《卖按揭房到底要经历哪些步骤？手把手教你顺利完成交易》
卖按揭房的基本流程
当房屋处于按揭状态时出售需要遵循严格的流程,主要分为以下六个阶段：
前期准备阶段
- 确认卖方身份：需为房产的实际产权人（即借款人）
- 查询还款状态：通过银行或APP确认剩余贷款金额及还款记录
- 选择出售方式：自主挂牌/委托中介（建议选择正规机构）
- 签订预中介协议：明确佣金、服务内容及违约责任
产权核查与解押流程
- 开具《房屋查档证明》：到房管局查询产权信息（需产权人+配偶身份证）
- 准备解押材料：
• 身份证正反面复印件
• 房产证原件（或电子证）
• 借款合同及还款计划表
• 银行要求的其他证明文件
- 解押审批流程：银行审核（约3-7工作日）→ 办理抵押解除 → 领取解押证明
购房合同签订
- 明确约定解押条件：需写明"买方取得解押证明后本合同生效"
- 约定贷款交接：原贷款银行是否延续（需与银行确认可能性）
- 交易风险条款：设置资金监管账户（建议金额=房款+剩余贷款+税费）
过户与资金结算
- 办理过户手续：
- 签订买卖合同并备案
- 缴纳契税（1%-3%）、增值税（满2年免征）、个税（按差额20%或1%）
- 办理房产证变更登记
- 资金监管：通过银行或第三方支付平台完成资金托管
- 解押完成：原抵押注销后，买方获得完整产权
后续手续办理
- 购房合同备案：30日内到房管局办理过户登记
- 水电燃气过户：提供新产权证办理迁移手续
- 原贷款账户注销：建议保留至解押完成
特殊情形处理
提前还贷问题
- 需提前15-30天向银行申请
- 评估违约金：通常为剩余贷款的1%-6%
- 还贷后及时更新抵押状态
银行接受延续贷款
- 部分银行允许"继承式贷款"
- 需重新评估房产价值（约需3-5工作日）
- 重新办理抵押登记
资金监管方案
- 建议监管比例：房款+剩余贷款+税费+中介费（约总金额110%-120%）
- 监管账户：选择银行或支付宝/微信等第三方支付平台
常见风险提示
产权瑕疵风险
- 确认无共有权人未同意出售
- 查询是否存在查封、诉讼等限制
交易违约风险
- 约定解押完成时限（建议不超过30天）
- 设置违约金条款（建议日0.1%-0.3%）
税费计算误区
- 契税=房款1%-3%（首套房有优惠）
- 增值税=（转让收入-原购价-合理费用）×5.3%（满2年免征）
- 个税=（转让收入-原购价-合理费用）×20%（或1%）
专业建议
- 优先选择银行合作中介，可缩短解押周期
- 建议保留20%-30%房款作为尾款（过户后支付）
- 保留所有交易凭证（包括解押通知、过户回执等）
- 建议聘请专业律师审核交易文件
典型案例分析
案例：王先生出售价值300万的按揭房（剩余贷款80万）
- 签订中介协议（佣金3%）
- 办理查档证明（2工作日）
- 提前还贷（违约金4万）
- 签订买卖合同（约定30日内解押）
- 办理过户（缴纳契税1.5万+个税6万）
- 解押完成（原贷款账户注销）
- 资金结算（买方支付310万+税费）
完整流程周期约45-60个工作日，具体取决于银行处理效率，建议在整个过程中保持与银行、中介、买方的三方沟通，及时跟进解押进度，对于复杂情况（如继承房产、抵押多次等）,建议提前咨询专业律师或评估机构。
