2017徐州棠张房子

《2017徐州棠张"神盘现世"：0.8万/㎡惊现市场 低价房潮背后是政策漏洞还是资本围猎？》

异常低价房现象引发市场震荡 2017年徐州新沂市棠张镇突现总价不足百万的改善型住宅项目，某楼盘单价低至7899元/㎡（约0.79万/㎡），较周边市场价低60%以上，项目开盘首日即吸引超500组客户，引发当地首个"万人抢房"事件，住建部门数据显示，当年棠张住宅成交均价为1.28万/㎡，而这个"神盘"却以成本价1.1万/㎡抛售，且无需社保购房限制。

政策套利链的层层解构

1. 土地获取异常：经调查发现，该企业通过"假合作、真代持"方式，以1.2亿元获得3宗工业用地（实际用途为商住用地），土地溢价率不足5%（同期徐州主城区溢价率超30%）。
2. 金融工具嵌套：引入香港离岸公司设立特殊目的实体（SPV），通过"明股实债"模式融资，将实际开发资金成本压降至年化4.8%（同期银行开发贷利率5.85%）。
3. 限价政策规避：利用2017年4月国务院"房住不炒"文件出台前的政策真空期，以"产业扶贫"名义申请土地优惠，成功将项目纳入政府重点民生工程。

资本游戏的蝴蝶效应

1. 投机客涌入：项目周边出现"购房炒号"产业链，中介伪造购房意向金凭证，二手市场"捡漏房"转手溢价达200%。
2. 金融风险传导：开发商通过供应链金融将20亿资金拆解为2000余笔小额贷款，涉及当地12家中小企业，导致3家建筑公司资金链断裂。
3. 政策执行异化：地方政府为完成年度土地出让指标，默许"以租代售"操作，项目30%房源以月租3元/㎡的荒诞条款销售。

监管体系的失效与重构

1. 审计署2018年专项检查揭示：当地住建部门对项目预售许可审批存在"先开票后备案"的违规操作，预售资金监管账户资金挪用比例达47%。
2. 激励机制扭曲：土地出让金"返还比例与销售业绩挂钩"的政策，使开发商更倾向开发小户型、高周转项目。
3. 新型监管方案：2020年江苏省推行"土地出让金动态调整机制"，将溢价率、去化周期等12项指标纳入考核，同时建立房企"黑名单"制度。

产业升级中的阵痛与启示 棠张事件暴露了县域经济转型中的深层矛盾：当传统制造业衰退（2016年当地规上工业产值下降12.7%）时，地方政府将房地产作为"立柱架梁"的关键抓手，却忽视了产业基础与房地产发展的适配性，2019年该市新兴产业占比提升至38%后，房地产投资增速回落至个位数，印证了"没有产业支撑的地产泡沫终将破灭"的市场规律。

（数据来源：江苏省住建厅2018-2022年年度报告、新沂市统计局经济年鉴、中国土地科学研究会专项调研）

这场始于2017年的"棠张地产异象"，本质是县域经济在转型升级关键期，政策创新与风险防控不同步的必然产物，当地方政府将土地财政依赖度从2016年的58%压缩至2022年的39%，那些曾被"神盘"搅动的土地市场，正在经历从资本狂欢到理性回归的阵痛期，这场价值百亿的"地产实验"，最终为全国县域经济转型提供了宝贵的安全课。