点。
市场点评：开发商刘先生，2006年调控的时候，我就和员工说，奥运的牌还是有价值的。我和一些人打赌，两年里房子还会有惊人的变化。果不然，燕岛国际公寓快3万元/平方米了，凯悦中心的均价也达到了3万元。
2007年底～2008年8月
开幕前夜楼市分水岭渐现
2007年冬天开始，青岛地产也没能从全国性的地产冷局中摆脱出来，尽管它有奥运协办城市的光环，尽管它的优美环境越来越受到人们的称赞，尽管很多人还在强调青岛地产的独特性。可这些又怎么样呢？最早开始陷进去的是二手房，虽然青岛的二手房市场的制冷速度比不上京沪广深，尽管与那些城市疯狂的按揭相比，青岛人的房产持有方式还是保守或者说理性，但二手房在2008年5月之后遭遇的冷淡，却也让业内难以承受。一手房同样难以幸免，从南到北，从东到西，很多开发商都经历着自2001年以来最大的销售瓶颈，一些人对行业的信心也在动摇。奥运的利好？很多人已经好久没有谈这个词了，即便是偶有提及，还是被加上了“曾经的”、“已经透支的”等状语，奥运的好日子过去了吗？
市场点评：开发商崔先生，奥运要来时，人们对它有很多美好的预期，这种预期就会变成追捧，可临近奥运的时候，人们感觉，这个事要过去了，是不是利好就到头了，这种想法带来的观望，观望的结果就是房子不好卖，我想现在很多同行都在为这件事头疼。
购房者林先生：我想买房子，但现在不敢买。问几个朋友，奥运会后房价会跌吗？大家的回答都摸棱两可，现在房价那么高，我也不敢随意出手。
奥运之后的预期
现在最被关注的问题就是奥运会以后青岛楼市会怎样？记者与十几位地产业内人士交流了后奥运时代，青岛地产的走向。看好奥运后楼市的地产人超过10位，只有2位对奥运后的市场走势比较悲观。
金泽地产营销总监张庆雷：奥运会后青岛地产的走势应该是逐渐向好。从全国的大趋势看，部分区域的价格回调是一个理性调整的结果，这样做的效果就是让楼市更加规范与合理，从国家的层面看已经被定义为支柱产业的地产行业，是不容其乱掉的，国家的调整是必然的，目的也是想让其软着陆。再者，奥运会对很多举办城市的地产业都是先提升再冷落，但中国的国情有些特殊，巨大的人口基数，保证了地产的需求，保证了我们的地产向外人打开窗口后，也不会被自己人冷落。
大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚：奥运前楼市的一些观望也好，动荡也好，平淡也好，只说明奥运对于地产的一些直接利好已经被用完，现阶段人们的注意力已经转到奥运本身，而对所谓的奥运刺激地产没有兴趣。但奥运会结束，奥运城市还将存在，通过奥运的桥梁，这些城市的一些美好的地方将让更多人知道，而且我们的城市与西方的城市还是有很大区别，西方的奥运城市是成熟的，奥运结束后可能几十年都没什么变化，我们的城市还是年轻的，它的进步和改变在奥运会之后还将继续下去，这些利好将会补充到奥运的后续效应中来，为青岛地产吸引更多的人气。
相对于地产从业者的普遍从容，购房者对楼市的态度是悲观与乐观各占一半。记者询问的31位购房者中，有16位表示会在近期购房，只是因为奥运而没有时间，有13位表示不看好后市，觉得房子会跌，另有两位表示，看不大懂，也拿不准是否要在近期出手。
■记者手记
穿越奥运的楼市爱情
爱奥运更爱房子，购房者与房子的交往史可以谱写一部爱情长篇，因为在申奥前、申奥后、奥运准备期、奥运期间，乃至奥运结束后，这段爱情的叙事还将在生活的长河里流淌。开发商也有自己的楼市爱情，房子是他们的事业，没有任何人比开发商更能对房子动情。不同的是，对于奥运的态度，消费者可以为房子把它抛在脑后，而开发商与房子的爱情却非常需要奥运这样的大事件来调剂，才能来得更有滋味。开发商爱房子，也爱奥运，奥运把原本姿色平常的房子，装扮得有生有色，奥运为房子奉送了价值不菲的“嫁妆”，奥运曾经直接让开发商的家境殷实起来，然而，当奥运行将开始，购房者与开发商的楼市爱情却都因为奥运而有了不同的变化。
开发商有些心悸，他们心里说，奥运怎么不准备得长一点，举办得长一点，奥运之后房子会不会像嫁作他人妇的孩子，由女孩而变作妇人，购房者却平添了几分希望，毕竟现在“娶”个房子回家，代价就如同时下的彩礼行情一般，水涨船高，在他们看来，水就是奥运这汪水，船就是房价这艘船，水往低处才能流，水流了，房子这艘船才能载上他们的理想远航。
爱情本没有什么道理可讲，楼市爱情的冲突只是和谐前的一点噪音，终有一天，房子能在开发商与购房者之间寻求一种平衡，或许，这与奥运无关。
半岛都市报 记者 魏建华
市南区市北区四方区崂山区李沧区城阳区黄岛区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市
多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ
多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ
