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高新区20盘大解析,购房者机会在哪里?

2019-05-23 来源:百忍说
 
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说完了即墨、胶州、平度和莱西,百忍老师回来说说以前最热闹、现在稍显平静的高新区楼市


1、高新区目前的形势和问题

自去年以来,高新区楼市在供应方面有个地价和房价双双上涨的过程。融创双创小镇领衔,中海、碧桂园世茂跟进,四大盘都把价格拉到了15000的价格线上,于是摇号成为历史。

高新区开发商的纠结之处,实际上是高地价和高配比的人才公寓之后的成本与严格限价之间的矛盾。而限价还有个签约毛坯价和实际销售之间的差价之矛盾。这引发了一个号称3800元的装修标准的反复折腾,有关部门为了签约数据好看,把事儿推得干干净净,让企业苦不堪言。如今涨价了,业主们才逐渐消停下来。真是“长恨人心不如水,等闲平地起波澜”。

还有一个问题是,高新区在产品限价上,高新区有关部门没有很好的遵循市场规律,细化价格,而是简单的一刀切了。这让做了多种产品组合的开发商很难受,他们本来想靠低密度产品多拿点利润,结果基本实现不了。

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                 高新区的住宅用地真的不多了

从去年下半年以来,高新区市场面临着一个刚需比例大增、投资比例大降的客户群转换过程。原有的大多数开发商显然都在过去投资客的熏陶下,走上了户型贪大求洋的路线。

宏观消息方面,58中分校的落户补充了积分落户之后的利空,让为孩子上学买房的家长们总算有了优质高中的出口,毕竟不用再去城阳考高中了。所以算是打平。

市场供求方面,经过去年下半年一万多套的摇号去化,高新区的存量并不是那么大。只有中欧今年的目标依然巨大,但主要放货在下半年甚至秋天。现在的盘,量都不大,比起东边城阳和西边胶州,去化压力显然小多了。大家琢磨的事,事如何趁着限价的放松,提高一下利润。

老盘希望新一期能提高限价,不急着推,忙着磨价格。新盘更多是把好卖的释放掉,抢出基本的速度,剩下的大户型想快也快不了。这一时期的高新区楼市平静了不少,远没有了摇号时的热闹。

但是,这里边存在着不多的机会,主要是有关部门对各个楼盘的限价没有完全放开,只放开了几个高价地的价格,还有很多盘的价格并没有来得及拉高,这就是投资者和刚需的机会。

所以你真要想抓住机会,就要多跑多看。高新区无非就是十几个盘,为了多省点钱,全看遍了又如何?只有每个盘都详细考察到,问问清楚,算算明白,才能抓住机会。


2、高新区四大板块各盘现状

仔细盘点一下高新区四大板块目前的基本情况:

祥茂河以东到墨水河为东部板块,这个区域离市区和城阳最近,绕过白沙湾就是市区,而经过正阳路也能直通城阳中心。总体配套目前看也最成熟,世茂和金茂的商业体量都不小,很多都已经投入实用。教育方面的银海小学和北京实验二小,没有青岛中学的门槛那么高,都是众多家长们的重点关注学校。

目前中欧在去年狂销近70亿后,只剩下大户型,以165为主,基本上处于慢慢消化状态,想快也快不了。下半年会推出览秀城地块,但还是没有小户型,真正低总价的产品供出来,也得秋天了。当然,价格也会向上拉一拉。

另一家的世茂公园美地更是全盘处于尾声阶段,住宅高层主要剩余140多的户型,也不多了。目前主要忙于商业52+购物中心的建设,为周边提供商业配套。

著名地王融创一号院还有别墅,至今再无声息。海信红岛府将在下半年推别墅,158平起,单价也不会便宜。

珊瑚湾的240套洋房以较为便宜的价格基本去化完毕,新组团的小高层估计要下半年才能开了。

同样的下半年要推洋房的还有星雨华府,雨润算是活了过来,但老业主们的房产证不知道何时能顺利办完?

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            新城的高层楼间距很有优势

目前整个东片区只有新城的云樾晓院还有比较多的房源即将开盘,这次主力户型107到140平,既有高层,也有小高层,340套装修房源,好处是因为该盘是细长条的地块,只有一排高层,前面都是别墅,再往前还有道路和河流,所以基本上高层房源都是视野开阔,百米以上一览无余。最重要的是,总价不高,据说还是原来的价格体系,13000左右,这样的话,主力中小户型的总价优势就很明显了。

火炬路以北,智力岛周边的北片区,目前主要是两家大开发商,价格比较高,产品也一高一矮,对比明显。这边写字楼比较多,但空置率也不低。小的商铺也多,也都开了起来。

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                  双创小镇只剩下高价的高层产品

高的是融创的腾讯双创小镇,目前洋房去年早已去化完毕,只剩下135左右的高层产品,其实地块只有2.5的容积率,可以做成小高层,但融创还是都做成了高层。而且因为定价的时候,小户型单价比较低,最终导致如今剩余的全是高层大户型了,而且均价都16000了,可谓高新区最高价了。尽管有了不少细节上的小创新,比如智能的,品牌的,但这毕竟难以影响大局,销售压力依然大。

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           中海的优势是全成了洋房

而中海红著就比较讨巧,把高层房源集中在人才公寓上,商品房部分全部做成八层洋房,然后再在装修上下足功夫,样板间确实让人眼前一亮,这样再说15000多的均价,就没那么大的抗性了,毕竟客户群拉上去了,如今600多套房源已经去化三分之二,算是定位准确,抓住了改善需求,破了高新区价格的局。

其他的小盘,都是小开发商的,慢慢去化,也不显眼。

火炬路南的南片区目前除了青岛中学,其他有效配套不多。在去年的紫荆阁和招商雍华府高层摇号完毕之后,只剩下别墅了,显然希望突破一下价格。目前也需要避一下风头,所以基本上沉寂了。

真正热闹的是岙东路西的西片区,这里还剩了不少住宅用地,所以最近一年的土地出让比较多。百忍老师走了一圈,本以为早已是通畅大道,结果发现从一个盘到另一个盘,举头相望,就是到不了,因为路都没通。高新区政府只收地钱,也不给打通断头路。这边当然离刚开通的奥体中心近一些,但是其他配套就弱了,规划的学校尚需时间。

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               西部区域卖地快,通路慢

老盘鲁商蓝岸新城显然并不着急,处于慢慢悠悠的阶段,说是下半年准备开发第三期了,但是样板间还没做,产品也刚做了调整,全部改为8层洋房和11层小高,显然希望和其他家一样,把价格拉上去,所以慢慢磨吧。

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         人气不足,大商场只能慢慢来

旁边5万平的四层大商场已经封顶,但没有干活了,估计考虑到目前周边人气的不足,更不急着装修开业,拖一年算一年吧。

海尔珺玺小高层基本完毕,只剩下一栋楼了,也不急,下半年慢慢来。剩下的主要是叠拼,也得下半年了。

着急的是碧桂园翡翠城,全部的18层的小高层,剩下的140的户型,15000多的均价,总价都在200万以上,所以卖起来就难,去化速度还是慢。户型的定位失误,让项目给总部背锅,所谓将帅无能,累死三军。

世茂璀璨天樾有点类似,总体户型较大,价格较高,15000多均价,也是慢慢卖,但其有别墅部分,可以扳回一局。

卓越嘉悦就比较轻松一些了,只有89和110两个户型的小高层产品。只是30栋楼排布较密。而且89的套三,公摊23%,房间估计会比较小。而110的20%左右,落到每个房间上应该还可以。根据临时售楼处释放的价格,卓越显然想把价格拉到14500左右,这个价格虽然不如四大高价盘,但比起摇号时13000的均价,也已经涨幅超过10%。

这就是目前高新区主要的近二十个盘的基本情况。


3、低总价产品的详细对比

最近很多人在问房圈问起到高新区的买房情况,主要是刚需和投资为主。百忍老师就在这里一并回答一下。

就大家最关心的价格而言,高新区众多楼盘总体上处于13000均价到15000的过渡过程中,你如果能买到13000左右的房子,这算是最后的机会了。毕竟地价很难回落,连上马的拿地价格都在上涨。相信下半年之后,随着高新区众多低密度叠拼和洋房的上市,这些盘的价格更不会低了。

而就产品来看,大户型已经严重过剩了。无论是刚需还是投资,超过150万,去化速度就慢,而200万以上的总价更是艰难。

升值也好,卖掉也好,市场已经清楚表明,总价高了客群就会明显少。在急剧的市场变化中,高新区楼盘在户型上,有点集体因为做大而踏空了。

高新区目前150万以内的房源极为稀缺。众多楼盘比较下来,真正有100到120之间的中小户型产品,近期能开出来的,只有东片区的新城云樾晓院和西片区的卓越嘉悦。

目前仔细比较下来,两家的优劣势还是比较明显的:


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      新城107平和卓越89平都低于150万总价

一百三四十万的房源极为少见,盘点下来只有新城云樾晓院的107平和卓越嘉悦的89平户型这两个产品竞争其实比较激烈。就释放的价格来看,前者有单价优势,总价在140万左右。后者有总价优势,在130万左右,但若再比较地段、视野和房间舒适度来说,自然是前者有优势。公摊差不多的情况下,云樾晓院尽管贵了十万,但毕竟多了18平,每个房间的尺度自然会大很多。

而在一百五六十万的产品也不多,小开发商不算,有竞争力的也就是云樾晓院的120平户型和嘉悦的110平的户型,两者再次价格重叠,都是三房两卫,形成竞争。这两个户型的每个房间的具体尺寸差得就没那么大了,购房者更重要得是对比其所在的片区地段和周边配套,看清楚什么是自己的所需,才能卖到满意的房子。

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             目前局面下,以价格冲击市场

两家肯定是都发现了市场的趋势变化,而形成了主力户型总价直接竞争的局面。就开发商而言,新城是江苏地产企业的老大,目前已经是全国第八。卓越是深圳地产的新贵,规模要小得多,却也深耕青岛多年。在这个初夏季节,两家有点东西对决的感觉了。

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