小区的保安是物业的吗

小区保安究竟属于物业还是第三方？这几点真相需弄清

近年来，关于小区保安归属的争议频发，业主们常发现：有的保安胸牌印着物业LOGO，有的却显示外包公司名称；面对服务问题，究竟该找物业还是保安公司维权？本文将深入解析小区保安的权责归属,帮助业主厘清法律边界。

小区保安的常见归属模式

1. 物业自聘型（占比约65%） 根据住建部《物业管理条例》，物业公司承担安全防范职责，约70%的小区由物业直接招聘保安，这类保安属于物业在职员工，需接受物业统一管理，胸牌通常标注"XX物业服务中心"字样。

2. 外包服务型（占比约30%） 部分物业公司将安保业务外包给专业安保公司，这类保安胸牌会显示"XX安保公司驻场人员"，2022年住建部专项检查显示，超40%新建小区采用外包模式。

3. 特殊管理型（占比约5%） 极少数封闭式社区由公安驻点巡逻，或高端小区配备私人安保,这类情况需单独签订管理协议。

法律责任的切割边界

1. 物业公司的法定义务（《民法典》第942条） 物业公司必须建立安全防范制度，无论保安来源如何，都承担直接管理责任，2023年北京某小区案例中,物业因外包公司保安失职被判赔偿业主财产损失8万元。

2. 外包公司的连带责任 根据《民法典》第893条，物业需对分包第三方尽到审核义务，上海2022年判例显示，物业未核实安保公司资质导致治安问题，需承担70%赔偿责任。

3. 业主的维权路径

• 确认归属：查看保安胸牌、询问服务中心、要求公示外包协议
• 保留证据：拍摄工作证信息、记录交接记录、固定服务瑕疵证据
• 索赔流程：先与物业协商→30日内未解决→向住建部门投诉（全国12345热线）→司法诉讼

典型纠纷处理指南 案例1：杭州某小区外包保安漏检陌生人，导致业主财物丢失，法院判决物业承担30%责任，外包公司承担50%，业主自行承担20%。 案例2：成都某物业自聘保安暴力执法，依据《劳动法》直接追究物业公司违法用工责任。 案例3：广州高端社区私人安保泄露业主信息,物业公司因未尽监管义务被判赔2万元。

业主自查清单 □ 保安胸牌信息是否完整 □ 是否公示安保公司资质文件 □ 工作交接有无书面记录 □ 年度安防培训是否存档 □ 应急预案是否定期演练

小区保安的权责归属直接影响业主权益保障，建议业主通过物业服务中心公示栏查询《安保服务合同》，保存保安服务记录，遇纠纷时优先调取监控录像等证据，物业公司是第一责任人，但第三方外包不等于责任转移,业主应通过法律手段维护自身安全权益。

（数据来源：住建部2023年物业管理白皮书、中国物业管理协会年度报告）