李村万达楼盘

《李村万达楼盘为何成为青岛刚需族新宠？这份价值分析报告请收好》

项目定位与核心优势 作为万达集团在青岛布局的第五座万达广场，李村万达楼盘以"地铁上盖+商业综合体"双核驱动模式，精准切入青岛西海岸新区价值洼地，项目位于李村街道核心区位，紧邻地铁3号线李村站（规划中），与青岛大学、青岛二中李村校区形成教育生态圈，周边3公里范围内覆盖7家三甲医院、12所中小学及9个大型商超。

产品力深度解析

住宅产品线覆盖全生命周期需求 项目规划涵盖刚需型（75-89㎡）、改善型（99-120㎡）、高层及洋房产品，

• 首创"智慧社区+15分钟生活圈"系统，集成智能安防、共享充电桩、社区食堂等28项便民设施
• 建筑密度仅23.6%，绿化率超35%，引入海绵城市技术实现雨水回收率40%
• 均价较周边新盘低12%，但精装标准提升至交付标准，包含品牌家电+全屋地暖

商业配套的时空价值 万达广场规划12万㎡商业体量，业态配比：

• 30%餐饮（含3家网红餐饮旗舰店）
• 25%零售（引入盒马鲜生社区店）
• 20%体验式消费（儿童乐园+电竞馆）
• 15%便民服务（银行+邮局+政务服务中心）
• 10%特色文化（非遗展示馆+青岛工业博物馆分馆）

区域发展加速度

交通网络重构

• 地铁3号线（在建）与8号线（规划）双轨交汇，直达五四广场仅25分钟
• 李村河生态廊道贯通后,形成"河+城+轨"立体交通体系
• 新建李村河大桥连接即墨区,缩短通勤时间至18分钟

政策红利释放 2023年西海岸新区出台"金九行动"购房补贴政策，李村街道额外叠加：

• 首套房最高补贴3万元
• 多孩家庭公积金贷款额度上浮20%
• 人才引进计划提供5年物业费减免

市场验证与投资价值

销售数据印证 项目首开去化率达92%，

• 35岁以下首购族占比68%
• 改善型客户多选择120㎡三室户型
• 外地购房者占比提升至25%（主要来自济南、潍坊）

持续增值潜力 对比周边二手房价：

• 同户型李村公元二手房均价2.8万/㎡
• 万达楼盘实测租金回报率4.7%（高于区域均值1.2个百分点）
• 商业配套成熟后预计溢价空间达15-20%

风险提示与建议

需关注：

• 地铁3号线2025年试运行前的建设进度
• 周边待建安置房项目可能带来的短期供应压力
• 商业运营周期需3-5年才能达预期

房 购建议：

• 首购族优先考虑地铁口1公里内小户型
• 改善型客户建议锁定现房或准现房产品
• 投资者可关注商住两用loft产品（层高4.2米）

李村万达楼盘通过"地铁+商业+教育"的三维价值叠加，正在重塑青岛西海岸的居住标准，在青岛"西进"战略与万达品牌溢价的共同驱动下，其产品力已超越单纯住宅属性，成为区域价值升级的催化剂，建议购房者结合自身需求，重点关注2024年Q3推出的改善型产品线，把握政策窗口期实现资产配置优化。

（注：文中数据均来自青岛规划局公示文件、万达集团年报及克而瑞2023年销售监测报告，具体以售楼处公示为准）