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    叶檀:重磅来袭!个税改革到底会不会推高房价?

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    叶檀:重磅来袭!个税改革到底会不会推高房价?

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2018-06-21 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    6月19日,是中国个税法历史上的大日子。

    当天,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。从1980年以来,中国个人所得税法第七次修正,但这次不一样!

    这是我国个税制度上的一次根本性改革,中国的个税改革方向明确,从分类税制转化为分类和综合相结合,从按个人向按家庭征收的模式。

    这次提出的草案,如果仅仅是个税起征点提高,跟以往的个税改革没有本质区别,不管起征点提到几万,都没什么用!

    民众关注的是综合征税、专项扣除,反避税。

    工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税,业余写点字、有个人发明专利的人要注意了,一旦出售就有收入,个人所得税税收大约不会比个税草案出台之前低。

    草案首次增加反避税条款,针对个人不按独立交易原则转让财产、在境外避税地避税、实施不合理商业安排获取不当税收利益等避税行为,赋予税务机关按合理方法进行纳税调整的权力。

    这让人联想到最近如火如荼的小崔事件,如果通过股权、境外等安排避税,国税局就等在后面,未来征税会越来越严厉。

    这次草案,还首次增加了子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

    这几项是居民最关切的问题,这些专项扣除,反映政府鼓励的什么,反对的是什么,保护的是什么。

    按照现行的个税税制,工薪所得能够扣除的,主要有基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、住房公积金等专项扣除项目,缺乏教育、抚养子女等专项扣除。现在专项扣除,有了按家庭征税的雏形。

    扣除子女教育支出,是为了减轻有子女家庭的负担,政府没增加多少教育经费,但征收的税收减少了,指定用到孩子读书上,鼓励年轻人接受完整的教育。

    我国九年义务教育费用基本靠财政解决,中国家庭子女的教育支出集中在高中、大学和幼儿园阶段,此举重点解决幼儿园、高中、大学的教育支出,鼓励大家读高中、读大学。

    中国家长最愿意出的钱是子女教育,就是收入菲薄的民工朋友们,他们多数也愿意把钱花到孩子教育上。

    扣除继续教育支出,是鼓励继续学习。扣除大病医疗支出,缓解居民大病医疗支出压力,扣除住房贷款利率和住房租金,是鼓励租房,鼓励刚性需求买房。

    房地产处于关键的转型期,房地产市场主基调是保持稳定,个税改革似乎与此背道而驰,感觉在刺激房地产业发展。

    草案中不明确的一点是:住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除,是包含在5000元以内,还是额外扣除。

    如果在5000免税额以上,抵扣贷款利息,购房者将得到非常大的刺激,他们幸福死了。

    引用网络计算,按照目前北京正常的收入水平和房贷情况,个人扣除五险一金后,收入通常在2万左右,购买一套房贷在150-200万左右的普通五环外商品房,月供水平在1万左右。

    按照基准利率,1万贷款20年,月供在67元左右,其中24元是利息,也就是,如果贷款100万,每个月基准利率月供大约6700元左右,其中2400元左右是利息。

    如果家庭月收入2万左右,月供在1万左右,基本上,个税可以降低2000多元,相当于月供降低两成左右。

    其实,个人所得税改革对房地产影响到底如何,没有明确结论。

    在个人所得税方面,房贷利息抵扣是否只算首套,全额扣除还是限额扣除,这样的关键点并不明确。我四处搜索草案全文,然并卵,看到的只有财政部部长的解读。这到底怎么回事?还让不让人提建议了?

    我们只能从逻辑上推论。为了保障公平,维持房地产市场稳定,最可能的做法是,房贷利率抵扣针对个人或家庭的首套刚需住房,不会引发炒房潮。

    逻辑上的古怪之处在于,一方面,房贷利率全面上升,抑制房地产市场发展,要让炒房者付出惨痛代价,另一方面,个税房贷利率抵扣,又有利于购房者。

    只有一个办法可以解决,仅对首套房购房者进行扣减。

    既然要鼓励刚性需求,干嘛还要上浮首套房贷利率?岂不是多此一举?

    我们来算笔帐。

    房贷越收越紧,房贷利率大幅上浮。据《证券日报》报道,2018年5月份,全国首套房贷款平均利率为5.60%,相当于基准利率的1.143倍,环比上升0.72%,同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。

    目前,首套房贷款利率主流仍是基准利率上浮10%,包括五大行、招商银行、华夏银行、北京银行等多数银行都是执行这一标准。

    假设,100万房贷,30年期限,等额本息计,假设基准利率为4.9%,九折利率为4.41%,上浮10%为5.39%,上浮20%为5.88%,上浮10%,要多还10万元。

    首套房贷利率,请不要上浮!

    跟房地产相关的,还有房租抵扣,目的是鼓励租房。据不完全统计,全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施,住房租赁供应逐渐纳入地方的土地出让规划中。

    房租已有相应的税收优惠政策,2016年6月,国务院发布政策,对住房租赁企业、机构和个人,实行增值税或所得税优惠。

    对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

    发展租房市场,除了个税抵扣,关键问题是盘活现有的租房市场,让租房者可以落户,孩子可以读书!

    我不反对专项抵扣,但从分析来看,个税对房地产市场没有太大影响,而发展教育,除了个税抵扣,有关方面还要出真金白银!
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