首页/楼市焦点/正文

深圳客在东莞购房投资需求减少 自住需求增加

2019-08-03 来源:广州日报
 
点击
 
评论

今年,李先生所在的公司从深圳搬到了东莞松山湖,他也开始在东莞看房。作为一名深圳客,李先生虽然已经在深圳买了房子,但是考虑到将来要长期在东莞工作生活,还是打算在东莞再买一套房子自住。记者在采访中了解到,东莞楼市调控政策执行时间超过一年半,随着深圳客获得购房资格人数增加,加上深圳企业迁入东莞,深圳客开始回流东莞楼市,比例上升至近两成。不过,与往年不同的是,深圳客在东莞购房投资需求减少,自住需求增加。

  对此,业内人士表示,在东莞“六限一紧”限购、限贷、限签、限售、限价、限商改住、银根收紧的楼市调控政策持续并且不断升级影响下,“房住不炒”会促使投资需求减少,市场必然以自住需求为主。

  深圳客占比上升至近两成

  李先生告诉记者,考虑在东莞买房,除了刚好他们家有东莞的购房资格外,一方面是因为未来可能会长期在东莞生活,另一方面是看好东莞楼市发展前景。他的许多朋友和同事也考虑在东莞买房自住。

  据东莞中原CCES来访系统显示,受政策持续加码影响,2018年一季度东莞楼市客户来访量有所回落;进入二季度,部分房企为冲刺半年业绩,加大推货力度,同时部分项目理性定价入市,其中5月、6月来访量回暖显著,刺激市场人气上升。从客户群体来看,本土客户仍为成交主导,但随着限购政策要求的半年社保期限的到来,项目联动加大,加上本地客入市有所疲软,今年上半年深圳客入市比例有所回升。

  在东莞中原2018年上半年楼市总结暨下半年展望媒体交流会上,东莞中原提供的数据显示,深圳客在莞置业比例由去年上半年的12.66%到去年下半年的13.3%,再上升到今年上半年占比达19.57%,接近两成,呈现出逐步上升的趋势。记者了解到,特别是一些不限购的商业公寓物业深圳客占比明显。

  临深镇区楼市最受深圳客青睐

  不过,业内人士也表示,与2016年塘厦等临深区域楼盘9成以上为深圳客购买,其他区域6成以上是深圳客购买情况相比,目前的深圳客占比很少,且主要集中在塘厦、凤岗等临深区域和大朗等松山湖片区及桥头等房价相对较低的区域。

  据统计数据显示,今年深圳客在莞购房成交占比较高的楼盘当中,有三个是在塘厦镇,可见房价和地理优势仍然是吸引深圳客的主要原因。除了一手房外,二手房市场出现的深圳客更多。

  一名业内人士介绍,随着东莞限购政策的收紧,不少深圳客被限制一手房购房资格,而二手房则由于价格回落,吸引着深圳购房者,目前临深片区仍然是深圳客自住需求外溢的重点区域。乐有家研究中心统计数据显示,东莞上半年二手住宅成交热门的10个楼盘中,其中有5个楼盘位于临深镇区,成交客户中不少是来自深圳。

  深圳客新特点:买商业公寓自住

  今年深圳客在东莞置业也出现了一个新特点,就是购买面积较大的商业公寓用于自住。记者了解到,自去年开始,不受限购政策影响的商业公寓成为开发商主推产品,而一些50、60平方米的商业公寓被改造成两房、三房产品,可以供家庭居住,由于总价低,不限购,受到没有在莞购房资格的深圳客的喜爱。这种情况在东南临深片区的镇街楼市特别明显,不少深圳客受到东莞房价洼地优势吸引,在东莞购买商业公寓用于自住。

  东莞中原战略研究中心认为,与2015~2016年相比,深圳客在东莞置业的目的更多是为了自住,而不是以前的投资“炒房”。东莞中原战略发展中心总经理车德锐介绍,用于自住的住宅洋房是深圳客投资置业首选,往常用于投资的商业公寓也是以自住为主。据了解,不限购、不限贷的商业公寓成为深圳客自住需求的选择之一,“东莞本土投资客喜欢购买总价低的小面积公寓,深圳客则喜欢大一些的两房、三房商业公寓,因为这样的公寓可以自住,满足深圳客的自住需求”。车德锐表示,深圳客对于公寓的投资属性并不热衷,因为小公寓转手困难、升值慢等原因,深圳客对小户型公寓不太感兴趣;反而是看好了这种大户型商业公寓的自住属性,购买后可用于居住。

  东南临深片区房价下降超一成

  自东莞楼市限购调控政策出台后,东南临深片区楼市受到限购政策影响,深圳客退潮明显,加上前期项目房价高企,本地置业客户难以接受,个别区域个盘为加速出货,逐步下调价格,刺激着购房者的入市欲望。根据统计数据显示,上半年东南临深片区住宅签约均价为19221元/平方米,同比下降3%。在实际市场上,降价幅度更为明显。车德锐介绍,东南临深片区在限购后价格一直在调整,房价甚至已经下调了超过10%;客观来看,目前塘厦、凤岗房价在2万~2.3万元/平方米之间,而以前则是2.5万元/平方米左右,下降明显,房价下调后吸引着东莞、深圳购房者入市,今年上半年成交量也明显上升。

  其中最值得一提的是,在东莞限购政策实行一年多后,社保或个税满半年至一年的深圳购房者逐渐获得购房资格,受到东莞房价洼地效应影响,陆续入市,这也是今年上半年深圳客回流东莞比例上升的一个重要原因。

  深圳企业转移东莞 自住需求增加

  在华为传出即将搬迁至东莞时,白女士就开始在东莞寻找房子了。她的先生是一名华为员工,考虑到未来在东莞工作生活和子女教育问题,她在东莞南城购买了一套三居室。她告诉记者,从南城到松山湖距离不远,房价相对松山湖要低一些,对于一家人来说,价格可以接受,又可以兼顾家庭和工作。车德锐对松山湖及周边楼市的居住情况进行过调研,他发现,随着华为等深圳企业迁移到东莞后,在松山湖周边镇区出现了大量的居住需求,“一些企业高管等会选择在松山湖一些比较好的楼盘买房居住,而一些普通员工则会到寮步、大岭山等周边镇街买房或租房居住。”他认为,深圳企业迁移至东莞松山湖,刺激了深圳客在莞的购房需求,除了在莞工作的员工的自住需求外,也有一部分深圳客会投资购房出租给这些新进入东莞的深企员工。

  在东莞中原统计的数据当中,今年5月底开盘的大朗一个公寓楼盘,由于属于非住宅产品,不受限购政策影响,深圳客的购房比例就占到了60%。由于临近松山湖,公寓的投资出租前景被看好。

  业内人士:市场回归自住

  尽管自住需求增加,不过,深圳客在莞买房自住兼投资的心态还比较明显,特别是在不限购的非住宅产品方面,投资需求仍然较为活跃。车德锐介绍,在不限购的商业公寓方面,尽管大部分的深圳客不太热衷于购买只适合出租的小面积商业公寓,但是受到东莞本地客的投资热情影响,深圳投资客也开始入市投资。不过,这种投资需求是分区域的,在粤港澳大湾区和滨海湾新区规划利好的影响下,虎门、长安、沙田等部分镇街楼市受到投资客的青睐,而其他的片区仍然是以自住需求为主。

  但是,受到严厉的楼市调控政策影响,短期“炒房”需求受到抑制,东莞楼市实行“限售2年”政策,这也就意味着投资客很难在短期内套现,转手需要等待的周期长,加上目前东莞房价相对平稳,短期“炒房”获利很难实现,这也成功抑制了大部分的投资炒房需求。

  车德锐分析认为,投资需求活跃,主要是受到高杠杆、低成本、转手周期短、价格持续上涨影响;而目前的市场是低杠杆、高成本、转手周期长、价格平稳、市场预期平稳,这也成功地抑制了投资需求。他认为,目前东莞楼市是“房住不炒”调控政策持续收紧,市场预期趋向稳定,价格高位运行,成交持续萎缩,长期下来,市场必然回归到自住需求。

  知多点

  单身人士买房爱“一步到位”

  随着房价高企,单身人士买房难度加大。加上银根收紧,购房门槛提高,单身人士买房压力加大,以家庭为单位的已婚人士买房比例居高不下。乐有家研究中心数据统计显示,今年上半年东莞已婚人士购房占比达80.11%,更多的人买房是为了自住需求,拥有一个属于自己的家。不过,随着自住需求成为主流,适合一家人居住的2~3房也受到未婚人士的青睐,乐有家研究中心介绍,从单身人士在莞购房情况来看,购买90~120平方米的2~3房户型占比最多,更多的单身人士倾向于“一步到位”购房。

  购房者趋年轻化

  目前东莞楼市以刚需自住为主,早已经拥有一套住宅的70后、80后购房者减少,而85后、90后购房者增加。在东莞中原战略研究中心统计的数据当中,东莞购房者年龄主要集中在25~40岁,35岁以下年轻购房者占比约6成。

  根据东莞中原战略研究中心统计数据显示,今年上半年东莞住宅成交客户当中,31~35岁以下的占比达27%,25~30岁的占比为24%,25~35岁年龄段的占比达51%,从数据中看,35岁以下的购房者占比约为六成。与去年同期相比,35岁以下年轻购房者占比有明显上升,购房者趋年轻化。业内人士分析认为,由于东莞房价仍然高企,受到前几年东莞房价过快上涨影响,不少购房者认为越早买房越好,这也使得东莞购房者日趋年轻化。

  购房者来自多个地方

  东莞处于粤港澳大湾区,随着各种规划利好消息传来,也吸引了不少外地户籍的购房者在东莞置业,有意思的是,来自东北的购房者占比也达到了5%。

  东莞中原根据其销售成交客户统计数据发现,在莞置业的购房者当中,来自广东的购房者占比达33%,仍然占据主导地位,来自湖南的购房者占比16%,湖北购房者占比11%,即来自“两湖”的购房者占比达27%,“两湖一广”是东莞购房的主力。

  另外,江西购房者占比10%,河南购房者占比5%,来自港澳台的购房者占比也达到2%,此外,距离较远的东北三省购房者占比也达到了5%。


网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
返回顶部