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骨头还得央企啃|青岛地产圈第一“亡命徒”,又出手了

2020-09-11 20:39:21 来源:青岛楼市研究员 点击 评论

| PART 1 |

金贵的主城土地

虽然不断有“专家”在唱衰青岛主城楼市,但在市内四区拿地却依旧不是一件容易的事儿。

沉寂已久的中海地产,今天拿下了位于市北区四流南路245号原青岛造纸厂地块。我们如果仔细研究一下这块地基础数据,都会为这家向来胆大的央企捏一把汗。如果你对这些数字没有概念,那么我们拿一个竞品来对比一下。

今年3月30日,同样是在老四方片区,擎科国际有限公司&青岛招商海德置业6.92亿元联合拿下市北区金华路45号(中油通用改造项目)7.06万㎡商住地,成交楼板价9800元/㎡。

这个地块城镇住宅23556.04㎡(占比33.4%),产权型人才公寓18785㎡(占比26.6%),商业占40%。容积率3.5。

今天中海的这块地,也是地铁房,但是离市南市北更远,距离李沧更近。18.7万㎡的总建筑面积,卖了19.35亿元,成交楼板价10500元/㎡。

位置更偏了,楼面价更贵了不是重点,重点在于商住用地的面积。18.69万㎡中,有2800㎡划拨教育用地,要建6个班的幼儿园,建好了要无偿划拨给市北教体局;

住宅建面为13.08万㎡,但是产权型人才公寓建面6.54万㎡,商业、商务金融建面5.33万㎡ 容积率为3.5,整体商住比为3:7。

6.92亿VS19.35亿,2.36万㎡VS6.54万㎡,9800元/平方米VS10500元/㎡……

在中海地块有限高要求的情况下,一个精于计算的营销总算完账后得出一个结论:

只有做180平及以上面积的房子,这个项目还有一线生机。

老王算不了这么准,但是老王相信这个行走了大半个中国的朋友不会算错。佐证嘛,当然也有,这块地在今年2月28日曾经终止上市,这一次的楼面价比上一次便宜了500元/平方米。

如果还是出一个盘清一个盘的2017年,位置偏点、价格贵点都不是事儿,但是现在这个市场下……

| PART 2 |

昔日王者的救赎之路

排在2020年上半年中国房企top10中的中海,在青岛曾经也是王者。作为最早进入青岛的地产大鳄之一,在中海银海一号开始销售之后,就开始领跑青岛楼市。


一直深耕市北、李沧主城板块的中海,当年有多土豪呢?

紫御观邸的一个加推节点,中海能在一张都市类报纸上投放两个封套,一天的广告费就是40万。当我向现在跑地产广告业务的小伙伴讲起那段岁月时,很多人都对这种“度日如年”的金主爸爸充满了向往。

不过,从总包层面而言,这个金主留下的回忆似乎不那么美好。在和建筑口的弟兄们喝酒时,看到谁仗着酒量大吆五喝六,我就会恶作剧般的提出一个要求:

哥们,讲讲你们建中海国际社区的故事吧?

渐渐地,中海跌下了王座。

慢慢的,top10里也没了中海的身影。

虽然中海通过收购操盘了寰宇天下,但是上一次回到楼市的C位还是在即墨抢地王。创智新区这块地是谁的,圈里早已心知肚明。但是苦于没有新项目的中海,显然已经在躁狂的氛围中杀红了眼。

为什么说中海比蓝光还“亡命”呢?是因为蓝光当年抢地王的时候那是大家站在同一起跑线上抢地,高价拿地并不得罪人;中海这是从人家口里夺食,军火商出身的BL都没在青岛地面上干过这样的事儿。


对于开发商来说,最被爱的不是拼了命才能高价抢下地。而是抢下地之后,有很长一段时间要含着泪卖。

进入了如此循环中的开发商,霸气归霸气,总让人感觉有点悲凉……

| PART 3 |

同区不同命的地铁盘

最后,我们来研究一下项目。大家都知道,我对于依云四季是看好的。一个原因这个迷你盘的户型和配套都很好,另一个原因就是地段。

依云四季位于四方老城区腹地,周边有医院、私立学校、银行、粮油市场,这都蕴藏着丰富的地缘客户,再加上主城首置青年刚需,所以这种面积段的改善户型不愁卖。我们再来看中海地块:

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图片来自克而瑞

周边有启迪协信、龙湖、万科三个体量不小的刚需盘,早已经把片区内的刚需瓜分殆尽。在这样的环境中,操盘的难度实在太大了。

不过啊,从即墨,到高新区,再到胶州,中海近几年积攒了丰富的啃骨头的经验。我们认为会硌掉牙的项目,一样能在中海手中化腐朽为神奇。

来来来,那些只会赚安稳钱的营销总们,我们一起搬个小板凳,来看一下中海的魔法表演吧。

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