迎战九月 后奥运时代青岛楼市的五大猜想
迎战九月
房地产的灿烂被冠以“曾经”的状语，越拖越长的观望期，却让它的未来更加扑朔迷离。重回巅峰也好，跌入低谷也好，人们的安家置业梦想还将继续，开发运营的脚步也不会停止，试着猜想楼市的今后，体会它可能带来的美丽与哀愁。
猜想1：“金九银十”暂时反弹
楼市已经憋了近一年火了，开发商很着急，购房者也未必不急迫。秋高气爽的天气马上就到，楼市传统的黄金节奏也要到来，这个9月到底会以一种怎样的状态开始呢？不少人认为，这个“金九银十”，被迫休息了一个月的开发商，在资金链的重压下，一定会有所行动，而观望了半年的购房者中也必有一批等不及的，要重拾购房计划。“金九银十”，楼市或可短暂地重温激情。
实现指数：★★★★
业界预测
鑫江置业副总经理马建平：我觉得这个秋天，市场应该会迎来一个转机。奥运会结束了，人们的注意力也还要回到衣食住行。房子当然还应该是消费者着重考虑的大宗消费。结婚的、拆迁的、改善居住条件的，这些实在的购房需求已经蓄水了一年，也到了该释放的时候了。我们注意到，能够实现这一想法的基础就是，青岛楼市目前至少在价格上还保持稳定，而且很多同行现在推出的优惠政策比较多，我相信，这个金九银十，开发商和消费者都会有所收获。
某地产研究室有限公司总经理林先生：即便是金九银十到了，市场的观望仍不可看穿。其实，这轮大的调整，不光是着眼于房地产，而是整个宏观经济的调整。奥运结束，并不能给调整标上休止符。这对楼市而言，就是多个层面的釜底抽薪。这也让消费者更有理由观望，也将最终让开发商层面出现实质意义的让步，但显然，这还需要过程。另外，从需求角度，我觉得，奥运后的能量并不大。改善居住条件的看不清形势，不会盲目出手，结婚的赶在奥运前已经成双入对了不少，奥运是拆迁的动力之一，而后奥运时代，城市拆迁的能动性也小了不少，需求也会跟着缩水。总体而言，我觉得这个9月、10月，楼市气象一新的机会不大。
猜想2：价格仍将继续调整
虽然最新公布的数据显示，青岛地产的价格还在随着全国整体水平慢慢上移，但是目前青岛地产的价格已经没有了过去咄咄逼人的攻势，各家地产商正在努力让自己项目的价格稳定，让它不那么刺眼，也让购房者觉得它能更加平易近人。也许进入9月，这种调整还将继续，或许会出现如一线城市那样的价格滑坡。其实，价格调整并不可怕，可怕的是调整结束后，购房者依然不买账。
实现指数：★★★
业界预测
青岛颐荣置业董事长刘伟：有人说，目前青岛地产的价格在以静制动，如果这也算是一种调整，那么我们可以很乐观地说，这种调整的调子将在很长时间内被保持下去。也有人说，调整的结局就是价格大幅度滑坡，我觉得这种“破坏性”调整很快到来的可能性不大。其实这种市场的僵持前几年也出现过几次，只不过这次的调整时间比较长，在我看来，这种僵持迟早要被挡不住的刚性需求打破，而各种有关房价下滑的猜测也将被终止。当然，可能在一段时间内，需求爆发的可能性也不大，在个别项目中，可能会出现价格的回落，但这种变化不会笼罩全局，只能是个体。
某策划代理公司陈经理：价格调整恐怕势不可当，现在是一线城市首当其冲，恐怕包括青岛在内的二线城市也撑不了多久。我是通过一些项目的实际情况得出这些结论的。有相当一些项目，其资金链已经相当薄弱，因为土地占压资金，因为房产销售滞缓，这些公司都在苦撑。很多公司推出优惠措施，虽然他们尽量不让这种优惠过于明显地表现在价格上，但如果这些最后的招数也不奏效，迟早会落实到价格上。
猜想3：大鳄“瘦身”应对寒冬
过去两年，青岛成了地产大鳄长袖善舞的秀场，大块拍地，高调宣传，大鳄的实力让人印象深刻。如今的地产早早步入冬季，恐怕体重再肥硕的巨人也感到不暖和。下半年，大鳄们在青岛的表演会收敛许多，他们不会再不惜代价去追逐土地，甚至会把自己的开发量压低。万科就宣布将减少下半年的开、竣工计划，将今年计划的新开工面积和竣工面积分别从原来的848万平方米和689万平方米下调至683万平方米和586万平方米。大鳄也将迎来自己的瘦身季。
实现指数：★★★
业界预测
北部某地产公司营销总监张先生：事实证明，现在的市场形势就是，你摊子铺得越大，越不好收场。据我了解，有那么几个在青岛有项目的国内大公司，日子也是艰难不已。我总结了一下几个国内大公司在青岛的不恰当经营行为：首先是不顾青岛的现实基础，去高价拿地或者把项目价格定得过高，市场风向一变，这些企业都陷入了尴尬；再一个就是对一些区域的市场成熟度判断有失误，选错了踏板，跟进的脚步就有点迟钝。下半年，运营经验丰富的大鳄们在如此背景下收缩战线是最恰当的行为。
启典不动产市场总监张密阁：下半年大鳄在青岛还将采取攻势。很多人认为大鳄们会迁就市场，我觉得大公司的操作会跳出这种惯常的思维模式，大鳄走的是全国一盘棋，人家有自己的小宏观思维。只要青岛的市场像现在这么稳定下去，下半年大鳄们可能还会有很大的动作。比如拿地，我与某大鳄青岛公司的朋友交流时，人家就认为下半年是低价拿地的好时候。还有就是开发进度的问题，成了大鳄就是穿上了红舞鞋，进度慢不得，大鳄有足够实力保持其相对稳定的开发进度，即便是销售暂时有问题，这种速度也慢不下来。
猜想4：中小房企“就地卧倒”
潘石屹说过“百日剧变”的话，现在，百日早已过去，虽然没看见明摆着的报纸新闻，但是谁也不会否认这样洗牌大战的节奏并没有减缓或消失。现在，所有的人都要硬撑着，撑不撑得住就看自身的能力了。也许，从9月开始，中小房企到了“就地卧倒”的时候了。
实现指数：★★
业界预测
城阳某地产公司销售经理李先生：“洗牌”一直是楼市中的一个时髦词汇，每每市场有所波折时，这个词就冒了出来。而在我看来，今年下半年，一些中小房企就到了卧倒的时候，请注意，是卧倒，不是“俯卧撑”。大企业当然日子也不好过，但瘦死的骆驼比马大，人家至少还有支撑下去的本钱，而中小企业将为这场无限延长的僵持而体力不支。应该区别的是，小企业的卧倒更具有主动性，没有项目的，不愿意搅和这摊浑水，有项目的快打快收，拿回本钱另谋他业，至于说大不大说小不小的那些公司，其倒下就有身不由己的因素的，无法像大鳄那样实现全国性资金互动，手头还有不少储备，却无法用市场来激活它们，楼市像一个永不卸下、又没有尽头的磨盘，耗尽它们的体力。
龙江工作室总经理龙江：中小房企的悲歌唱得有些早了。首先，我觉得下半年的调控政策会有些变化，房地产市场不能垮，现在越来越成为一种共识，而同样垮不得的是市场的主体之一———中小房企。下半年获得资金续供的可能性很大。再者，我觉得，即便是中小房企在某些项目中铩羽，也不会过于狼狈。市场外是有闲置资金的，它们只是在寻找一个进入地产市场的机会而已，我相信，目前的市场窘境是暂时的，而下半年，开发商一定会找到一条合作共赢的路来渡过难关。
猜想5：房企“变阵”打破僵局
我们不应该漠视开发商的主观能动性。即便在上半年地产市场如此困难的大环境下，我们还是看到了开发商求新求变的措施与手段，只不过市场的压力让不少开发商的动作有点保守，毕竟在这个谁也把不好脉的市场环境下，静待时机被认为是明哲保身的良方。但是，再良的方子也有失效的时候，也许在下半年，我们可以看到开发商的大手笔，这种动作足以打破楼市僵局。
实现指数：★★★★
业界预测
业内人士邱先生：上半年，我们看到了开发商们各施武功，但这些招数多是“青岛级”的，送这个送那个，什么联欢，什么聚会的，比起人家一线城市动辄20%的价格调整，太小打小闹了。我觉得，下半年，青岛的开发商可能会有一些“全国级”的动作。做出这样的判断，基于以下几个理由：首先就是市场的环境不可能在短期内好转，现在已经有一些开发商扛不住了，为了刺激消费，赢得资金回流，只能采取一些让市场足够震动的动作。其次，就是大鳄们，可能会成为某些大动作的领头人，其实现在很多在青的大鳄，其外地公司已有一些声势浩大的调整，只是在青岛还没有落地。下半年，如果市场再不好转，这种调整迟早也要来到青岛。
青岛建房策划代理公司总经理王黎：我觉得，下半年青岛开发商还将采取比较保守的市场策略。现在，青岛市场正维持着可贵的稳定，而业内都清楚，稳定才是结束僵持的科学环境。如果谁率先在市场举动中出位，那么对于整个青岛市场，就可能带来一种灾难性后果。而且，青岛市场实际上也在慢慢地恢复，开发商贸然出击的意义并不大。
■相关链接 大腕声音
大腕的声音始终都有影响力，让我们看看地产大腕们都说了些什么吧。
潘石屹：巨大的危险正在逼近
“我不知道谈‘房地产的寒冬’是不是确切，但巨大的危险正越来越逼近这个行业，现在基本已经到了不可逆转的地步。”“从现在2008年的8月份的情况来看，中国房地产行业资金短缺的这些危险因素不但没有减弱、消除，反而在恶化。”“我想在奥运之后，政府会对宏观经济的政策和房地产的政策做出一些相应调整。对房地产行业而言，只要能够获得与别的行业一样、平等的银行、税收政策，就是政府最大的救市行动了。”
卢铿：还有巨大的发展空间
中国房地产业的未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。同时，我们又必须看到在这个行业里确实还存在着不少问题，诸如———地价过高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效果欠佳、“一刀切”政策、土地产出率低以及弱势群体意见大等等。
冯仑：房价不会暴跌
我个人认为奥运会前后的市场不会有太大变化。以前举办过奥运会的许多国家，已经处于经济高峰点，相当于已经吃饱了又吃一碗，所以就吐出来浪费了。现在中国经济正处于高速上升期，本身还处于饥饿状态，从建设角度来说市场需求非常大，这个时候奥运来了，只是推饭的那个车跑得快一点儿，多给你一盒饭的问题，奥运之后经济仍然会增长。所以我认为房价不会发生太大波动，不会暴涨也不会暴跌，会有一个稳定的趋势，每年涨5%到10%。
半岛都市报
房地产的灿烂被冠以“曾经”的状语，越拖越长的观望期，却让它的未来更加扑朔迷离。重回巅峰也好，跌入低谷也好，人们的安家置业梦想还将继续，开发运营的脚步也不会停止，试着猜想楼市的今后，体会它可能带来的美丽与哀愁。
猜想1：“金九银十”暂时反弹
楼市已经憋了近一年火了，开发商很着急，购房者也未必不急迫。秋高气爽的天气马上就到，楼市传统的黄金节奏也要到来，这个9月到底会以一种怎样的状态开始呢？不少人认为，这个“金九银十”，被迫休息了一个月的开发商，在资金链的重压下，一定会有所行动，而观望了半年的购房者中也必有一批等不及的，要重拾购房计划。“金九银十”，楼市或可短暂地重温激情。
实现指数：★★★★
业界预测
鑫江置业副总经理马建平：我觉得这个秋天，市场应该会迎来一个转机。奥运会结束了，人们的注意力也还要回到衣食住行。房子当然还应该是消费者着重考虑的大宗消费。结婚的、拆迁的、改善居住条件的，这些实在的购房需求已经蓄水了一年，也到了该释放的时候了。我们注意到，能够实现这一想法的基础就是，青岛楼市目前至少在价格上还保持稳定，而且很多同行现在推出的优惠政策比较多，我相信，这个金九银十，开发商和消费者都会有所收获。
某地产研究室有限公司总经理林先生：即便是金九银十到了，市场的观望仍不可看穿。其实，这轮大的调整，不光是着眼于房地产，而是整个宏观经济的调整。奥运结束，并不能给调整标上休止符。这对楼市而言，就是多个层面的釜底抽薪。这也让消费者更有理由观望，也将最终让开发商层面出现实质意义的让步，但显然，这还需要过程。另外，从需求角度，我觉得，奥运后的能量并不大。改善居住条件的看不清形势，不会盲目出手，结婚的赶在奥运前已经成双入对了不少，奥运是拆迁的动力之一，而后奥运时代，城市拆迁的能动性也小了不少，需求也会跟着缩水。总体而言，我觉得这个9月、10月，楼市气象一新的机会不大。
猜想2：价格仍将继续调整
虽然最新公布的数据显示，青岛地产的价格还在随着全国整体水平慢慢上移，但是目前青岛地产的价格已经没有了过去咄咄逼人的攻势，各家地产商正在努力让自己项目的价格稳定，让它不那么刺眼，也让购房者觉得它能更加平易近人。也许进入9月，这种调整还将继续，或许会出现如一线城市那样的价格滑坡。其实，价格调整并不可怕，可怕的是调整结束后，购房者依然不买账。
实现指数：★★★
业界预测
青岛颐荣置业董事长刘伟：有人说，目前青岛地产的价格在以静制动，如果这也算是一种调整，那么我们可以很乐观地说，这种调整的调子将在很长时间内被保持下去。也有人说，调整的结局就是价格大幅度滑坡，我觉得这种“破坏性”调整很快到来的可能性不大。其实这种市场的僵持前几年也出现过几次，只不过这次的调整时间比较长，在我看来，这种僵持迟早要被挡不住的刚性需求打破，而各种有关房价下滑的猜测也将被终止。当然，可能在一段时间内，需求爆发的可能性也不大，在个别项目中，可能会出现价格的回落，但这种变化不会笼罩全局，只能是个体。
某策划代理公司陈经理：价格调整恐怕势不可当，现在是一线城市首当其冲，恐怕包括青岛在内的二线城市也撑不了多久。我是通过一些项目的实际情况得出这些结论的。有相当一些项目，其资金链已经相当薄弱，因为土地占压资金，因为房产销售滞缓，这些公司都在苦撑。很多公司推出优惠措施，虽然他们尽量不让这种优惠过于明显地表现在价格上，但如果这些最后的招数也不奏效，迟早会落实到价格上。
猜想3：大鳄“瘦身”应对寒冬
过去两年，青岛成了地产大鳄长袖善舞的秀场，大块拍地，高调宣传，大鳄的实力让人印象深刻。如今的地产早早步入冬季，恐怕体重再肥硕的巨人也感到不暖和。下半年，大鳄们在青岛的表演会收敛许多，他们不会再不惜代价去追逐土地，甚至会把自己的开发量压低。万科就宣布将减少下半年的开、竣工计划，将今年计划的新开工面积和竣工面积分别从原来的848万平方米和689万平方米下调至683万平方米和586万平方米。大鳄也将迎来自己的瘦身季。
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业界预测
北部某地产公司营销总监张先生：事实证明，现在的市场形势就是，你摊子铺得越大，越不好收场。据我了解，有那么几个在青岛有项目的国内大公司，日子也是艰难不已。我总结了一下几个国内大公司在青岛的不恰当经营行为：首先是不顾青岛的现实基础，去高价拿地或者把项目价格定得过高，市场风向一变，这些企业都陷入了尴尬；再一个就是对一些区域的市场成熟度判断有失误，选错了踏板，跟进的脚步就有点迟钝。下半年，运营经验丰富的大鳄们在如此背景下收缩战线是最恰当的行为。
启典不动产市场总监张密阁：下半年大鳄在青岛还将采取攻势。很多人认为大鳄们会迁就市场，我觉得大公司的操作会跳出这种惯常的思维模式，大鳄走的是全国一盘棋，人家有自己的小宏观思维。只要青岛的市场像现在这么稳定下去，下半年大鳄们可能还会有很大的动作。比如拿地，我与某大鳄青岛公司的朋友交流时，人家就认为下半年是低价拿地的好时候。还有就是开发进度的问题，成了大鳄就是穿上了红舞鞋，进度慢不得，大鳄有足够实力保持其相对稳定的开发进度，即便是销售暂时有问题，这种速度也慢不下来。
猜想4：中小房企“就地卧倒”
潘石屹说过“百日剧变”的话，现在，百日早已过去，虽然没看见明摆着的报纸新闻，但是谁也不会否认这样洗牌大战的节奏并没有减缓或消失。现在，所有的人都要硬撑着，撑不撑得住就看自身的能力了。也许，从9月开始，中小房企到了“就地卧倒”的时候了。
实现指数：★★
业界预测
城阳某地产公司销售经理李先生：“洗牌”一直是楼市中的一个时髦词汇，每每市场有所波折时，这个词就冒了出来。而在我看来，今年下半年，一些中小房企就到了卧倒的时候，请注意，是卧倒，不是“俯卧撑”。大企业当然日子也不好过，但瘦死的骆驼比马大，人家至少还有支撑下去的本钱，而中小企业将为这场无限延长的僵持而体力不支。应该区别的是，小企业的卧倒更具有主动性，没有项目的，不愿意搅和这摊浑水，有项目的快打快收，拿回本钱另谋他业，至于说大不大说小不小的那些公司，其倒下就有身不由己的因素的，无法像大鳄那样实现全国性资金互动，手头还有不少储备，却无法用市场来激活它们，楼市像一个永不卸下、又没有尽头的磨盘，耗尽它们的体力。
龙江工作室总经理龙江：中小房企的悲歌唱得有些早了。首先，我觉得下半年的调控政策会有些变化，房地产市场不能垮，现在越来越成为一种共识，而同样垮不得的是市场的主体之一———中小房企。下半年获得资金续供的可能性很大。再者，我觉得，即便是中小房企在某些项目中铩羽，也不会过于狼狈。市场外是有闲置资金的，它们只是在寻找一个进入地产市场的机会而已，我相信，目前的市场窘境是暂时的，而下半年，开发商一定会找到一条合作共赢的路来渡过难关。
猜想5：房企“变阵”打破僵局
我们不应该漠视开发商的主观能动性。即便在上半年地产市场如此困难的大环境下，我们还是看到了开发商求新求变的措施与手段，只不过市场的压力让不少开发商的动作有点保守，毕竟在这个谁也把不好脉的市场环境下，静待时机被认为是明哲保身的良方。但是，再良的方子也有失效的时候，也许在下半年，我们可以看到开发商的大手笔，这种动作足以打破楼市僵局。
实现指数：★★★★
业界预测
业内人士邱先生：上半年，我们看到了开发商们各施武功，但这些招数多是“青岛级”的，送这个送那个，什么联欢，什么聚会的，比起人家一线城市动辄20%的价格调整，太小打小闹了。我觉得，下半年，青岛的开发商可能会有一些“全国级”的动作。做出这样的判断，基于以下几个理由：首先就是市场的环境不可能在短期内好转，现在已经有一些开发商扛不住了，为了刺激消费，赢得资金回流，只能采取一些让市场足够震动的动作。其次，就是大鳄们，可能会成为某些大动作的领头人，其实现在很多在青的大鳄，其外地公司已有一些声势浩大的调整，只是在青岛还没有落地。下半年，如果市场再不好转，这种调整迟早也要来到青岛。
青岛建房策划代理公司总经理王黎：我觉得，下半年青岛开发商还将采取比较保守的市场策略。现在，青岛市场正维持着可贵的稳定，而业内都清楚，稳定才是结束僵持的科学环境。如果谁率先在市场举动中出位，那么对于整个青岛市场，就可能带来一种灾难性后果。而且，青岛市场实际上也在慢慢地恢复，开发商贸然出击的意义并不大。
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大腕的声音始终都有影响力，让我们看看地产大腕们都说了些什么吧。
潘石屹：巨大的危险正在逼近
“我不知道谈‘房地产的寒冬’是不是确切，但巨大的危险正越来越逼近这个行业，现在基本已经到了不可逆转的地步。”“从现在2008年的8月份的情况来看，中国房地产行业资金短缺的这些危险因素不但没有减弱、消除，反而在恶化。”“我想在奥运之后，政府会对宏观经济的政策和房地产的政策做出一些相应调整。对房地产行业而言，只要能够获得与别的行业一样、平等的银行、税收政策，就是政府最大的救市行动了。”
卢铿：还有巨大的发展空间
中国房地产业的未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。同时，我们又必须看到在这个行业里确实还存在着不少问题，诸如———地价过高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效果欠佳、“一刀切”政策、土地产出率低以及弱势群体意见大等等。
冯仑：房价不会暴跌
我个人认为奥运会前后的市场不会有太大变化。以前举办过奥运会的许多国家，已经处于经济高峰点，相当于已经吃饱了又吃一碗，所以就吐出来浪费了。现在中国经济正处于高速上升期，本身还处于饥饿状态，从建设角度来说市场需求非常大，这个时候奥运来了，只是推饭的那个车跑得快一点儿，多给你一盒饭的问题，奥运之后经济仍然会增长。所以我认为房价不会发生太大波动，不会暴涨也不会暴跌，会有一个稳定的趋势，每年涨5%到10%。
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市南区市北区四方区崂山区李沧区城阳区黄岛区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市
多层住宅小高层住宅高层住宅复式住宅公寓别墅商住楼写字楼经济适用房限价商品房网点商铺
销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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销售起价：3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-8千8千-1万1万-1万5千1万5千以上未定价
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